政府回購，蘇州9月商品住宅成交面積環比增126%

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）

近日，一份顯示為蘇州市政府部門擬“定向回購部分新房”的專家會議紀要流出，其中提到，蘇州擬對6個區及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新建商品房。

據財聯社等多家媒體報道，蘇州市已有多個樓盤部分房源被相關部門回購且集中進行網籤備案。

受此影響，9月在全國絕大多數城市新建商品房成交量同環比繼續下跌的背景下，蘇州新房成交量表現出跳躍式增長態勢。

克而瑞蘇州統計數據顯示，9月份，蘇州市區商品住宅的成交面積約為122.99萬平方米，環比增加126.88%，同比增加93.34%。

值得一提的是，這樣的成交量並不代表樓市真正回暖。克而瑞蘇州房產測評中心指出，增加量主要來自於政府回購房源的集中網籤備案。

而剔除這部分數據影響，真實的九月蘇州樓市環比比八月並未有所改善，與其他城市一樣“金九”不金。

在上述新房成交中，位於工業園區的越秀悦見雲庭項目，以526套的成交表現位居同板塊之首，其中包含有約400多套政府回購房源的網籤量。

位於高新區的滸關運河印象項目，則以13.08億元、482套的銷售表現問鼎高新區，同樣大部分為政府回購促成。

另一家位於高新區的仁恆瀾庭敍，在9月份以226套的銷售表現成為高新區當月套數榜亞軍，其中約160套為政府回購房源的網籤量。

此外，從二手房交易市場亦不難看出樓市真實熱度。

數據顯示，蘇州二手房成交量從6月-8月連續3個月均超過5000套，但9月份的二手房市場僅成交4529套，環比下跌19.28%。表明樓市預期仍然受到經濟環境、疫情等的影響，並未有所改善。

同策研究院研究總監宋紅衞向觀察者網分析稱，政府回購商品房主要有兩個方面的核心訴求，首先是各地房地產市場形勢比較嚴峻，銷售壓力較大，城市庫存不斷上升，在地開發商拿地的積極性也不斷下降，任由發展，必將導致行業陷入不良循環中。因此，激發合理的住房需求、提振樓市信心是各地政府當前最重要的事情。

其次，今年是我國大力發展保障房、租賃住房的年份，政府本身承擔向社會提供一定量的保障房、租賃住房、人才用房等，政府回購商品住宅作為保障房、租賃住房等可謂一舉兩得，既實現了保障房、租賃住房的供應任務，同時還帶動了當地的住房需求，幫助房企去化了庫存壓力，對於穩定當地樓市，減輕房企壓力，鼓勵房企拿地都有積極的作用。

回購標的以國企參控股項目為主

國際評級機構標普在近日的研究報告中表示，中國樓市的下行已經演變為一場只有政府才能化解的信心危機。如果銷售的下降導致更多開發商出險，情況會更加嚴峻。企業出險會導致更多預售樓盤停工，進一步打消購房信心。

標普認為，只有國家才能調動應對中國樓市下行所需的資金量，中國房地產行業要恢復正常，保交樓是必不可少的環節。

觀察者網注意到，在克而瑞發佈的蘇州9月份房企銷售榜單中，優質民企旭輝與已暴雷民企正榮均榜上有名，在蘇州的全口徑銷售金額分別達到122.87億元和69.53億元，位列本土榜單第4位與第15位。

有市場人士認為，上述房企銷售情況大概率與本次回購有關。通過此次回購，有利於保障違約房企開發項目順利交付以及減輕企業庫存壓力、緩解現金流危機。

但有熟知本地樓市的行業人士向觀察者網透露，本次蘇州回購樓盤大概率不包含上述兩家房企開發項目，而是以本土城投等國企參控股項目為主。

至於回購方式與用途，上述人士表示，有的項目是整體回購，有的是以棟樓為單位進行。未來一般用作公租房、保障性住房使用，亦不排除進行二次銷售的可能性。

回購更便於撬動社會資本參與

值得一提的是，政府回購市場存量住房的操作並非蘇州首創，在此之前就有包括濟南、鄭州、湖州等多個地方政府或親自下場或鼓勵國有企業批量購入商品房。

但其他城市回購新房用作保障房或自行銷售，通常不需要進行網籤備案。

中原地產首席分析師張大偉向觀察者網指出，政府回購新房，如果進行網籤備案，同樣需要交税，倘若用作保障性住房或者公租房，完全沒有必要；且倘若想要再次銷售，還要算作二手房，交易成本對於買賣雙方都要加大很多。

因此其對於此次回購消息真實性及具體操作的合理性存疑。

除此之外，市場亦有聲音認為，穩定樓市、去庫存、保交付的方式可以有很多，完全沒有必要進行由政府出資進行回購。

如此前幾個月鄭州等多地推出的房票安置政策，本質上也是政府出資幫助房企去庫存，同時解決了棚改安置問題，維持了樓市穩定。

公開信息顯示，6月以來，國內部分二、三線城市集中性出台針對棚户區改造環節的房票安置政策，目前已有河南鄭州、雲南昆明、浙江温州等數十個城市使用。

昆明理工大學副教授、碩導鄧曉盈在分析昆明房票政策時指出，以房票來鎖定被徵收人、被拆遷人，讓他們成為購房者，通過一年半內房票可以轉讓變更兩次來鎖定需要買房的購房者，由此鎖定兩方面的購房者。

這可以在一定時期內緩解徵收款和拆遷安置補償款不足或滯後的問題，用空間來贏得時間。

鄧曉盈認為，這也是提信心、保交房的落地政策。對房票使用時間進行限制，實際上還是激勵購房者不要在原地選房，儘量去買還沒有售出的現房和預售房源，解決閒置和存量房，用房票來搶時間，促進資金流動起來。

此外，為應對違約房企增多導致的全國範圍內新房交付危機，從而穩定樓市，從地方政府到中央層面，均在有計劃的通過發放專項借款、組建紓困基金等方式來解決停工問題。

據多家媒體8月下旬報道，住建部、財政部、人民銀行等多部門出台措施，通過安排2000億元專項借款支持保交樓。

標普認為，2000億元專項借款初期規模尚不足以解決全部問題，預計行業缺口至少在7000億-8000億元之間。但這是一個良好的開端，專項借款措施的出台會向消費者和投資者表明，國家是願意拿出真金白銀來解決樓市問題的，具有重要的信號意義。

不過，有資深行業人士向觀察者網分析稱，表面上看，地方政府直接出自回購新房的操作不如房票及直接接盤或注資問題樓盤來的划算，實則各有利弊。首先，蘇州作為強二線城市，財政上有實力進行大額回購操作；其次，此次回購新房選擇國資樓盤，得到的是實實在在的房子，更容易吸引社會資本的參與，方便利用槓桿撬動更多資金注入樓市，對於穩定樓市、促進回暖的效果更加明顯。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進還指出，此類操作與政府半強制性鼓勵企事業單位團購住房是兩碼事，並不敏感，總體上對於提振樓市行情、加快房企資金回籠、為政府層面擴充保障房房源等都有綜合的全方位的效應。各地要積極做好宣傳，防範購房者誤解。

對此消息，蘇州市住建局方面10月11日回應稱，並不瞭解相關情況。