紓困大招之後：“保交樓”有錢了？

進入11月，房地產領域的“救市”政策頻出。

“在前期推出的‘保交樓’專項借款的基礎上，人民銀行將面向6家商業銀行推出2000億元‘保交樓’貸款支持計劃，為商業銀行提供零成本資金，以鼓勵其支持‘保交樓’工作。”中國人民銀行副行長潘功勝11月21日宣佈。

更早一些，11月13日，中國人民銀行和銀保監會印發《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，內容包括六大項共16條，被業內稱為“金融16條”，涉及房地產融資、保交樓、受困房企風險處置等多個業內外普遍關注的問題。業內認為，這是今年以來對房企力度最大的支持政策。 

不同於此前“救市”的着力點偏向刺激需求，這一輪密集出台的“救市”政策着重為房企提供更多的流動性。

其實，購房者與房企恰如一枚硬幣的兩面，而其中的連接點可能正是“保交樓”。自從“保交樓”專項借款推出以來，向房企提供流動性的重要目標也正是“保交樓”。

購房者與房企恰如一枚硬幣的兩面，而其中的連接點可能正是“保交樓” 圖/視覺中國

置換資金不得流向集團公司

11月14日，銀保監會、住建部、央行三部委辦公廳發佈“關於商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知”（下稱“通知”）稱，允許商業銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產企業信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上進行自主決策，與優質房地產企業開展保函置換預售監管資金業務。

2021年部分房企出險，出現挪用預售監管資金情況。此後，預售監管資金管理趨嚴，以恒大為例，其項目公司支取預售監管資金需經屬地工作專班同意。有房企開發部門人士告訴《中國新聞週刊》，即使對於未出險房企，2021年以來，也需要嚴格對照工程進度支取預售監管資金，不再存在靈活支取的空間。

《通知》明確提及，當監管賬户內資金達到住建部門規定的監管額度後，房企可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金，保函置換金額不得超過監管賬户中確保項目竣工交付所需的資金額度的30％，置換後的監管資金不得低於監管賬户中確保項目竣工交付所需的資金額度的70％。

“以保函置換預售監管資金並不新奇。”前述房企開發部門人士表示，很多地方早已允許置換，但是其所屬房企鮮有這樣的操作。在他看來三部委聯合發佈置換細則，象徵性意義更大，畢竟此前預售資金監管趨緊或趨松，各地選擇並不一致。

據中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜統計，2022年以來，面對諸多房企發生資金流動性問題，全國已有超110個地市調整預售資金監管政策，或放鬆資金監管為房企提供部分資金支持，或收緊政策保證項目建設資金安全。“短期來看，保函置換預售監管資金政策效果有限，更多是為優質房企釋放流動性。”

關於資金用途方面，通知要求優先用於項目工程建設、償還項目到期債務等，不得用於購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。從通知對於資金用途的要求不難看出，置換出的預售監管資金仍需用於項目，不得流向集團公司。

有房企融資部門人士向《中國新聞週刊》解釋説，項目公司的資本金很多時候來自“股東借款”，即集團公司注資，用於拿地，這筆錢於項目公司而言是負債，於集團公司而言是自有資金。拿地後項目公司再以土地為抵押向信託等借款，很多地產信託的資金用途均有“償還股東借款”一項，以此提高集團公司的資金週轉效率。

11月11日，廣東深圳市，恒大總部地塊被掛牌轉讓，該地塊處於停工狀態。 圖/視覺中國

行業融資出現修復跡象

如果説“保函置換預售監管資金”更多關注改善項目公司的流動性，近期再次被提及的“第二支箭”偏重改善房企的整體融資環境。

2018年，針對部分民營企業遇到的融資困難問題，經國務院批准，中國人民銀行會同有關部門，從信貸、債券、股權三個融資渠道採取“三支箭”的政策組合。其中，民營企業債券融資支持工具是“第二支箭”。

11月8日，銀行間市場交易商協會（下稱“交易商協會”）發文稱，繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具，即“第二支箭”。具體來看，“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委託專業機構按照市場化、法治化原則，通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業發債融資。

交易商協會預計此次“第二支箭”可支持約2500億元民營企業債券融資，並非僅針對房企，但交易商協會在文中特別提及，近期，已經組織中債增進公司積極開展了部分民營房地產企業債券融資增信工作，取得了良好成效。

這已經不是中債增進公司今年第一次為房企境內發債提供擔保，8月，交易商協會便力推該公司為示範房企境內標準化融資提供全額擔保。據中國指數研究院統計，8月至10月，在第一輪擔保發債中，中債增進公司共為六家房企提供直接擔保，融資總額68億元。

顯然，這一輪擔保發債的規模更大。11月8日交易商協會發聲後，龍湖集團200億元儲架式發行註冊已經完成，協會還分別受理了美的置業、新城控股各150億元儲架式發行。

“民營房企融資陷入‘債務風險爆發-預期繼續爆發-金融機構避之不及-開發商大面積降價促銷-銷售回款下降和抵押物價值損耗-債務風險爆發’的惡性循環。當前，針對一些問題不大，甚至相對健康的民營房企的信用風險預期，存在非理性、一刀切的現象。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國新聞週刊》，“第二支箭”正是為了糾正這種非理性、一刀切。

李宇嘉認為，當前民營房企外部融資形勢已經觸底。10月，房企非銀融資556.8億元，同比上升16.4％，平均利率為3.48％，同比降2.39個百分點。本月融資出現同比正增長，與行業進入下行週期之初相比，行業融資已出現修復跡象。

無論是“保函置換預售監管資金”，還是“第二支箭”都更多針對“優質房企”。對於已經出險房企的救助政策更多體現在11月11日，央行和銀保監會聯合發佈的“金融16條”中。

其中，關於做好“保交樓”金融服務的表述引發外界關注。除提及已經落地的開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款，還鼓勵金融機構提供配套融資支持。

鼓勵金融機構為兩類項目提供新增配套融資支持：一是剩餘貨值銷售回款能夠同時覆蓋專項借款和新增配套融資的項目；二是剩餘回款無法同時覆蓋專項借款和新增配套融資，但已明確新增配套融資和專項借款配套機制安排，並落實還款來源的樓盤。

隨後，潘功勝 11月21日宣佈面向6家商業銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持。

在評價近期一系列為房企提供流動性的政策時，李宇嘉認為，外源融資只是一個方面，最關鍵的還是內源融資，即銷售回款，佔據開發商50％左右的資金來源，這取決於居民對樓市的預期、房價何時止跌、疫情的衝擊何時緩解等因素。“房地產的政策底已經到來，但距離市場的底部仍有距離。”

博弈“保交樓”

從整體上看，全國“保交樓”進度在提速。

1~10月份房地產開發企業房屋竣工面積同比下降18.7％，降幅比1~9月份收窄1.2個百分點，已經連續三個月降幅收窄，這被認為預示着“保交樓”取得階段性進展。

9月12日，恒大集團官方微信號發佈消息稱，當天恒大集團召開復工復產保交樓周例會，恒大集團董事長許家印要求，保交樓項目9月30日前必須全面復工。自去年10月底提出“復工復產保交樓”以來，許家印再度立下“軍令狀”。

按照許家印在當時公佈的數據，恒大全國保交樓項目共有706個，已復工復產668個，彼時未復工復產項目還有38個。

作為出險房企的代表，恒大項目“保交樓”的情況無疑極具風向標意義。貴陽花溪區恒大項目也是706個項目中的一個。林峯（化名）曾是該項目的供應商，項目公司目前仍拖欠他約300萬元貨款。

今年1月，他曾一度看到兑現債權的希望。花溪區恒大項目工作領導小組曾拿出過一份“恒大債務化解方案”，以100萬元為界將債務劃分為“大額債務”與“小額債務”。這份化債方案在林峯看來難言滿意。

以100萬元以上的“大額債務”為例：首先，對債務無償延期24個月以上，而如果24個月後資產未能盤活，雙方還將協商進一步延期。所謂“無償延期”，指存量債務僅考慮直接費用，對違約金、利息、罰款等不予考慮。其次，債權人需同意不低於60％的債務以資產包方式抵償，而資產包便是項目的住宅、商業、地下車庫等物業。

從這份化債方案中不難看出當地住建部門對於“保交樓”的政策傾向，其中明確提出，涉及復工復產保交樓的債務優先化解，原則上以本身要建設的物業作為資產包，而有“保交樓”任務的債務人必須承諾按期完成復工復產和交樓任務。

但這樣的一份化債方案此後並未進一步推進，林峯甚至認為，當時拋出這樣一份化債方案更多的目的在於“維穩”供應商，鼓勵其復工復產“保交樓”。

林峯告訴《中國新聞週刊》，在實際“保交樓”的過程中，鮮有老供應商參與，而是啓用一批此前與恒大並無債務糾紛的新供應商。

“一方面擔心老供應商因為此前的債務糾紛在收到‘保交樓’的款項後故意不供貨；另一方面老供應商也擔心再次被套住，參與‘保交樓’的積極性並不高。”在他看來，這無形中推高了“保交樓”成本。“出於規避風險的考慮，新供應商的報價往往水漲船高，拿到的訂單價格優於老供應商。”

“恒大在貴陽共有27個項目，項目陸續復工復產，在努力按照此前承諾的時間節點交樓。當然，交樓品質也會受到影響。”有參與花溪區恒大項目“保交樓”的工程方告訴《中國新聞週刊》，具體到花溪區恒大項目，目前處於“半停工”狀態，供應商已是“驚弓之鳥”，不再願意墊資，往往是資金到位多少就幹多少活，處於乾乾停停的狀態。

他介入“保交樓”項目還是在“保交樓”專項借款注入項目之後。8月中下旬，住建部、財政部、央行等有關部門出台措施，通過政策性銀行專項借款方式，支持已售逾期交付的住宅項目完成建設交付，專項借款的初期規模達2000億元。

在形式上，專項借款以城市為單位，由地方政府借入、使用及償還，原則借款期限不能超過3年。9月22日，國家開發銀行向瀋陽支付全國首筆“保交樓”專項借款，標誌其開始落地使用。

“金融十六條”提及為兩類問題樓盤“保交樓”提供配套融資支持，便是結合專項借款而言。此前，在央行貨幣政策委員會2022年第三季度例會上，已經提出“推動‘保交樓’專項借款加快落地使用、並視需要適當加大力度，引導商業銀行提供配套融資支持”。

顯然，僅憑目前發放的“保交樓”專項借款並不足以完成“保交樓”任務。

“項目申請到的專項借款約3億元，當地住建部門曾特意組織項目供應商開會，鼓勵各家供應商參與‘保交樓’，也是希望給各方注入信心，保證工程進度。”前述參與花溪區恒大項目“保交樓”的施工方告訴《中國新聞週刊》，即便項目收到專項借款，但是參與“保交樓”的供應商的款項也並非全額現金支付。

當初約定款項以50％現金、50％資產包的形式兑付，但10月實際收到的現金支付比例僅約兩成。每個供應商能拿到的現金比例不盡相同，不排除一些關係維護到位的供應商可以收到更高比例的現金支付。“如果現金支付的比例更高，工程的進度還會更快。”

各地將項目“去恒大化”

目前已經落地的專項借款尚難以覆蓋“保交樓”資金需求，並非孤例。

如湖北省隨州市，當地共有3個恒大項目，據《中國新聞週刊》瞭解，9月以來專項借款已經分批下發到監管賬户，但被認為仍有缺口。去年恒大爆雷時三個項目工程進度各異，2021年年底政府接手，一度發現三個項目距離完工尚有11億元左右的資金缺口，即使將部分已經建成的車庫出售，資金缺口也達八九億元，並且不包括償還項目舊賬，但是預售資金監管賬户僅剩3000多萬元。

何況當下專項借款尚未覆蓋全部需要“保交樓”的項目。以山東為例，有接近省住建部門的人士告訴《中國新聞週刊》，山東省內共有60個恒大項目，有25個申請到專項借款，目前實際撥付約22億元。對於仍然無法落實建設資金的項目，下一批申請專項借款的時候，儘可能將恒大項目納入申報範圍，解決建設資金不足的問題。

在用足用好專項借款的同時，如何歸集盤活更多資金是個棘手的問題。該人士表示，對於恒大項目，想協調銀行機構提供融資支持是有難度的。如今採取的路徑主要有兩條：一是梳理是否有預售監管資金被查封凍結的情況，儘量協調解除凍結；二是有按揭貸款的儘快發放，如果購房者不願意辦理手續，就引導其退房。

有多位就恒大債權提起訴訟的債權人均告訴《中國新聞週刊》，即使目前已經拿到法院的勝訴判決，也無法執行任何恒大項目公司的資產。顯然，“保交樓”被置於更重要的位置，這也為各地完成恒大項目“銷號”爭取到時間，這甚至是比“保交樓”更緊迫的任務。

恒大項目“銷號”的本質是將項目“去恒大化”，使得恒大集團的風險與項目隔離，減少集團公司風險演變帶來的不確定性。比如通過項目公司股權轉讓，使其不再與恒大集團有聯繫，這樣哪怕集團公司進入破產程序，項目續建仍有承接主體，同時也能保證資金資產用於工程續建，而非優先償清集團公司債權人債務，從而給購房者提供更多的確定性。

恒大本應在7月底前提出的初步重組方案，被推遲至“2022年內儘快公佈”，而且僅限於境外債務。但今年6月底，已有債權人於香港高等法院向中國恒大集團提出清盤呈請，加之國內債權人不斷向法院提起訴訟，這都增加了銷號工作的緊迫感。

此前項目銷號的方式主要為股權轉讓、項目轉讓、建成交付三種，但如今代建代管代持模式逐漸成為各地的主攻方向。據瞭解，目前恒大項目銷號率較高的省份，普遍採用代建代管代持的方式處置項目，實現項目“去恒大化”，阻隔“保交樓”項目風險和集團風險。如今年8月底，廣東恒大項目的銷號率只有21％，但到10月中旬，已經提升至91％。

代建代管代持模式的核心是早已有之的“代建模式”，即由有開發需求的委託方發起，由擁有開發能力和建設經驗的受託方部分或全程參與設計、開發、管理及服務，最終實現共同盈利。

前述接近住建部門的人士表示，距離年底不到兩個月時間，地方在衝刺推進恒大項目銷號，衝刺階段，就是一切工作都要加速推進，突出一個“快”，快籤代建代管代持合同、快處置資產、快復工復產、快交付。而這一切的起點都是搶在破產前簽訂代管代持代建合同。

目前一些省份代管代建代持合同的簽約方多為平台公司，未來有機會引入更多專業機構，這直接催生代建業務在今年再次火爆。

在2022年第三季度的年中期業績會時，包括碧桂園、龍湖、旭輝等多家房企，都不約而同表達了對代建市場前景的看好。碧桂園總裁莫斌表示，公司與很多地方政府達成了一致，以代管代建代銷模式，積極承接政府的保交樓任務。

（本文發於2022.11.28總第1070期《中國新聞週刊》雜誌，記者：陳惟杉）