招商蛇口也當上了“白衣騎士”

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）恒大要賣最有價值的舊改項目了，接盤俠是新任“白衣騎士”招商蛇口。

近日，有市場有消息，招商蛇口將接手恒大位於深圳南山的原聯合餅乾廠城市更新項目。對此，一位接近招商蛇口的內部人士表示，該消息屬實，但招商蛇口持股比例及交易金額暫未有具體消息。招商蛇口相關部門在回覆觀察者網時稱：一切以公告為準。

“緣起”

1980年，深圳、珠海、汕頭和廈門四個城市迎來一陣春風，在此之後，這四個城市新建了千千萬萬個的工廠。

聯合餅乾廠便是其中之一。1988年6月，深圳市海灣企業公司與英國聯合餅乾投資有限公司、香港先進化工有限公司簽訂協議，合資1000萬美元興辦聯合餅乾廠，其中，英國聯合餅乾投資有限公司負責提供先進的生產設備技術和配方，由海灣村集體資產管理委員會持股的深圳市海灣企業公司負責提供土地。

你可能沒聽説過英國聯合餅乾投資有限公司，但一定聽説過麥維他，作為英國皇室認證的御用茶點品牌，曾經三度榮獲英國皇室授權指定製作皇室婚禮蛋糕。 2014年，聯合餅乾公司與歌帝梵(GODIVA)、美國德梅特氏糖果共同歸入全球第三大餅乾公司Yildiz新成立的Pladis集團之下。

擁有“英國皇室認證”的噱頭，讓聯合餅乾廠擁有了一段光輝歲月，但好景不長，聯合餅乾由於自身業務規劃，停止在中國內地的投資，作為代替，聯合餅乾將業務放在了香港。

業務可以轉移，但廠址無法挪動，聯合餅乾廠在風雨中等待救贖。

2016年12月，聯合餅乾廠等到了有緣人恒大。

“過客”

彼時，恒大地產與蛇口海灣實業股份有限公司簽署《城市更新項目框架協議》，正式進駐灣廈村舊改，曾任恒大深圳公司執行董事長柯鵬出現在簽約儀式現場。

簽約過後是長達3年的拆除工作，直至2019年2月28日，原聯合餅乾廠更新項目才100%完成拆除。5個月後，原聯合餅乾廠更新項目正式立項，納入《2019年深圳市南山區城市更新單元計劃第二批計劃》。

按照規劃，該項目擬拆除重建面積31710平方米，擬更新方向為居住、商業等功能；拆除重建用地範圍內應落實不少於16679平方米用地用於建設城市基礎設施、公共服務設施、產業項目或城市公共利益項目，其中，學校用地不少於14327平方米；更新單元計劃有效期2年，自2019年7月19日起至2021年7月18日止。

拿地後，恒大曾對外透露該項目住宅部分取名為“恒大海灣華府”。由於該地塊位於後海大道與蛇口工業七路交匯處西北角，是深圳首屈一指的豪宅區域，加之項目緊鄰雍景灣花園、四海公園，不少業內人士稱新房均價將在10萬+。

推測的原因是：恒大海灣華府周邊比較近的二手房有恆裕濱城二期，政府指導價13.2萬/平方米；後海花半里雅居，政府指導價10.3萬/平方米。

不止有價，這個項目的市場也不小。

觀察者網瞭解到，恒大海灣華府項目距離地鐵2號線海月站約580米，軌道交通便利；周邊深圳市育才三中、深圳教育集團第四小學，滿足業主教育需求；周邊商業包括海岸城購物中心、華潤萬象天地，配套資源豐富。

“像這樣的地塊，在2021年上半年之前入市，大概率會首日售罄。”據一位瞭解深圳市場的房地產人士表示，類似的有華潤城潤府，2021年底前推出三期產品，全部在開盤當日售罄。

但可惜的是，恒大僅對該地做了平整工作，一直未動工建設。恒大暴雷後，包括恒大海灣華府在內的項目歸屬也成了未解之謎。

直至近日有消息傳出，恒大在深圳市南山區的餅乾廠舊改項目已經易主，由招商蛇口接盤，後經多個媒體確認信息屬實。

也就是説，餅乾廠舊改項目等來了第二任有緣人。

“騎士”

在大部分人看來，招商蛇口的央企屬性，可以避免其走上恒大的老路，加之其本身就是深圳本土房企，對當地市場的瞭解度、政策的把握和運用、購房者的需求等等更為了解，由其來接盤餅乾廠舊改項目最為合適。

但不可忽視的是，身為央企，招商蛇口同樣面臨着巨大的負債壓力。數據顯示，截至2022年6月底，招商蛇口的總負債規模為6099.33億，較2021年底的5794.48億元增長了8.2%。

總債務規模的擴大，導致其短期還債壓力增長。截至2022年6月底，招商蛇口一年內到期的非流動負債為316.97億元，同期現金及現金等價物餘額為775.34億元，雖可以覆蓋短債，但考慮到472.88億元的應付賬款和1.34億元的應付票據，這筆錢就不太夠用了。

甚至還有一筆負債藏進了權益裏，那就是明股實債屬性的永續債。

事實上，因為永續債在會計賬目裏歸為所有者權益，而非負債，被不少企業視為藏匿負債的好方法，但考慮到其長期吞噬利潤，央國企一般不會使用這一渠道，但招商蛇口在擴張的過程中卻用了，且憑使用額度登上A股榜首。

數據顯示，2017年至2021年，招商蛇口的永續債規模分別為40億元、70億元、190億元、204.74億元、240.99億元，後四年分別同比增長75%、171.43%、7.76%、17.71%，保持增長的趨勢。

後因“三道紅線”出台、融資政策的收緊，業內對永續債能否計入權益提出了新的異議，因此不少房企提前回購永續債靈活應對。2022年上半年，招商蛇口償還了75億元的永續債，剩餘未償還永續債規模仍有165.99億元。

而在半年內，招商蛇口支付的永續債利息高達6.37億元，可對比的是，同期歸屬於上市公司股東的淨利潤僅18.87億元。

此外，在大多數房企將降負債、理性拿地視為新方向之際，招商蛇口卻依然在走拿地擴張、融資還款的老路子。2022年前9月，招商蛇口權益拿地拿地金額為496億元，拿地金額處於行業前列。

為補充可用資金，招商蛇口於2022年進行了16次直接融資，融資總金額189.7億元，其中，短期融資券6筆，共71.7億元；公司債3筆，共58億元；中期票據6筆，共60億元。

“徐行”

招商蛇口並不是第一次扮演“白衣騎士”的角色。

2021年底，佳兆業的理財產品出現兑付逾期的情況，隨後，佳兆業陷入流動性危機，被業內視為“出險企業”。

2022年4月，招商蛇口發佈公告稱，日前，公司與佳兆業、長城資產在深圳簽署戰略合作協議，各方擬建立戰略合作關係，在城市更新、房地產開發、商業綜合體經營等領域開展合作，實現優勢互補、互利共贏、共同發展的戰略目標。

除了和出險房企“合作”，招商蛇口還將目標放在大本營深圳的優質住宅項目上。

2022年5月，深圳半島城邦房地產開發有限公司與半島城邦項目公司深圳半島城邦置業有限公司發佈消息，表示由於“已深陷財務危機、沒有持續經營能力”，全體員工需立即待崗6個月。

三個月後，招商蛇口宣佈旗下深圳招商房地產有限公司，與南海控股子公司深圳半島城邦房地產開發有限公司簽署戰略合作協議。根據協議，雙方將共同保證半島城邦第五期的順利推進，方式包括但不限於債務重組、股權重組、管理重組、代建代銷售等。

和恒大海灣華府一樣，半島城邦同樣位於深圳南山蛇口，同樣是頂豪級的存在，前四期項目均價在12萬/平方米至16萬/平方米之間，總價2460萬起。在中原地產二手房頁面上，一套168.34平方米的四室一廳參考總價逼近2000萬。

通過收購，招商蛇口手握深圳南山兩個豪宅地塊，幾乎將成為該區域豪宅最多的開發商。

但距離宣佈合作已有5個月，半島城邦五期仍未傳出具體動態，入市時間尚未可知。如此來看，招商蛇口想要盤活餅乾廠舊改項目，還需要不少時間。