上半年在美收購33個項目，朗詩在這場遠征裏能取得勝利嗎？

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）朗詩的遠方開始於多年前那場地產“大航海”。在中國地產的下行週期裏，美國的月亮會不會更圓？上半年在美國瘋狂收購了33個項目的田明，在這場遠征裏能取得勝利嗎？

近期，以綠色開發著稱的地產商朗詩綠色管理（即“朗詩地產”）一邊賣子度日，一邊請求債務展期“續命”；地球的另一端，其在美國的地產業務投資開展得如火如荼。

今年6月，61歲的田明首次將朗詩集團法人及總經理職務移交給老將孫立之。

業內將此類操作戲稱為“加設防火牆”，與之類似的還有今年8月郭梓寧退任奧園集團法人，由高管林顯團接任；9月，耿建明提名鄒家立為榮盛發展總裁，隨後又讓其擔任法人。

因此有聲音猜測，這可能是田明在為撤離中國做準備。

下海經商，着眼海外

公開資料顯示，朗詩集團2001年成立於南京。彼時年滿40歲的田明已經在南京長江航道管理局等地方單位工作了22個年頭。

在改革開放的浪潮下，田明最終還是遵從內心的選擇，辭去工作，下海經商。

多年來的事業單位及政府部門工作經歷，為田明積累了豐厚的人脈資源。在房地產行業發展的黃金時代，從他選擇房地產開發行業的那刻起，就決定了朗詩的早期發展幾乎是一片坦途。

2013年，通過港股借殼方式，朗詩集團的首個上市平台“朗詩地產”誕生。

同一年，在國內房地產開發形勢一片大好的背景下，朗詩意外地選擇將目光投向海外，佈局美國。

18歲入職南京長江航道管理局，沒有接受過高等教育是田明的一塊心病。因此後來在他的學歷欄中，便多了一箇中歐國際工商學院工商管理碩士學位。

搖身一變成為了知識分子的田明，自然不想再繼續簡單粗暴地以鋼筋混凝土跟國內開發商一較高下，先後為自己的地產開發平台貼上了“綠色”“可持續”“科技”等標籤。

讓他意想不到的是，國內的房地產開發市場當時並不在意這些，地方房企在走向全國化過程中，逐漸演變為加規模和上槓杆的直接比拼。

也正因此，朗詩地產儘管在國內房地產領域起點相對較高，卻一再失利，地位與名氣也距離田明的預期越走越遠，最終就連“百強房企”的名頭也未能保住。

2022年1-9月，朗詩集團連同其合營公司和聯營公司實現簽約銷售額約為170.04億元，且其中開發代建服務項目佔中國地區項目的比重約達70%，地產開發業務所剩無幾。

折價賣子，展期續命

地產寒冬中，朗詩不得不在國內賣子度日。

10月24日，朗詩地產公告稱，擬1.02億元出售位於上海市楊浦區楊浦大橋板塊的黃興大樓。

朗詩預期，將自此次出售事項錄得約5646.7萬元賬面虧損淨額，相當於在“成本價”基礎上打了6.4折。

公告顯示，買方LAO VI CN Company VI Pte. Ltd.主要從事投資控股，為新加坡成立有限合夥企業La Salle Asia Opportunity VI LP的間接全資附屬公司。

後者為在亞洲進行投資的房地產機會基金，擁有廣泛投資者羣，由全球機構投資者組成，例如退休金基金。

目前黃興大樓所屬公司為上海朗松實業有限公司，系朗詩全資附屬公司，主要業務是出租位於上海市楊浦區黃興路18號的黃興大樓，其為商業及辦公室，業權面積11427.24平方米，地上22層，地下兩層。

截至2022年6月30日，上海朗松實業有限公司未經審核賬目摘錄的資產淨值及資產總值分別約為1.14億元、4.07億元。

朗詩綠色管理稱，完成此次交易後，其將不再擁有目標公司任何權益。持有投資物業賺取租金收入，並非其未來的主要發展方向。現階段以市價出售該物業，將有助於鞏固現金流量，進一步增強其應對行業及週期性風險的能力。

這已不是朗詩今年首次賣子。

據觀察者網瞭解，8月下旬，朗詩曾公告以總價1.376億元向陽光保險集團出售北京朗詩大廈50%股權“救急”，雖折價逾30%、錄得虧損1190萬元也在所不惜。

5月中旬，朗詩還以8550萬元向第三方出售“南京朗詩寓商管公司”全部股權，也就是説，賣掉了旗下當紅的“南京朗詩寓”項目。

然而即便如此，企業賬面資金依舊無法覆蓋短期債務。

9月30日，朗詩綠色管理公告約1.7億未償還美元債向債權人“展期”徵詢。

根據公告信息，該筆美元債發行於2020年初，本金2億美元。目前尚有1.69億美元未還，年息率10.75%。

四年時間，三度更名

事實上，此時的田明早已無心顧及國內事務，其國內上市平台“四年內三度更名”等一系列“謎之操作”看呆了整個行業。

今年4月，朗詩公告稱，建議更改公司名稱為“朗詩綠色管理有限公司”，簡稱“朗詩綠色管理”，原因是集團地產開發項目的平均股權比例呈現逐年下降的趨勢，基本完成了從傳統重資產的地產開發模式向資產輕型化模式的轉型。

早在2018年初，由於計劃從單一的地產開發公司向多種業務組成的縱向一體化綜合型集團轉變，“朗詩綠色地產”宣佈更名為“朗詩綠色集團”。

2019年6月，由於將包括長租公寓及設計在內的非地產開發相關業務剝離至控股集團，朗詩宣佈“地產”二字重新迴歸，更名為“朗詩綠色地產有限公司”。

除了地產開發平台之外，其在國內的另一上市平台同樣操作成謎。

2021年7月8日，或許是地產開發業務跌出百強榜單讓田明意識到了資本擴張的強大所在，這才選擇分拆朗詩綠色生活服務有限公司匆匆赴港上市。

要知道，朗詩集團旗下無論是物業管理，還是長租公寓等相關業務，起步時間早於多數內地房企。如朗詩寓，此時品牌運營已經相當完善，但也僅僅趕了個分拆上市的末班車。

其後不久，國內樓市鉅變，住宅銷售冰封，所有房企都開始忙於處理現金流困境，造成實質性違約的房企數量與日俱增，包括物業、租賃等相關領域發展也幾乎陷入停滯狀態。

從今年5月開始，標普、穆迪等國際評級機構紛紛下調朗詩地產評級至負面，流動性評估為疲軟。

標普預計，朗詩地產2022年到期的短期債務為38億元人民幣。

穆迪分析師Daniel Zhou表示：“評級下調反映了朗詩地產不斷增加的再融資風險，主要由流動性減弱以及未來3-6個月大量離岸債券到期所驅動”。

分拆美股，重倉美國

與國內業務一團亂麻形成強烈反差的是，朗詩對於美國房地產佈局從未放鬆，反而還在有序擴張。

有資深行業人士向觀察者網透露，儘管幾年前內房企高光時刻，包括萬達、碧桂園、恒大等多家地產商均有投資海外的動向，但均為佈局長線的意味居多。

其中，唯有朗詩動了真格。

自2013年11月田明試水投資美國房地產業務，在洛杉磯地區購買了一個已在建項目。

緊接着2013年12月朗詩獲取加州舊金山地區JordanRanch中的lot57&58的項目土地。

2020年9月，在田明的精心運作下，朗詩地產成功分拆LandseaHomes(朗詩地產的全資附屬公司，主要從事美國物業發展業務)在美國納斯達克上市。

田明認為，LandseaHomes在美上市的好處至少有三：其一是釋放朗詩在美國物業務展業務的投資的公允價值；其二，提升美國物業發展業務的集資能力；其三，協助投資者者對LandseaHomes集團增進理解以達至投資決定等。

分拆後的Landsea Homes市值達到3.41億美元，約合超過人民幣21億元，而母公司朗詩地產的市值僅為16億港元，約合人民幣13.4億元。

同時，朗詩的投資方向也開始大張旗鼓地向美國傾斜。

根據朗詩官網信息，其在海外的項目主要以美國房產開發銷售為主業，目前在大紐約地區、波士頓地區、洛杉磯地區、舊金山地區和亞利桑那地區開發16個項目，除了亞利桑那地區外，這幾個城市圈是美國房地產表現最繁榮的區域之一，在城市發展中位列前茅，無論是經濟還是社區都比較理想。項目類型涵蓋城市高端公寓（Urban）和近郊別墅(Suburban)等。

從儲備項目總可售面積分布來看，截至2022年中期，美國項目佔比已經升至32.7%。

營收方面，2021年與2022年上半年，企業在美國的營收佔比分別佔到集團總營收的80.65%和77.45%。

值得一提的是，從新增項目屬地來看，這一比例未來還將大幅提升。

去年全年，朗詩集團新增59個項目，其中僅有15個位於中國，且大都為代建項目，其餘44個均位於美國，佔比高達3/4。

今年1月19日，朗詩地產斥資1.79億美元收購美國一家房產開發公司。目標公司為一家於美國佛羅里達州註冊成立的公司，業務主要包括土地收購及開發、建設及佛羅里達州中部及奧蘭多市場的單户住宅銷售。

目標公司2020年末的淨收益1638.8萬美元，相當於市盈率約10.9倍，目標公司及其附屬公司的資產淨值及總資產價值分別約為5147.84萬美元及1.47億美元。

要知道，近兩年伴隨疫情導致的經濟影響，美國總體經濟形勢並不比國內更好。而田明深耕美國的決心卻依然堅定，他更大的目標是成為美國十大建築商。

有接近朗詩地產的知情人士向觀察者網表示，企業同時在中國和美國兩個市場情況完全不同的地區佈局房地產，很容易產生認知和管理上的偏差有關，對於市場風向的把控也很難做到面面俱到，這或許是令朗詩走入窘境的內在因素。

此外，亦有分析人士認為，美國房地產的開發模式跟中國不一樣，美國房企負責開發建設，而真正持有項目的大多是金融公司，中國的開發模式存在着很大政策及財務風險，因此朗詩即便轉戰美國，亦難有作為。

只是在向海外轉移資產、套現離場這條路上，SOHO中國的潘石屹早已用自身行動證明其難度不小，田明的前路並非無跡可尋。