新房普漲、二手房量價齊跌，上海房價走到十字路口

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）一向被視為最具韌性的上海房地產市場也開始走下坡路了。

“最近莘莊網紅盤好世鹿鳴苑一房源幾乎降到了2017年的成交價。”購房者王大寶向觀察者網表示，該項目曾是是歡樂頌的拍攝地，市場熱度較高，但由於房子在一樓，考慮到光線問題且未來不好出手就沒有購入。

“隨後中介稱房源很快就賣出去了，成交價950萬，摺合單價約7.15萬/平方米。”王大寶感嘆，相比於同小區逼近10萬的單價，該套房源價格屬於歷史新低，何況還是帶車位成交。

二手房價格環比下降0.4%

好世鹿鳴苑降價出售並不是個例。諸葛找房APP上，翡翠濱江一期一套314.9平方米住宅在今年10月22日以5380萬元掛出，10月31日業主將掛牌價調至4999萬元，8天降價381萬元。

此外，貝殼APP顯示，2022年10月12日，星河世紀城一套100.06平方米中樓層住宅以826萬的總價成交，摺合成交均價82551元/平方米。10月28日，同小區一套119.62平方米中樓層住宅以937萬元的總價成交，摺合成交均價78332元/平方米，較之前每平方米減少4219元。

據國家統計局發佈的10月70城二手房價格指數顯示，10月單月，一線城市二手住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.3%，其中，上海二手房價格環比下降0.4%。

“從區域來看，2022年下半年，上海遠郊區域掛牌價格先有鬆動，但是到10月下半月開始向市中心漫延，中心區掛牌價格也開始有下跌跡象。”上海中原地產市場分析師盧文曦分析，這導致在9月份還能環比上漲0.6%的上海二手房價格指數，在10月突然驟降至環比下跌0.4%，由漲轉跌承壓加大。

10月上海二手房的現狀可以説是量價齊跌。數據顯示，10月上海二手房成交1.64萬套，環比減少10.65%。

而在上海二手房市場漲跌前景未明之際，房東們紛紛掛牌出售房源。我愛我家平台上，總價1000萬以上的二手房房源共計1806套，其中，7日新上房源153套，佔比為8.47%。

新房備案價最高漲1.5萬元/平

在二手房掛牌量激增的背面，上海新房項目正在悄悄加價。

11月13日，上海市房地產交易中心官網“網上房地產”發佈2022年第七次集中批量供應房源，本批次上市57個商品住房項目，共約190.6萬平方米，合計16060套。分佈在浦東、徐匯、靜安、普陀、虹口、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、松江、金山、青浦、臨港14個區域。

這是上海年內新房集中供應規模最大的一次。前六批次中，上海分別供應33個、46個、40個、39個、32個、28個新盤，且從供應面積和供應房源數量來看，本批次規模仍領先前六批次。

可以對比的是，上海第四次集中批量供應總建築面積約138.9萬平方米，共計12421套；第五次集中批量供應總建築面積約100.1萬平方米，共計9093套；第六批次集中批量供應總建築面積約116.8萬平方米，共計10784套。

不止是數量，本批次新房價格上也出現一定程度的上漲。數據顯示，本批次房源備案均價為72730元/平方米，而前六批次的備案均價分別為57899元/平方米、58558元/平方米、58586元/平方米、54490元/平方米、53360元/平方米、62071元/平方米，首次突破“7”字頭。

“一方面是因為均價10萬+的產品變多了，導致房源備案均價上漲。”業內人士介紹，本批次項目中，備案均價在10萬元/平方米以上項目有12個，面積佔比約25.8%，是第6批次的兩倍。

從價格來看，此次房源價格最高的是位於浦東的浦開江南里和虹口的海泰園，備案均價均為14.5萬元/平方米，而第6批次的房源價格最高的是位於徐匯的御江廷，備案均價僅13.1萬元/平方米。

另一方面的原因是，部分區域內的過會價格有所放寬。以青浦蟠龍雲邸（一期）為例，該項目的過會價格為6.2萬元/平方米，而其緊挨着的蟠龍府一期指導價為6萬元/平方米，每平方米上漲0.2萬元/平方米。

無獨有偶，位於青浦的虹悦蘭庭加推後出現漲價現象。該項目別名招商虹橋公館三期，過會價格為6.4萬元/平方米，較2021年入市的招商虹橋公館二期上漲了0.4萬元/平方米。

漲幅最大的是徐匯長橋板塊，板塊內悦匯長庭目前過會價格為9.4萬元/平方米，一路之隔的匯城南街裏兩年前入市價是7.9萬元/平方米，這相當於上漲了1.5萬元/平方米。

打新熱會熄火嗎？

“打新”，一直被上海購房者奉為購房法則。背後的邏輯是，上海新房受限價政策制，均價遠遠低於同區域的二手房房價。新房買到即賺到，自然成為眾多購房者的共識。

在2021年第一批集中公示入市的33個項目中，有28個項目在4月開盤，最終有12個日光盤、8個樓盤觸發積分制（認購客户數量大於房源數1.3倍觸發積分制），前中不乏千人搖項目。

哪怕在房地產市場下行的2022年，上海新盤仍不缺客户。據安居客統計數據顯示，上海2021年1批次至2022年2批次，觸發積分佔比分別為39%、51%、51%、48%、54%、40%、39%、30%。

時至今日，上海“打新”熱度雖有降温卻仍未消散。以5批次的招商象嶼蟠龍府和前灘東方悦瀾舉例，前者推出468套房源，有1940+組認購，認購率高達414.53%；後者推出481套房源，1480組有效認購，認購率達307%。

“二手房降價，新房漲價，將直接縮小倒掛差。”有中介人士告訴觀察者網，現在二手房的價格降下來了，倒掛不大甚至部分區域的價差已經消失，疊加期房的風險因素，打新潮會逐漸褪去，購房者也會更加理性。

“此外，上海第七次集中批量供應房源有意分流。”該人士指出，均價10萬+的新房有12個，針對的客户羣體均是上海改善需求的購房者，一次性推出超千套房源在一定程度上能分散網紅盤的熱度。

盧文曦指出，短期來看，上海市場的調整進入第二階段，即量、價齊跌，因此還會慣性延續，不過基於上海樓市消費還有一定韌性，即便市場調整仍屬於温和。“新房有穩定的供應做支撐，因此成交有機會反彈到80萬平方米以上的區間運行，二手房成交量或延續縮量走勢，而且價格環比下跌趨勢確立，因此慣性上11月份還會延續這一趨勢。”