萬科借“箭”

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）作為內房股手握現金最多的房企，萬科也想借支“箭”。

11月21日晚，萬科企業股份有限公司發佈公告稱，為夯實公司融資資源儲備，進一步優化債務的期限和類型結構，支持公司長期健康穩定發展，董事會同意向股東大會申請授權公司，新增不超過人民幣500億元的發行直接債務融資工具的授權。

公告顯示，發行種類包括但不限於境內外市場的公司債券、中期票據、短期融資券、超短期融資券、綠色票據、永續類債券、資產支持類債券、企業債券等，或者上述品種的組合；發行時間可一次或多次發行，且可為若干種類；發行利率將根據市場情況，於發行時通過合理合規的方式確定。

萬科表示，募集資金將用於滿足公司生產經營需要，調整債務結構，補充流動資金及（或）項目投資（包括但不限於長租公寓、物流地產、產業園、養老公寓等募投項目）等用途。授權董事會（或其轉授權人士）於申請及發行時根據公司資金需求確定。

據中國銀行間市場交易協商會（以下簡稱交易商協會）消息，萬科向交易商協會表達了280億元儲架式註冊發行意向，待履行內部股東大會決策程序後正式報送。

值得一提的是，這並非是萬科首次發行直接債務融資工具授權。2014年、2018年、2019年和2021年，萬科分別就人民幣150億元、350億元、320億元、300億元範圍內發行直接債務融資工具提請股東大會授權。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對比此前200-300億規模、期限2年的債務融資，萬科此次500億、三年期的債務融資，不僅在規模上比較大，而且期限也比較長。“意在對外釋放明確的信號，即對這類穩健經營、堅持主業、財務基本健康的企業，要加大信用債券融資力度支持，而且是中長期的信用債，以給市場傳達明確的信號，即目前經營穩健的企業，不會出現債務風險。”

機不可失

有意思的是，在萬科申請債務融資工具授權同日，人民銀行、銀保監會聯合召開全國性商業銀行信貸工作座談會。

會上着重強調了房地產行業，特別針對房企融資端提出了重要建議：要保持房地產融資平穩有序，穩定房地產企業開發貸款、建築企業貸款投放，支持個人住房貸款合理需求，支持開發貸款、信託貸款等存量融資在保證債權安全的前提下合理展期。要用好民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”）支持民營房企發債融資。

需要指出的是，“第二支箭”是中國銀行間市場交易商協會於11月8日釋放了的利好消息，由人民銀行再貸款提供資金支持，委託專業機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業發債融資。預計可支持約2500億元民營企業債券融資，後續可視情況進一步擴容。

此外，在“第二支箭”支持政策框架下，中國銀行間市場交易商協會對民營房企增信服務費率低於0.8%/年，僅為市場化增信服務費率的一半左右；同時，根據企業信用狀況分檔確定反擔保比例。

在“第二支箭”消息發出的第二天，中債增發佈了接收民營企業債券融資支持工具房企增信業務材料的通知，隨後，交易商協會受理了龍湖集團、美的置業、新城控股三家房企的儲架式註冊發行。

從時間點上看，11月10日晚間，交易商協會便受理龍湖集團200億元儲架式註冊發行；11月14日，交易商協會受理美的置業150億元中期票據儲架式註冊發行；11月17日，交易商協會受理新城控股150億元儲架式註冊發行。

國金證券研究表示，僅在政策出台2天后的11月10日便受理了龍湖集團200億元儲架式註冊發行，表示政策正在快速落地推進。此外，截至11月15日，龍湖集團已完成200億元中期票據註冊，距離受理發行僅5天時間。

總的來看，上述三家房企合計融資500億元，僅佔2500億元民營企業債券融資總額的五分之一，這也給眾多房企留下了想象空間。據媒體報道，碧桂園、雅居樂、合景泰富、中梁控股、中南建設、旭輝等多家房企也在積極向監管申請“第二支箭”的發債額度。

另值得注意的是，11月22日，金地（集團）股份有限公司也向交易商協會遞交了150億元儲架式註冊發行申請，是繼龍湖集團等三家民營房企開展儲架式註冊發行工作後，混合所有制房企首次提出儲架式註冊發行意向。

對此，交易商協會表示，這表明近期“第二支箭”政策框架下增信發債、儲架式註冊發行得到市場廣泛認可，取得了良好政策效果。

“萬科現在向股東大會申請新增不超過人民幣500億元的發行直接債務融資工具的授權是為了進入‘第二支箭’名單做準備。”據業內人士表示，房地產“金融16條”裏涉及銀行信貸部分的政策落地難度較高、週期較長，開發商對資金的渴求，更多依賴於銀行信貸以外的融資渠道。

備糧過冬

雖然萬科仍是業內手握現金最多的房企，但已較2020年高點的1856.62億元減少了37.63%。

數據顯示，2020年、2021年和2022年前三季度，萬科現金及現金等價物餘額分別為1856.62億元、1407.08億元、1158.05億元。不過，即使萬科手握現金減少了，但仍高於一年內到期有息負債總和的627.5億元。

從其經營、投資、籌資產生的現金流量來看，手握現金的減少主要是經營活動產生的現金流量減少所致。數據顯示，2020年、2021年和2022年前三季度，萬科經營活動產生的現金流量淨額分別為531.88億元、41.13億元和-41.76億元。

經營數據由正轉負的更深層的原因，則和新房銷售遇冷等息息相關。中指研究院研究報告顯示，2022年10月，全國100個城市新建住宅平均價格為16199元/平方米，環比下跌0.01%，跌幅較上月收窄0.01個百分點，已連續4個月下跌。從漲跌城市個數看，25個城市環比上漲，54個城市環比下跌，21個城市持平。

受此影響，萬科2022年1-10月，萬科累計實現合同銷售面積2135.7萬平方米，合同銷售金額3467.7億元，同比減少33.45%。此外，萬科第三季度營業收入1307.6億元，同比增長25.3%；實現歸母淨利潤48.3億元，同比下降14.4%。

為及時補充運營資金，萬科也在使用各種融資手段。據Ifind數據顯示，2022年萬科合計籌資238.9億元，其中，發行7支公司債，共88.9億元；發行6支中期票據，共150億元。

“萬科的授權動作，是明顯的備糧過冬。”業內人士進一步指出，房地產市場還在下行，包括萬科在內的房企對未來的預期還是不太樂觀，“申請500億元的發行直接債務融資工具的授權也是為過冬做準備，因為行業冬天的時長較長，所以要備好充足的資金。”