趙燕菁：靠賣地不可持續，未來中國城市面臨一場大洗牌

【視頻/趙燕菁】

一直以來，我們對於土地財政概念理解其實是有問題的。過去40年，中國土地融資建設了大量的高價值基礎設施，機場、火電站、碼頭、道路管線等等，因此這個階段賣地本質上是一種融資，賣地收入的本質是向未來借錢。

我們之所以把它理解成為財政，是因為很多政府把賣地的錢當做收入直接給花掉了，甚至有些地區一開始還提出要把土地財政納入人大的監督和管理，實際上這個觀點是非常錯誤的。政府賣土地的收益不是它的收入，而是它未來收益的一個體現，所以很多人就説中國的土地財政不可持續，因為它把未來的收益給賣掉了，它本來就是未來收益的體現，就是一種金融，所以我們一開始就應該給土地財政命名為土地金融。

如果給它以正確的命名，那麼作為土地金融，實際上我們今天很多問題都會迎刃而解，我們不會把土地收入直接當做自己的現金流收入，當做税收、財政一樣進行處理，我就覺得這是一個很重要的誤區。現在我們可以看地方政府凡是想幹點什麼事，就靠賣地。

如果它想建基礎設施，賣地。如果工資發不出來了，還是賣地，如果它想建一個標誌性的工程，比如説建立一個大劇院或飛機場，統統都是從土地財政來，可以説萬事不決，賣地就可以解決，所有問題都可以解決。

但是，基礎設施是需要的，因為在沒有基礎設施的時候，不可能招商引資；建立學校、醫院、大劇院等，需要未來的支出來支撐，所以必須同時有税收才行，我們這個時候建的這些設施，它必須能夠帶來未來的收益。

這跟我們花錢的邏輯不一樣，花這些錢今後掙更多的錢才能平衡，這就是為什麼土地財政和土地金融是不一樣的，城市化的主要的目的還是未來能創造税收，為什麼能創造比別的城市更多的税收？是因為你的公共服務比別的城市更好。人家到了你的城市以後，不用自己修路修橋，不用自己修機場，所以他會願意到這個城市來。

我們土地財政過去這40年所有的投資，目的就是為了讓城市今後能夠創造更多的税收，能夠招更多的商，這是目的而不是達到目的的手段，這是一個很大的差別。

那麼，未來40年，中國將轉向真正的土地財政，土地財政是什麼？就是居民收入要成為税收，要進入到政府的財政收入裏。未來我們要把前一個階段過去40年修的這些路、橋、學校、醫院等，通通都要轉變成為城市的現金流收入。

如果未來40年的收入不足以覆蓋過去40年的融資，經濟就會出現倒退，就會掉入所謂的中等收入陷阱。世界上像中國這樣完成城市化重資產的國家其實並不少，但是真正能跨越土地財政門檻，進入發達經濟體的國家其實是很少的。

理解了兩個階段的差異以後，我們就能夠明白過去40年的成功並不代表未來40年也可以成功，這就像是一個企業，你可以通過巨大的投資把工廠建設起來，但如果這個工廠不能帶來足夠的收益，投資就會失敗，企業也會破產，而且投資越大，破產的損失也就越大，這就是為什麼中國必須儘快把經濟的重心從投資轉向運營，這是一個非常艱難的過程，投資減少會帶來資本需求的減少，同時對銀行乃至貨幣的生成產生一種非常隱蔽而系統的風險，這些我在《大崛起》這本書裏面都有詳細的論述。

《大崛起：中國經濟的增長與轉型》。作者：趙燕菁

其實一個企業建成以後，真正殘酷的市場競爭才剛剛開始，大家可以發現大多數的企業，最後都會被淘汰，汽車市場是如此，手機市場也是如此，一開始都有很多的企業，到最後就剩下寥寥幾家。

任何細分的市場仔細觀察的話，我們都會發現在最後就會剩下幾個超級的巨頭，其實城市也是一樣，一開始很多城市都能夠依靠賣地，能夠依靠土地金融完成基礎設施的建設，但是城市之間的競爭隨着建成也逐步開始，這一競爭不會侷限於城市之間，而且還會蔓延到城市羣之間，甚至蔓延到國家之間。

最終也只有幾個超級的大都市，以及它周圍圍繞着這幾個超級大都市的城市網絡才可以倖存，這就是本書提出來的一個重要預測。中國的城市化不會在近期結束，而是剛剛開始。

現在我們所有城市都會面臨一場新的大洗牌，誰能勝出就要看誰能率先完成，從過去40年的資本型增長，轉向未來40年的運營性增長的這麼一個轉型。

房地產在中國經濟中最主要的功能，就是解決了城市化啓動時所需要的資本。眾所周知，城市化之所以重要，是因為政府可以通過城市化來提供公共的基礎設施，從而極大地降低所有市場主體的重資產壓力。比如説企業就不用建設自己的道路，自己建設電廠，自己建設飛機場，而家庭也不必要自己建立學校、醫院，這些成本都是非常巨大的。

但是反過來，這意味着公共基礎設施是非常重的資產，政府需要大規模的融資，所有工業化國家都必須跨越公共基礎設施這個巨大的資本門檻。

中國是如何解決這個問題的？我們沒有通過殖民掠奪，沒有通過對外戰爭，而是通過賣地把未來的收益預支回來，然後建設我們的基礎設施，再通過招商引資獲得税收償還資本。我們的中國城市化怎麼樣去維持建設和維持基礎設施，它的運營邏輯是這麼一個循環的過程，理解土地財政這一功能後，我們就可以找到房地產市場的一個最優解。

房地產市場的融資可以幫助政府部門解決城市基礎設施重資產的問題，也可以幫助企業完成啓動所需要的重資產問題，比如説合肥市政府就把土地的收益用來支持京東方的建設，用來投資京東方和其他產業。

當然也可以用來解決家庭部門的初始資本的積累問題。對於城市的家庭而言，只要你住在城市裏面，住房就是你最重的資產，住房的價值來源於什麼？來源於政府重資產公共服務的投入，因此沒有一個政府能夠負擔得起無償提供住宅。但是如果我們看懂了土地財政的金融邏輯和金融屬性，我們就可以利用這一個市場來幫助家庭部門完成它重資產的形成。這個途徑就是我在《大崛起》這一書中所建議的“先租後售”。

房地產目前所有的問題就在於錯誤的解釋了“房住不炒”，“房住不炒”本身是對的，但是你不能把房的“住”和“炒”對立起來。這好比説你有了一個房子可以住，為什麼這個房子就不能成為你資產的一部分，為什麼不能你住的同時讓它成為你的財富，實際上是這麼一個問題。

當初為什麼提出“房住不炒”呢？針對的主要是“炒”得太過分了，而完全壓倒了“住”的功能。所以我們現在提“房住不炒”，是要恢復兩者之間的平衡，而不是用一方取代另一方。

其實改革開放之前，我們的住房制度就是隻有住沒有炒，結果導致了房地產嚴重的住宅短缺，這是一個嚴重的教訓。真正正確的“房住不炒”是什麼？就是要糾正前一個階段這個房子最後變得“只炒不住”了，而不是回到以前的“只住不炒”。

房地產選擇向左或向右這個問題本身就是一個錯誤問題，這不是一個二選一的問題，正確的做法是什麼？就是我們先住，然後再炒，同時實現兩個目的。這兩個目標可以通過雙軌制來實現，比如説新加坡在住和炒之間形成了一個平行的雙軌制。

我在《大崛起》這本書裏面提出來的建議把住和炒結合起來，把原來的新加坡的住和炒平行關係變成先後關係。這也就是我一貫主張的先租後售，先租後炒，既滿足了居住需求，又能夠讓住房成為財富的一部分。計劃經濟時代是“只住不炒”，這是它這個制度最大的問題，就是沒有辦法對住房進行融資。

那個時期的住房，雖然強調“住”的屬性，但實際上是沒錢造成了嚴重的住房短缺，而一旦低價的保障房過一段時間以後，允許它在市場出售，這樣保障房就可以成為一個安全的抵押品，能夠為自身進行融資。

這樣，我們就可以藉助“炒”的市場來解決“住”的融資問題，借力“炒”來作為一個跳板達到“住”的目的，這就是正確的“房住不炒”。

毛澤東同志曾經説過“不解決橋或船的問題，過河就是一句空話”，住是過河，炒就是船或橋，把住和炒對立起來，就好像把橋和船與過河對立起來一樣。“房住不炒”的本意是不能夠把橋或船作為目的而忘記了過河，而並不是要毀掉船或橋。

實踐已經表明去掉住房的資本屬性，不僅不能自動解決住房保障的問題，反而會使得住房保障的資金本身成為了問題，這就是為什麼金融系統近期連續出台一些政策，努力恢復房地產市場資本屬性的一個重要原因。

支持房企融資的“第三支箭”射出 房企迎“喘息”機會。圖源：視覺中國

有一個討論度比較高的問題：“年輕人應該選擇在北上廣深，還是去小城市發展？”這個問題非常有意思，很多人都關心這個問題，到底是要選擇未來在一個什麼樣的城市，我想我們的房地產其實跟社會需求和供給大形勢相關，關鍵看我們的城市有沒有新的機會，我們如果需要新的機會是在大城市裏面，這時候房價和成本再高，我們也會去大城市，因為大城市能創造新的機會。

但是如果我們的經濟增長沒有新的機會了，沒有新的目標，沒有能夠賺錢的機會，這個時候你的選擇是什麼？大家會選哪便宜去哪，更好的選擇不是在北京躺平，可能是跑到鶴崗躺平。這個社會到底往哪個方向走，往哪種城市走，取決於這個城市經濟未來機會的情況。目的是想賺更多的錢，還是想節省更多的錢，這是兩種完全不同的選擇。

如果你想賺更多的錢，在大城市更合適，在小城市不太可能賺多。但是如果你想節省錢，你可以去小城市，所以年輕人選擇什麼樣的城市，取決於整個社會提供給年輕人的機會是多了還是少了。

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