地產股久違跟漲，下半場道阻且長

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）11月4日，受多方利好消息影響，A股與港股迎來史詩級大漲。

截至收盤，上證指數漲2.43%至3070.8點，深證成指漲3.2%至11187.43點，創業板指數漲3.16%至2451.22點，香港恒生指數5.36%至16161.14點。

就連深處下行週期的房地產板塊也受此影響迎來久違大漲。

尤其是港股內房企，中國三迪已42.4%增幅領漲，龍光集團漲超20%，新城發展、上坤地產、綠城中國、寶龍商業、旭輝控股、建發國際、時代中國、越秀地產等多支地產股漲幅超過10%。

同時，房企分拆上市的物業管理板塊，世茂服務、佳兆業美好、碧桂園服務等企業漲幅超過15%。

“銀十”失守

與資本市場狂歡形成鮮明對比的是，10月樓市銷售數據及房企剛剛發佈的三季報營收情況並未出現改善跡象。

克而瑞數據顯示，即便在規模房企積極把握“國慶”假期加大促銷力度的背景下，10月房企整體銷售未有明顯改觀，TOP100房企單月實現銷售操盤金額5560.7億元，環比降低2.6%，同比降幅較9月擴大3個百分點至28.4%。

成交面積方面，重點30城10月份低至1414萬平方米，創下半年以來單月新低，環比下降14%，同比跌幅擴至28%。

不過房企的表現存在一定分化，百強房企中10月業績環比增長和環比降低的分別佔到近半數，中海地產、建發、華髮的表現相對突出，環比增幅均高於30%。

從累計業績來看，TOP100房企1-10月銷售操盤金額的同比降幅仍保持在44%的水平。

多家研究機構認為，9月以來的政策效果未能完全顯現，行業下行壓力持續，市場信心及購買力缺失、觀望情緒濃厚，疊加多地疫情反覆，企業整體的銷售去化壓力在進一步加大。

不過亦有行業人士認為，接下來全國性強力政策較難出台，但地方需求端政策力度有望加碼，保交樓紓困政策將持續推進，中短期呈現曲折性弱復甦走勢。

此外，房企三季報數據也低於預期，包括龍頭房企及央國企在內，淨利潤普遍下滑明顯。

如A股中市值最高的央企保利發展，今年第三季度實現營收約456.53億元，同比下降5.82%；歸母淨利潤為約22.68億元，同比下降30.96%。

再如港股藍籌中海，第三季度營收175.2 億元，同比下滑59.5%；扣除投資物業公允價值變動收益和匯兑淨損益後的經營利潤為18億元，同比下滑77.5%。

龍頭房企尚且如此，中小房企的表現自不必説。

政策端持續向好

值得注意的是，儘管目前市場仍在築底，但政策面仍在為行業持續注入信心。

11月1日，交易商協會、中國房地產業協會聯合中債增進公司，召集金輝、新希望地產、德信中國、大華集團、仁恆置業、雅居樂等21家民營房企召開座談會。

據參會企業透露，座談會明確中債增進公司將繼續加大對民營房企發債的支持力度，目前正在推進十餘家房企的增信發債，涉及金額約200億元。

要知道，本次座談會已是交易商協會8月以來第三次召開民營房企座談會，與此前的僅支持龍湖、碧桂園等少數優質民企發債相比，範圍擴大了數倍。

公開資料顯示，8月以來，中債增進公司共推進十餘單房企增信項目，支持新城控股、美的置業、龍湖拓展、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等多家民營房企發債融資83.68億元，累計帶動民營房企發債融資155億元。

龍湖、美的、新城、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等企業正推進第二輪增信發行項目，金輝、新希望、雅居樂等民營房企項目也在積極準備中。

此外，行業普遍認為，AMC(資產管理公司)紓困房企的進度，同樣對接下來行業走向至關重要。

在金融發展領域，AMC主要從事批量收購、管理、處置不良資產業務。在解決房企流動性危機過程中，除政府主導外，AMC也成為紓困房企資金的一個重要主體。

為加快出險房企資產處置進度，在鼓勵優質房企對出險房企項目開展收併購同時，2022年1月，金融監管部門召集幾家全國性AMC開會，專門研究AMC按市場化、法治化原則參與風險房企資產處置、項目併購及相關金融中介服務等內容。

此後，銀保監會多次專題座談會，要求持牌AMC要聚焦不良資產處置主業，助力金融風險化解工作。同時，政府加大了對AMC紓困房企的資金支持。

在介入方式上，AMC已在包括河南、浙江等多地地方政府主導下共同成立專項紓困基金，有效協助各地解決問題樓盤復工復產難題。

如9月初鄭州立下的“30天內全部樓盤復工復產”軍令狀，很難程度上與其紓困基金的發力關係密切。

另一方面，為了更直接、更大範圍參與出險房企風險化解，擁有更多發揮空間，AMC也會直接主導與房企的合作。

由於AMC與房企合作一直較為緊密，此前就有參與部分出險企業項目投資，因此在合作方資金鍊出現問題，承接項目後續運營也順裏成章。

按紓困對象不同，AMC可從項目與企業兩方面進行紓困。

在項目層面，一般是由AMC出資，引入第三方代建企業來主導項目後續開發和運營，部分擁有開發能力較強的地產子公司的AMC也可將後續開發工作交予子公司進行。

在企業層面，AMC主要採用經典的債務重組方式，也會參與部分較小房企的破產重整，但這種情況在本輪房地產流動性危機中相對較少。

信心修復是關鍵

根據相關媒體報道，目前參與企業層面紓困的主力仍是中國華融、中國長城、中國東方、中國信達四家資金實力較強的全國性AMC。

從2022年中報來看，四大AMC總資產均在7000億元以上，總現金少則400億元，多則1000億元，即使去除存在中央銀行的準備金後，每家企業可動用的資金達到數百億元。

有房企人士向觀察者猜測稱，AMC如今已經是當前紓困房企的一股重要力量，且未來力度或將會加大。疊加不斷優化的房地產融資政策及市場政策加持，行業有望在明年初逐步企穩。

但不容忽視的是，目前行業信心嚴重缺失，是造成庫存去化壓力大、市場反應冷淡、企業現金流危機不斷加深惡性循環的首要因素。

如日前年近60的龍湖集團掌門人吳亞軍宣告去職，儘管一再宣告是個人身體原因，不能繼續勝任董事長職務，但週一港股開市還是造成企業上市以來最大幅度的股價暴跌，盤中跌幅一度擴大至44%。

並且，又由於龍湖作為優質民營企業代表，其一家企業股價很快帶動AH股整個房地產板塊集體“崩盤”。

當日，A股房地產板塊指數低開低走，盤中一度下跌逾4%，創2014年以來的8年新低，保利發展盤中頻繁觸及跌停價，華髮股份等均遭重挫。

港股恒生內地地產指數一度重挫超10%，大灣區地產建設業、恒生物業服務管理等指數紛紛大跌。光大永年、綠城中國、建發國際集團、萬科海外均大跌超10%。房地產ETF大跌超4%、地產ETF大跌超3%。

行業普遍認為，當前環境下大家對於房地產的信心都在冰點，想要回暖不是一朝一夕可以做到的。這個十萬億量級市場的自我修復，是一場漫長的攻堅戰。