南京第三批集中供地城投托底，超八成底價成交

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）10月19日，南京第三輪集中供地落下帷幕。此次共出讓32宗地塊，最終，1宗觸頂搖號，3宗有溢價，27宗底價成交，1宗流拍，總成交額274.7億元。

具體來看，中交新六城投聯合體競得4宗地塊，六合新城建設、溧水經開集團競得3宗地塊、頤居建設、溧水城建、高淳經開競得2宗地塊，偉星置業、奧體建設、建發、南京交投、中天美好、明月建設、金融城建設、棠盛置業、新六城投、佳祺建設、石湫科教城、高淳安居置業、高淳建發、高淳文旅投資分別競得一宗地塊。

中指研究院土地事業部負責人張凱指出，本次拿地企業結構延續了其他城市城投等平台公司進場託底的態勢，南京三批次拿地企業多為地方城建和城投公司，進一步反映市場熱度不足。

熱門地塊均在河西南

本輪出讓地塊中最引人注目的是觸頂搖號的NO.2022G70地塊。

公開資料顯示，該地塊位於建鄴區雙閘街道，東至紅菱街，南至規劃道路，西至規劃綠地，北至揚子江大道，為R21住宅用地，土地面積18318.52平方米，容積率2.4，建築面積43964.45平方米，地塊起始價15.5億元，樓面起價35255.76元/平方米。

由於地塊所處的河西南板塊利好較多，該地塊開拍後引來23輪競價，直到該地塊觸及中止價，轉為搖號出讓，最終地塊成交價17.8億元，樓面價40487.26元/平方米，溢價率14.84%。

同樣競爭火熱的還有“建鄴區的NO.2022G67號地塊”。該地塊既是本輪出讓地塊中總價最高的地塊，也是本輪供地中單價最高的地塊。

資料顯示，該地塊位於建鄴區沙洲街道，為R2二類居住用地，土地面積48719.37平方米，容積率1.0＜Far ≤2.75，起始價50.3億元，起始樓面價為40828元/平方米，上限價57.7億元。

最後，經44輪報價，該地塊被頤居建設以總價54.7億元成交，成交樓面價約40828元/平方米，溢價率8.75%。

另兩宗溢價成交的地塊分別是NO.2022G71地塊和NO.2022G73地塊。前者被頤居建設以13.3億元競得，成交樓面價32527元/平方米，溢價率0.76%；後者被建發以21.8億元競得，樓面價30450元/平方米，溢價率0.46%。

資料顯示，NO.2022G71地塊位於建鄴區雙閘街道，為R2二類居住用地，土地面積17037.23平方米，容積率1.0＜Far ≤2.4，起始價13.2億元，上限價15億元；NO.2022G73地塊位於建鄴區雙閘街道，為R2二類居住用地，土地面積29830.0平方米，綜合容積率2.4，起始價21.7億元，上限價24.8億元。

但大多數地塊仍延續了底價成交的趨勢。數據顯示，本輪出讓的32宗地塊中，有27宗底價成交，佔比高達84.38%，較年內第二輪集中供地70.45%的增加了13.92個百分點。

數據顯示，南京第二輪土拍推出44幅宅地，其中，2幅流拍，5幅觸頂成交，6幅溢價成交，31幅底價出讓。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次南京第三批次拍地的行情，和預期基本上一致，即土地底價成交的態勢沒有變。目前房企拿地的資金約束比較大，所以能夠底價成交，就可以認為土地交易市場完成了初期的任務和要求。此外，南京的土地交易流拍情況也不是特別多，和南京土地投資機會依然較大的預期有關。

14宗地塊因故延期

值得一提的是，在第三輪集中供地開拍前4天，南京土地市場網發佈《關於延長NO.2022G66等14幅國有建設用地使用權出讓掛牌競買時間的公告》，對第三批次集中供地中14宗地塊出讓時間進行延期。

按照原計劃，本輪集中供地要公開出讓46幅地塊，原總用地面積約173.4公頃，總出讓面積169.95萬平方米，總建築面積338.74萬平方米，起拍總價463億元。

據瞭解，延期地塊主要集中於鼓樓、建鄴、棲霞、江寧四個區域，其中，棲霞區8宗、江寧區4宗、鼓樓區和建鄴區各1宗。

“因故延期的14宗地塊屬於一個比較大的體量，不會是因為沒有房企報價導致延期。”上海中原地產首席分析師盧文曦表示，大概率是因為一些系統性的、大的動作要調整，一旦規則上出現一些重大調整，市場也會發生相應改變。

好地研究院則表示，南京此次地塊延長掛牌競買時間，或許與近日財政部發布的《關於加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》有關。該通知指出，“嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財政收入，彌補財政收入缺口”。

好地大數據顯示，城投類公司一直是南京集中供地的常客，2021年第三批集中供地中，城投類公司拿地額佔比超過一半，達到53.4%。2022年兩批次雖有回落，但也穩定在30%的高位。

粗略估算，本輪集中供地中城投佔比超50%，託底樓市態度十分明顯。

取消新房毛坯限價

相較於此前的土地出讓方式，南京第三輪集中供地最大的變化是：所有地塊均未設新房毛坯限價。

事實上，自2020年7月起，南京土地出讓就採取“雙限”政策，即限定好該地塊的最高地價、限定該地塊入市後的最高新房售價，開發商根據拿地價和新房售價即可算出該地塊的利潤空間，達到穩地價、穩房價的目的。

“雙限”政策執行一年後，也就是2021年8月南京年內第二輪集中供地公告發布之際，南京將政策升級為“限房價、定品質、競地價”，有意在關注房價、地價的基礎上，向關注商品房品質提升。

與此同時，南京市規劃和自然資源局對競買人和競買保證金比例設置諸多限制，比如競買人所屬企業集團的成員企業、與該競買人之間存在直接或間接持股關係的企業均不得同時與該競買人報名競買（含聯合競買）同一幅地塊；住宅(商住)用地競買保證金比例由出讓起始價的20%調整為20%-80%，熱點區域不低於50%，並要求一個月內付清全部土地成交價款。

不過，在2021年底第三輪集中供地遇冷後，南京逐步放鬆土拍規則。

在2022年的首輪集中供地中，南京在“限房價、定品質、競地價”的出讓方式進行了調整，首先調整集中取消了租賃住房的配建要求，除G03地塊外，所有地塊均取消了租賃住房的配建要求；其次，包括南部新城大校場、江北新區核心區等區域在內的地塊，競買保證金比例全部下調至起始總價的20%，支付土地成交價款可延長至6個月或以上。

值得一提的是，雖然2022年首輪集中供地依舊對房價加以限制，但定價較此前同片區的房價相比有了一定的增長，也就是增加了該地塊的利潤空間。

第二次集中供地的調整更為明顯。在公佈出讓的44宗地塊中，包括老城東（秦淮）、大校場、河西南、燕子磯老鎮在內的13宗地塊未設商品房毛坯銷售均價，而是實行“差異化定房價，按程序報備”的政策。

對此，克而瑞地產研究中心認為，此舉可令房企優化項目利潤空間，也為市場帶來更多差異化產品，有利於支持合理的改善性住房需求，促進市場健康發展。

剩下設置商品房毛坯銷售均價的地塊中，大多數也上調了新房限價。此外，還在土拍規則方面做了一些調整，例如，取消“當網上交易達到最高限價須通過搖號確定競得人的地塊，對商品住宅預售條件提高至完成住宅部分投資額的50%”。

直至本輪集中供地，南京所有地塊全部取消設置商品房毛坯銷售均價。

“土拍規則的放鬆，主要出自於對當下房地產市場環境的考慮。”盧文曦表示，在現在的大環境下，房企拿地越多、成本越高、風險越大，因而越來越多的房企選擇躺平，從而走向另一個極端的房地產市場。適當的給與開發商一些利潤空間，不僅有利於房企的發展，也有利於市場的良性發展。

“不過，土拍熱度仍沒有明顯改善。”張凱表示，即使本次土拍罕見取消了所有地塊的毛坯銷售限價，意在提供給房企更多的利潤想象空間，但由於房地產市場熱度尚未恢復，房企拿地仍然比較謹慎。