市場冷暖，土拍先行

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）下行中的房地產行業正受到政策層面格外優待。

最近不到一個月時間內，從金融支持16條到房地產再融資鬆綁，再到房地產是國民經濟支柱產業的表態，房地產行業的政策環境發生了翻天覆地的變化。

作為典型的政策敏感性行業板塊，四季度以來房地產板塊的整體走勢明顯跑贏同期市場指數的表現。從10月底開始，在熊市調整環境下，房地產板塊出現了單邊快速上漲的行情，不少房企股票的短期漲幅超過50%。

不過，這場資本市場的狂歡卻並未如期傳遞至土地市場。

12月19日-20日兩日間，就有天津、南京、廈門、青島等多地完成新一輪土地集中出讓，結果均不及預期，國資零溢價兜底仍為主流，部分城市宅地有流拍情況。

南京第五批土拍結果，圖片來源於中指

同策研究院研究總監宋紅衞向觀察者網分析稱，土地市場是房地產銷售的前導指標，由於銷售情況的持續下降且無明顯改善跡象，加之年底是房企現金流集中支出的時間點，拿地的意願進一步下降並不奇怪。

溢價有偶然性，兜底仍是主流

近日土拍市場表現最好的為廈門。

12月20日，廈門第四批次土拍完成，推出的4宗涉宅用地全部成交，央企、國企仍然是拿地主力，累計出讓總金額80.4億元。

值得一提的是，此次土拍中，島內聯誼廣場地塊吸引了中海、金茂、華潤、招商、保利、建發、聯發等一眾央國企參與競拍，最終觸頂後由華潤置地搖號競得，成交價13.1億元，溢價率11.02%，成交樓面價高達43667元/平方米。

另一宗島內五緣灣片區地塊也溢價成交，最終由建發競得，成交價21億元，溢價率6.06%，成交樓面價47085元/平方米。其餘2宗宅地分別由央企中交房地產和本土國企特工地產以底價競得。

廈門第四批土拍結果，圖片來源於中指

當地資深業內人士告訴觀察者網，廈門此次土拍誠意十足，聯誼廣場與五緣灣地塊均為島內稀缺資源，且價格上較此前高位時做出了一些讓步，因此受到資金相對充裕的央國企青睞，並不意味着土地市場回暖。

同日，青島也完成年內第四批土拍，累計推出40宗涉宅用地，最終流拍1宗，成交39宗，累計成交額約135億元。

拿地企業結構方面，地方國資為主力，少量地塊由本土民企與地方國資成立的合資企業拿地。

在某房企人士看來，地方國資通過與民企的緊密合作，可以同時藉助地方國資的資金優勢和民企的操盤開發能力，達到優勢互補的目的，但土地市場熱度同樣遠未達到回暖標準。

12月19日，天津第四批集中供地的24宗地塊全部成交，其中22宗地塊底價，總成交金額99.8億元。

其中，2宗低總價優質地塊表現亮眼，不僅競拍到最高限價，搖號時分別被民營企業山川融城以0.886億元、匯川以0.532億元競得。

不過，這兩宗低總價地塊同樣具有較高偶然性，相比之下，央國企底價成交仍未土拍市場“主旋律”。

如20日完成年內第五批集中出讓的南京，15宗地塊底價成交14宗，另有1宗流拍，成交總價49.03億元。

本次延續了前四批次的出讓規則，所有地塊均未設置商品房毛坯銷售均價。至此，2022年南京集中供地全部落幕，共計成交104幅宅地，成交金額1307.9億元，土拍熱度從年初開始不斷遞減。

樓市復甦關鍵，降房價還是穩房價

值得注意的是，進入四季度以來，包括保利發展、萬科A、上海臨港、深物業A、城建發展、濱江集團等多家上市房企發佈了拿地公告。

如央企保利發展，12月10日發佈《關於本公司獲得房地產項目的公告》提到，通過掛牌、拍賣方式新增5個房地產項目，分別位於寧波、西安、鄭州、太原和海口五個城市，上述地塊除太原的地塊為商住用地外，其餘地塊均為住宅用地。

這被行業視作房企拿地意願有所上升，有年底“補倉”意原的信號。

有行業人士認為，之所以未能在近日的土地市場中表現出過強的拿地動作，主要是政策端及融資端的支持力度傳導至行業銷售與投資本身一段反應時間，被行業視作風向標的頭部房企更願意將目光放在住房需求相對較為旺盛的京滬等一線城市及強二線城市。

另一方面，中信建投證券研報顯示，當前全國新房總體庫存接近歷史高位，達到5.2億平方米，接近2014年末的歷史高位。同時，今年以來土地市場成交同比下滑超4成，重點企業土儲出現下降，市場主要矛盾仍集中在需求較為疲軟。

解決兩者間矛盾的關鍵點仍在於銷售端，經歷了過往“慘痛”教訓的房企投資明顯趨於保守，大概率將在未來銷售市場回暖時才會加大力度進行土地市場投資。

宋紅衞也告訴觀察者網，土地市場是房地產銷售的前導指標，由於銷售情況的持續下降且無明顯改善跡象，各地庫存壓力也在不斷增加，二手房市場活躍度下降，購房者信心沒有恢復，導致開發商拿地不積極，即使市屬國企、城投托底的力度也在下降。

同時，從房地產紓困政策來看，三支箭的集中力量仍然集中在“保交樓，保交付”上，大部分房企獲取的增量資金有限，都在處理債務問題以及降槓桿，在土拍市場有心無力。

他預計，從樓市週期趨勢來看，全國層面銷售端預計在2023年6月份觸底，而新開工的週期底部在2023年9月份左右，與土拍市場基本同步，也就是説土拍市場會在明年三季度末才會有所起色。

需要指出的是，在“三支箭”與中央層面重申房地產“支柱產業”、明確表示要“充分釋放住房消費潛力”的背景下，資本市場及行業人士對於樓市回暖幾乎是深信不疑，所需要的不過是時間問題。

12月19日，中央財辦有關負責人在解讀中央經濟工作會議精神和當前經濟熱點問題時明確強調，要充分認識到房地產行業的重要性。其中，僅土地出讓收入和房地產相關税收就佔地方綜合財力接近一半，占城鎮居民家庭資產的6成。

近段時間，包括佛山、武漢、南京、鄭州在內的多座房地產熱點城市，幾乎是爆炸性地出台市場需求端的鬆綁政策。

“解除限購有利於活躍樓市成交，推動樓市運行的市場化進程，讓市場因素成為樓市運行的主導力量。”華通證券分析指出，區域範圍內的取消限購政策會在短期內釋放一波購房需求，促進樓市的成交。

在談到面向消費端的政策時，陽光資產首席戰略官、國家統計局原局長邱曉華還建議，“降低城市土地出售價格，促進房價適當下降”是刺激樓市復甦的必要手段。

然而，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛卻認為，穩定房價才是關鍵，房價下降有助於降低生活和商務成本，但是要逐步消化，如果出現下降過速的情況，建議可以採取一些臨時性管制措施。

他強調，應爭取實現“彈跳式軟着陸”，順應着陸換擋轉型的發展趨勢，抵消市場機遇期快速下行的慣性，防範和化解風險，欲得其中，必求其上，必須加大政策力度，力爭實現彈跳式軟着陸，讓市場機遇期出現反轉。