商業與產業地產受衝擊，上海新零售物業市場率先復甦

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）受2022第二季度疫情影響，上海寫字樓、零售物業、產業園區、公寓、倉儲物流等各個類型的商業與產業地產市場受到大幅衝擊。

戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強預測稱，因疫情反覆及二季度封控延續影響，預計2022全年大宗交易成交總額將低於去年的千億規模，可能在700億元左右。

不過，在剛剛結束的第三季度，上海整體經濟已緩慢恢復至去年同期的九成，6月份以後主要經濟指標明顯改善，相應商業與產業地產需求亦有復甦跡象。

對於四季度，盧強認為，大宗交易中內資買家活躍度明顯提高，預計四季度表現持續亮眼；物流資產包項目熱度不減，預計四季度物流類型項目成交總額將顯著提升。

同時，三季度多單REITs成功發行，民間資本可直接參與物業投資，預計產業園區、公寓等類型物業成交額將持續走高。

政策刺激消費，4大零售物業齊開業

首先是大眾最為關心的優質零售物業市場。

第三季度，上海市政府出台了一系列刺激消費措施，修復本地居民的消費信心，助力零售市場回暖，如“五五購物節”、“愛購上海電子消費券”等，上海市中高端購物中心的客流量顯著回升。

然而，零售空間租賃需求的復甦尚處於初始階段，多數零售物業的業主仍維持租金減免和商務優惠條件以吸引零售商入駐。

“十一”假期前夕，4個大型零售物業在十一黃金週之前搶先入市，助力市場回暖，分別為蘇河灣萬象天地、錦滄文華、龍湖奉賢金匯天街和天空萬科廣場，為市場新增6萬平方米、2萬平方米、 11萬平方米和10萬平方米的零售面積。

數據來源：戴德梁行

同時，項目內均開設大量國內首店，例如，OTB集團旗下Maison Margiela全球最大旗艦店、 MARNI中國首家概念旗艦店、JIL SANDER中國首家旗艦店、AMIRI 亞太首店均在錦滄文華揭幕。

事實上，上海經過2022年年初的疫情，不少新開的載體與品牌在開業籌備的階段受到影響，上述4家商業項目均延期開業了數月時間。

疫情後品牌在載體的選擇上，也有着不小的變化。以零售業態為主的國內外品牌，其首店或首家線下零售店鋪均選擇核心商圈的沿街店鋪作為載體。

同時，國際一線大牌在全球“寒流”中不斷融入中國市場，在客羣鎖定上不再僅聚焦於“高淨值人羣”。

戴德梁行華東區商業地產部高級助理董事陳雲九表示，疫情對於消費的影響正在逐漸消除，本季度全市商圈消費集中度加強，重點商圈提質效應顯著。

他認為，目前上海的疫情狀況有所改善，上海市經濟及商業已基本恢復正軌。短時間內商業載體與品牌的開業節奏將會放緩，但未來新載體與新品牌的開業節奏將逐步恢復正常。

同時上海的零售市場在經歷疫情後，品牌端更加傾向於經營時間靈活、有外擺條件、沿街的空間載體，未來可能更傾向於通過新跨界、新聯名、新體驗等吸引更多的中國新中產階級客羣。

寫字樓市場率先復甦

戴德梁行統計數據顯示，三季度上海甲級寫字樓淨吸納面積23.7萬平方米，環比上揚208.3%，其中核心區4.9萬平方米，新興區18.9萬平方米，均呈現環比上揚的趨勢，主要是新項目入市帶動交易的提升。

市場消息顯示，核心區徐家彙板塊“徐家彙中心三期T1”、新興區靜安蘇河灣板塊“華潤蘇河灣中心”以及前灘板塊“前灘國際廣場”3大重點項目均在三季度入市，共計建築體量27.7萬平方米。

數據來源：戴德梁行

不過，基於後市供應壓力及經濟放緩下需求走勢的不確定性，寫字樓租金價格繼續下探。

三季度全市甲級寫字樓平均租金8.16元/平方米/天，環比二季度下滑0.37%，新興區降幅相對更顯著。

從寫字樓租賃成交的行業分佈來看，今年前三季度，專業服務、金融及電子信息科技三大主力行業地位不變，貿易製造和生物醫藥排名第四、五位。

從板塊來看，稀缺資源的北外灘、前灘、徐匯濱江、蘇河灣這些一江一河沿線板塊藉助新項目入市，提供優質辦公空間和優勢租金價格吸引企業入駐；而一些老牌核心區位的陸家嘴、南京西路板塊則以深度行業聚焦保持成交優勢。

戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示，從成交數據來看，市場正在逐步復甦，後市將延續這一穩步復甦態勢。

營商環境方面，更開放的人才政策及五型經濟發展舉措為經濟進一步復甦提供了強有力的保障；同時，上海也正在積極打造綠色低碳、元宇宙、智能終端等新興行業拓展產業發展新內涵。

自今年6月起，上海新設企業數量明顯好轉，儘管是填補前期的不足，但第三季度企業的行動仍證明其對後市信心正在逐漸恢復。

投資型買家迴歸成大宗市場主流

大宗交易市場方面，2022年第三季度上海共錄得14宗、共計153億元大宗交易。

值得一提的是，2022年二季度上海疫情對於大宗交易的影響仍在延續，第三季度成交總額遠低於去年同期水平。

數據來源：戴德梁行

物業類型方面，三季度辦公成交額佔比依舊穩定維持在超60%的水平，成交總金額達93.2億元，其中不乏如佳兆業金融中心、君康金融廣場等高金額交易，單筆交易均突破20億元。

此外，工業熱度不減，以20%的成交額佔比穩居第二；投資者對商業項目出手保持謹慎，其成交金額佔比穩定在15%左右。

關於買家類型，投資型買家成交佔比大幅度增加，由上半年的42%提升至第三季度的79%，迴歸成為市場主流。

而自用買家成交金額僅佔21%，主要受自用買家交易平均金額相對較小所影響。

內外資對比中，內資買家繼續主導市場，71%的佔比與上半年持平，維持市場高度活躍。

預計在第四季度，盧強認為，即便大宗交易市場有所起色，也難以邁過往年的千億規模大關，預計將在700億元左右。

物流資產投資交易趨緊，冷鏈需求持續旺盛

受疫情影響，上海地區生鮮食品、保供食品需求增長，電商類消費類需求減弱，但電商、快運快遞仍為三季度上海高標倉庫市場主要租户。

戴德梁行數據顯示，三季度上海高標倉庫租賃市場恢復較緩，平均租金環比微降0.65 %，至47.8元/平方米/月；市場空置率環比上升4.98個百分點至10.6%。

不過，環滬地區製造業企業復工復產，製造業需求問詢增加。

上海地區及崑山地區供應緊張且租金較高，租户為降低成本外遷至嘉興、蘇州縣級區域（太倉、常熟）。

此外，上海及環滬地區政府對租户入駐的註冊納税要求嚴格，部分租户到期後需更換優質租户。

江蘇省高標倉庫市場平均租金環比微漲0.18 %，至34.1元/平方米/月；市場空置率環比上升2.17個百分點至12.0%。

浙江省高標倉庫市場平均租金環比微降0.59 %，至35.7元/平方米/月；市場空置率環比上升1.04個百分點至14.7%。

數據來源：戴德梁行

而由於政府對不合規的老舊倉儲內的丙一類產品進行清理，並且租户對產品細分及消防安全的意識提升，丙一類產品需求增長。

三季度新增丙一類消費高標庫供給呈上升趨勢，可消化一部分丙一類產品需求。

緊受疫情影響，國內消費需求低迷，高標倉整體市場租金呈現下降趨勢，導致主流地產開發基金及物流開發商資金收緊，項目投資對區域要求趨於嚴苛。

上海、大蘇州地區、無錫、浙江地區杭州、嘉興等投資熱門城市仍受投資者關注。此外，政府對產業導入、税收及投資強度要求提升，增加上海及環滬地區投資熱門城市的投資難度。

隨着疫情緩和，線下餐飲及商超零售的經營逐步恢復常態，食品預製菜需求旺盛，促進預製菜品的市場需求量增長。多温庫結合中央廚房、食品加工的模式增加，滿足食品存儲需求的同時保障食品安全及食品新鮮度。

戴德梁行中國區產業地產部董事總經理蘇智淵認為，華東高標倉庫租賃市場恢復較緩，受四季度電商促銷旺季影響。

預計華東整體高標倉庫物流市場需求短期內拉昇，空置率有望降低；物流資產投資交易趨緊；冷庫改造需求呈現旺盛態勢，整體冷鏈需求仍保持着增長態勢。