金鐘：馬斯克女友都買不起房了？美聯儲能把通脹打下去嗎？

【文/觀察者網專欄作者 金鐘】

9月26號，北美音樂藝人格萊姆斯（Grimes）發了一條推特，引起了美國互聯網上一陣小小的騷動：

“雖然我已經是一個挺成功的音樂人了，但是如果沒有我孩子的生父幫忙，現在我還是買不起奧斯汀（德克薩斯州首府）的房子，這太瘋狂了。”

説起來這個格萊姆斯已經發行了五張專輯，在西方小有名氣，但是絕大多數中國人應該沒有聽説過她。而她的這一條推特之所以會受到娛樂媒體之外的廣泛關注，還是因為她和特斯拉的創始人馬斯克生有一個孩子——推特里所指的“孩子的生父”就是馬斯克。

因此，“連馬斯克的女朋友都買不起房子了”，這樣的段子一時間在美國互聯網上流傳開來。

當然，這只是每天無數娛樂八卦中的一條，但是在這個段子流行的背後，也確實説明了普通美國民眾對於過去兩年房價瘋漲的不滿，以及對於未來房價走勢的擔憂。

這一輪美國房價的大漲起於2020年疫情期間。由於疫情，很多在大城市工作的白領可以遠程辦公，於是大批白領從擁擠的大城市公寓樓中離開，向地廣人稀的郊區小鎮和中小城市遷徙，從而推高了許多地方的房地產需求。

同時，再加上政府財政刺激和央行印錢的合力影響，2022年初，房價同比最高增速一度達到20%以上。

標普/Case-Shiller房價指數

雖然美國通貨膨脹率的統計並不包括房價，但是高漲的房價會影響其他大批相關商品和服務的成本上漲，比如説維護房屋的修理成本也隨房價水漲船高。而金融市場上資金過剩也導致一大批投資者將投資目標轉向租房市場。

當大批投資資金進入房地產市場之後，許多有意買房自住的購房者面對高房價不得不暫時放棄購房，轉而租房居住，這又開始推高了房租和直接推高了通貨膨脹率。

比如，美國油價在各種因素作用下已經連續下跌近三個月，汽油均價從6月份的5塊錢下跌到現在的3塊8。油價的下跌讓很多人都認為通貨膨脹終結在望，但是沒想到油價之外的商品和服務的價格上漲並沒有受到油價下跌的影響。尤其是房租，8月消費者物價指數中的房租成分上升接近7%，成為通脹繼續堅挺的主要原因。

由下圖可以看出，疫情後美國房租增速很快，現在已經接近1980年代初期的高峯水平。

美國消費者物價指數中房租成分指數的同比增速

當然，經歷美聯儲幾次加息，美國的通行房貸利率已經從去年的3%以下上漲到6%左右，部分地方甚至出現了7%的貸款利率。在短短的一年內房貸利率翻倍，瘋漲的房價終於出現了一點點轉折的苗頭。標普/Case-Shiller房價指數在7月份終於比6月低了0.3%，而美國二手房成交中位價則已經連續兩個月環比下降了。

目前，美國房地產正處於下行週期的開始階段，由於不少人此前簽訂的是長期固定利率貸款合同，鎖定了加息前的低利率，因此暫時加息還沒有對很大一部分家庭造成實際的還貸開支壓力。這也導致了不少潛在的賣家目前“惜售”，而很多買家也持幣觀望待購，這就造成了二手房交易量大幅度下跌的情況。

在今年夏天這樣傳統上的房屋銷售旺季，美國二手房買賣成交量比冬天下降了至少四分之一。

美國二手房買賣成交量

《華爾街日報》在前一段時間就曾經採訪過一些打算賣房的普通家庭。有不少人被2021年底和2022年初時房地產市場的火爆所吸引，在賣房定價時期望值很高，希望自己的房子在市場上也能得到市場高峯時期的類似待遇，心理價位還沒有調整過來。

但是房貸利率的高漲已經讓買家冷靜下來，尤其是不少買家根據歷史經驗，預期房地產的下行週期還有幾個月到一年的時間，此時買房很有可能是買在山頂上站崗。買賣雙方對於成交價格的預期差異很大，這種心理錯配的現象很普遍。這也造成了許多房屋交易即使已經達成意向，但是買賣雙方在最後關頭又反悔的情況。

房價拐點的出現到房租和房屋維護成本增速的轉折也需要一段時間。尤其是目前多次加息以後租金上漲速度依然如此迅猛的原因主要還是供給短缺。美國公寓市場現在的庫存水平已經接近40年以來的最低點。在缺少可租房源的背景下，美國目前的租房市場仍然是賣方市場。

美國租房空缺閒置率

在這樣緊張的租房市場供求關係之外，美國政府之前出於疫情考慮要求房東對租客免租金的政策，也對目前的房租漲幅起了推波助瀾的作用。

美國疫情剛開始的時候，為了防止租客由於失業導致付不出租金而被趕出來，美國聯邦政府推出了禁止房東趕走租客的行政命令。於是不少租客沒有壓力地進行了斷租，很多房東卻因此損失慘重。當這個行政命令結束以後，有調查發現，許多房東為了挽回疫情期間少收租金帶來的損失，故而大幅度提高了租金。

那麼，房租上漲對於美國通貨膨脹的影響可以持續多久呢？

首先，房價的拐點出現，説明房租繼續大幅度上升的空間已經不多了。但這不是説房租會立刻下跌，畢竟租房市場基本的供給緊張局面不是短期內可以改善的。

面對火爆的租房市場，美國市場上新建公寓數量也開始迅速增加。從下圖可以看出，當前美國公寓新開工數量基本也是接近40年來的高峯水平，只比70-80年代美國二戰後嬰兒潮成年時代的公寓興建高峯稍差。

美國新建公寓開工數量

可是，2019年美國勞工部的調查顯示，美國公寓一般需要1年又3個月左右的時間蓋成。考慮到疫情後的勞工短缺和供應鏈緊張，目前平均建築期間應該在1年半以上。而公寓開工的高峯在2022年第二季度開始出現，那麼這些剛剛開始建築的租房供給大概在2023年第四季度將會大規模投放市場，預期到那時美國租房市場的供需才會開始有根本性的改善。

美聯儲主席鮑威爾在回答記者提問的時候也強調房價過高，需要調整。目前的這一點點跌幅肯定還遠遠達不到帶動通脹指數下降的要求。而如上文所析，美國房地產買賣雙方的心理還沒有接受中央銀行政策的轉變與調整，房價下跌才剛剛進入開始階段。

在房地產之外，美國油價在不久的將來也會多一個變數。烏克蘭戰爭開始後，美國政府為了平抑國內油價，在公開市場上拋售戰略儲備原油。當時的計劃是拋售到今年10-11月左右停止，基本上就是在中期選舉後結束。

目前美國戰略原油儲備已經達到80年代以來的歷史最低點，因此在結束賣出計劃以後，美國政府在短期內面臨着不得不重建和補充原油戰略儲備的任務。這個變化對於市場來説，意味着多出了平均每天1百多萬桶原油的需求。

表面上看起來似乎並不多，但是在原油供給十分緊張的今天，這一百多萬桶原油可能就是影響供需天平的那枚決定性砝碼。

房租和油價的前景，很大程度上決定了美國通貨膨脹率未來的走勢。加上貨幣政策本身就有半年到一年的滯後性，未來一年內，美聯儲很難達到自己2%的目標通貨膨脹率。就如美聯儲自己承認的那樣，未來應該還會再有幾次加息，預期明年年初加息會加到4%以上。而在那之後，美聯儲最有可能的選擇就是保持利息不變，寄希望於貨幣政策的傳導機制可以在2023年最終發揮作用，將通貨膨脹打壓下去。

而在此之前，美聯儲的鷹派態度將是驅使美元匯率繼續上升的最大動力，人民幣對美元的貶值壓力仍然將在短期內繼續增強，相信國內經濟管理者會繼續採取積極穩健的貨幣政策，順利度過未來國際貨幣市場上的這一段驚濤駭浪。

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