鹿鳴：“保交樓”有序推進，後續良性發展需要“租售並舉”
【文/觀察者網專欄作者 鹿鳴】
自2018年以來，隨着房地產市場的逐步降温，在資金、交付、管理、糾紛以及不可抗力等因素的共同影響下，全國多地出現多處樓盤停工、延遲交付等現象。
今年年初至今，全國已陸續爆出200多份業主集體提交給銀行的停貸公告書，據易居研究院智庫中心統計，7月中旬停貸新聞事件尤為凸出，僅7月13日單日新增停貸公告書多達98份，事件不斷髮酵升温，很快升級為社會熱點問題。
停工、停貸事件發生在河南（鄭州）、湖南（長沙）、湖北（武漢）、陝西（西安）、太原、天津、青島、成都等多個區域或城市。
涉及爛尾項目的房企分化也比較明顯，從涉事房企的規模大小來看，小型房企是重災區，佔到6成以上；但是從涉事樓盤的梳理來看，全國性的大型房企則更為嚴重，接近6成比例；中型房企或有地方國資背景或是深耕某一區域，受連鎖反應的影響反而較小，協調地方資源的能力較強，相對有效地避免了行業衝擊帶來的更大沖擊。顯然，停工、停貸及其衍生問題是廣泛的、深刻的，是亟需解決的。
7月28日，中共中央政治局召開會議並就上述問題予以回應，會議強調：要穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。
福州：房企加速降價促銷 前9月我國商品房銷售降幅收窄。圖源：視覺中國
一、為什麼要壓實“地方政府”責任
那麼，問題來了，中央為什麼要強調壓實“地方政府”責任，而不是房地產企業的責任或者金融機構的責任呢？
儘管房企是始作俑者，金融的逐利助漲了房地產泡沫、抽貸擠兑成為風暴來臨前的逆向選擇並加劇了泡沫的破裂，但兩者都是依照我國市場化制度和準則並根據時下行情研判做出的理性決策和經營方略，無可厚非。
然而面臨市場失靈，房企和金融機構是束手無策的，只有政府適當干預才能糾偏。地方政府作為施政主體，對區域經濟繁榮與社會民生保障負有第一責任，可以在較短時間內充分調動區域資源解決停工、停貸這一“休克”式病症。
此外，強調壓實地方政府責任，可以有效避免其他爛尾程度較小的城市跟風效仿、“躺平擺爛”，打破對“中央兜底”的幻想，防止事態進一步惡化。
此外，易居研究院智庫中心《2022年全國爛尾樓研究報告》的調研結果顯示，200份停貸公告涉及的爛尾樓形成的原因包括資金問題、項目交付要求、不可抗力因素、工程管理問題、法律糾紛問題5大類，爛尾情況錯綜複雜，程度和誘因也不盡相同，因此在解決“保交樓”問題時應有不同側重，由地方政府主導的“因城施策”則更有針對性，更能立竿見影。
二、各地政府如何“保交樓”
近期，各地政府積極響應中央政治局會議精神，主動挑起大梁，堅決執行“保交樓”任務。儘管化解項目爛尾風險是個系統性工程，有效化解仍需時日，但信心比黃金更重要，政府主動擔責是化解爛尾風險關鍵性的第一步，給了房企信心，使金融機構放心，更讓購房者安心。
河南鄭州注重市場的力量，由政府部門牽頭、國企主導，充分運用市場化手段開展紓困，通過收併購、破產重組、商業住房轉保障性住房、棚改專項貸款承接等不良資產處置方式，使風險定向爆破。
7月19日消息，鄭州地產集團與河南資產管理公司聯合成立100億元地產紓困基金，以市場化基金運作方式幫助普遍性困難房企解決停工、爛尾問題。
與此同時，部分城市則迅速調動公務員隊伍成立專案小組，就問題樓盤及困難房企面臨的風險實施“動態掌握、定向幫扶”策略。
四川遂寧、陝西咸陽等地採取一對一幫扶模式，住建部門統一指揮，對轄區內困難房企或問題項目進行定向分配，一個單位或科室定向幫扶一家企業或一個項目，專人定期跟蹤項目進展，及時制定應對策略。
山東濟南等地的住建部門及時對風險項目深入分析研判，建立風險台賬，會同項目所在街道制定“一案一策”化解處置方案。如項目資金緊張問題的解決，主要依靠住建部門在保障資金安全的前提下適當給予預售監管資金支持，並在項目內封閉運用，確保項目完工交付，妥善化解風險。
此外，湖南長沙、貴州貴陽等地則強化“規範操作”的治理理念，加強房地產行業監管力度，嚴格要求房地產企業將購房款存入監管賬户，並從核發商品房預售許可證開始至預售許可證範圍內商品房全部建設完成並取得現房銷售備案後，嚴格實施資金使用監管，優先用於項目建設並確保順了竣工交付。
三、多部委相繼出台配套政策呵護市場信心，借開發性金融引流動性助力“保交樓”
房地產同時兼有居住和金融兩種屬性，既關係民生保障，也涉及金融治理。向來資金的流向決定房地產行業的冷暖，本輪房地產週期的調整亦不例外。
房地產企業目前正面臨着較為窘迫的融資壓力，融資難成為壓死房企，尤其是民營房企的最後一根稻草，流動性不足導致房企違約、破產，進而使得爛尾樓問題日益嚴重化。
以多家民營房企被監管納入“示範房企”名單並鼓勵發行債券為標誌，本輪房地產行業震盪調整進入尾聲。5月至今，碧桂園、龍湖、美的置業、旭輝、新城控股等多家優質民營房企已陸續完成或正在通過債券融資回血。
2022年1-10月，房企信用債發行總額為4003.9億元，儘管同比下降16.9%，但10月房企信用債發行規模同比上升155.7%，投資機構對房地產企業的信心在逐步恢復中，流動性將逐步迴歸，有助於推動停工項目的復工、加快完工交付。
與此同時，作為AAA評級的中債信用增進公司將進一步加大對民營房企發債融資的增信支持力度，維護民營房企債券融資渠道穩定，引導商業銀行等金融機構恢復並加強對民營房企的貸款、投資，繼續向市場傳遞積極信號。
市場信心需要呵護，投資者的預判跟需要通過政策工具的運用和實施得以驗證。8月下旬以來，住建部、財政部、人民銀行等有關部門聯合出台措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。
據悉，專項借款初期規模預估2000億元，由央行指導國家開發銀行、中國農業發展銀行在現有貸款額度中安排。這樣的政策配套可以使專項借款精準聚焦“保交樓、穩民生”，通過嚴格限定用於已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，實行資金封閉運行、專款專用。
然而，當前全國性股份制銀行以及地方城市商業銀行、農村商業銀行為主的金融機構仍在觀望，實際進場提供的實質性金融支持幾乎為零，這一局面是中央不願看到的。因此，通過專項借款撬動以達到銀行貸款跟進，就格外關鍵。
9月22日，國開行已向瀋陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，支持遼寧“保交樓”項目，後續，中國進出口銀行也可能加入。中央財政將根據實際借款金額，對政策性銀行予以1%的貼息，貼息期限不超過兩年。
11月2日上午，香港金融管理局主辦的“國際金融領袖投資峯會”上，央行行長易綱再次強調：人民銀行積極支持房地產行業健康發展，降低了個人住房貸款利率和首付比例，鼓勵銀行通過“保交樓”專項借款支持已售住房建設交付，支持剛性和改善性住房需求。
市場問題，歸根結底要用市場化思維解決，政府適當的干預不在於解決問題，而是制定規則，呵護市場，給市場主體充分發揮能動性的環境。開局已然，下半場則交給市場。
四、金融國家隊為“保交樓”提供教科書式的案例
大型金融央企是下半場開球的主力軍團，積極主動運用各類金融工具參與“保交樓”，如中國華融、中國長城資產、中國信達等全國性資產管理公司相繼與房企進行戰略合作，同時包括一些實力較強的省級資產管理公司等，均以資產收購、債務重組等方式處置不良資產，優先化解重大頑症，給房地產市場風險化解貢獻典型案例，如中國華融聯合中信證券與富力集團的合作、中國信達與恒大、融創等的合作，廣東越秀金控等積極參與民企紓困等。
9月24日，中國建設銀行發佈《關於出資設立住房租賃基金的公告》，擬通過出資設立300億元基金，深入推進住房租賃戰略實施，以市場化、法治化、專業化運作，收購房企存量資產，與有關方面加強協作，助力探索房地產發展新模式，促進房地產業平穩健康發展。11月8日，該基金已正式落地。
防範和化解房地產市場系統性風險一直在路上，然而“保交樓”已然成為防止行業風險擴散並惡化為社會面風險的保衞戰。仗怎麼打，各地政府和金融國家隊正積極研究並通過實戰總結經驗，為後續保衞戰的成功奠定了制度和經驗基礎。
五、房企自救+多部門參與“保交樓”，有效提振市場信心
日前，金科股份表示將暫停償付到期債務，全力推進保交樓。
據陽光城集團官微消息，10月，全集團上下開足馬力，全力衝刺，在12個區域、若干城市踐行美好交付行動，在吹響決戰四季度號角的同時，增添了2萬餘套交付成績。1-10月，陽光城已累計交付近7萬套住宅。
10月17日，寶能官微發佈消息稱，已率先獲得了“保交樓”專項資金支持。與此同時，全國多地已有多個房地產項目收到“保交樓”專項資金，有力地推動了“保交樓、穩民生”任務。
11月2日，西南證券發佈《建材行業週報》稱，“保交樓”推動Q3地產鏈收入復甦預計Q4延續：地產產業鏈上市公司陸續發佈三季度報告，B端建材2022Q3 歸母淨利潤的同比增速有所下滑，主要是受到計提信用減值損失影響，剔除該因素後，B 端建材企業歸母淨利潤增速降幅收窄，大宗業務受益於保交樓政策呈現復甦趨勢。
根據中房協11月2日發佈的《2022年第三季度房地產市場運行情況（城市篇）》：
2022年三季度，監測的30個重點城市商品住宅新增供應面積4945.99萬平方米，較上季度減少1.4%，較去年同期減少41.9%。其中一線城市供應面積總量1086.00萬平方米，較上季度增加30.4%，較去年同期增加1.7%；二、三線城市供應面積總量3859.98萬平方米，較上季度減少7.8%，較去年同期減少48.2%。季度內各月供應量均明顯低於去年同期水平，單月同比跌幅均超過四成。
2022年三季度，監測的30個重點城市商品住宅成交面積總量5054.64萬平方米，較上季度增加6.2%，比去年同期減少30.0%，較上季度同比跌幅（-50.8%）明顯收窄。其中一線城市成交總量879.60萬平方米，較上季度增加49.1%，同比增加2.3%；二、三線城市成交總量4175.04萬平方米，較上季度增加0.1%，同比減少34.4%。
“保交樓”仍在繼續，各層面的積極應對已初見成效，至少已有效阻止了風險在社會面的傳播，接下來就是妥善安置、步步為營，最終各個擊破。
六、“保交樓”只是階段性任務，“租售並舉”才能良性發展
我國宏觀經濟和產業結構正面臨深化轉型，10月25日，六部門聯合印發《關於以製造業為重點促進外資擴增量穩存量提質量的若干政策措施》（以下簡稱《若干政策措施》），旨在更好發揮利用外資在促進我國製造業高質量發展、更深融入全球產業鏈供應鏈的積極作用。至此，我國房地產市場的“野蠻生長”也將畫上句號，隨着地方政府債務規模的持續管控，地方債務風險也將得到有效控制，“土地財政”也將在經濟結構調整的大浪中消散。
鑑於此，基於對各地現行保交樓政策的梳理，筆者擬拋磚引玉，為讀者提供一個“保交樓、穩民生”+“增效益、降債務”的方案雛形，繼而為租售並舉的房地產行業健康發展之路打掃一些灰塵。
堅持中央政治局會議關於“壓實地方政府責任”的會議精神，保持由地方政府主動承擔牽頭和落地主要責任，中央各部委給予必要的政策支持，並在實踐中不斷完善政策工具箱的基本思路，通過地方政府及地方城投企業直接介入，包括直接接盤或聯合房企協同處理的路徑，因城施策用足用好政策工具箱，如地方政府專項債、開發性金融工具、地方城投發行債券、REITs產品、舉借專項貸款或PPP、政府產業投資基金等，以實現保交樓、穩民生、增效益、降債務。
地方城投企業，即地方城市建設企業，主要從事城市建設的地方國有企業，在我國城市化發展、城鎮化進程、區域經濟發展、生態環境治理與保護、醫療民生保障等諸多領域中發揮了重要作用，也間接推動了我國工業化進程並促進了市場經濟的繁榮發展。期間，也產生了比如對金融資源的虹吸、對部分民營經濟的擠出、發展不集約、過度依賴土地財政等弊端。
隨着經濟結構的政策性調整以及對製造業高質量發展越發重視，地方城投企業也將逐漸完成其城市建設的使命，向服務國家新的發展戰略方向轉型。然而，作為市場經濟中的主體，同時需要兼有經營效益，這也正是城投企業目前面臨的轉型困境。
“保交樓”對城投企業而言，則是一個很好的機會，更何況，城投企業對房地產業務並不陌生。房地產行業的上游是土地供應，涉及的土地整理業務；房地產行業的中間環節，比如區域城市道路、綠化、路燈、廣告牌、停車位等的建設與運營業務；房地產行業下游的房屋建造，包括商品房（包括住宅和商業）、保障性住房（公租房、廉租房、經濟適用房、人才住房等），此外包括房地產周邊的業務，如物業服務、供水、供電、供氣等等，城投企業的業務均有涵蓋。
昆明9月主城商品住宅銷售均價13949元/㎡。圖源：視覺中國
當然，城投企業的專項發展不能走上老路，更不能開倒車。由城投企業承接保交樓任務，主要在於城投企業對房地產全產業鏈熟悉，且擁有完備的組織架構和人力資源，在投入最少的情況下，更加有效的承接保交樓任務。
更重要的是，城投企業可以在不改變現有金融合作體系框架的情況下，更加便利且順暢地將專項資金接入風險地產項目。就像之前的“棚户區改造”、“易地扶貧搬遷”，以及現在的“鄉村振興”、“綠色碳中和”等戰略和政策的實施與落地，事前申報、專款專用、事後審計，可以實現精準有效的金融支持，避免地方政府隱性債務的增加。
目前，保交樓的政策工具中尚未提及地方政府專項債券，筆者認為，政府專項債券的效果會比國家開發銀行、國家進出口銀行等政策性銀行的金融支持效果更好，也會比大型金融央企的紓困式解決方案更優，主要原因如下：
1、地方政府專項債券是直接融資工具，相比專項貸款等間接融資工具的優勢更顯著，如操作成本更低，發放程序更加簡單，事後監督更加有效。
2、地方政府專項債券是以省級政府信用背書，由省財政廳代為發行，成本更加低廉，且由省財政廳聯合保交樓項目的主管單位省住建廳共同監督資金使用及成效，保障力度更大。
3、保交樓是為了穩民生，即該類項目的公益屬性更大些，當然不是絕對的，相比較而言，由政府及地方國有企業主辦會比金融機構運用市場化手段更穩妥。
4、保交付的多為商業性住宅，具有客觀的收益或者後續的潛在收益，比如三供一業等，這點可以有效環節地方城投企業經營性不足的缺點。
5、保交樓措施的一種是將其順利轉化為保障性住房，進而順應“租售並舉”的健康發展態勢。從長遠來看，需要非逐利性質的國有企業承擔並長期服務，這點來講，地方城投企業更加合適。
安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。希望爛尾樓儘早完工交付，亦租亦購，有其屋，才可謂安居，才可言樂業！
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