上海寫字樓市場凸顯經濟韌性

12月28日下午，房地產服務和諮詢顧問公司戴德梁行發佈2022年四季度的上海寫字樓市場、零售商業市場、大宗交易市場以及產業地產市場成交數據。

2022年，上海甲級寫字樓供應環比上揚，全年入市辦公建築規模81萬平方米，分佈在3個區域5個板塊共11個項目，其中蘇河灣、徐匯濱江、前灘板塊供應較活躍，靜安核心、徐匯核心也分別有新項目推出。

最終，上海寫字樓市場以淨吸納量63萬平方米收官，環比去年下滑55.6%。

同時，寫字樓空置率16.7%，比去年上升0.72%，其中核心及新興區空置率分別為11.21%、23.92%。

租金方面，2022年再次略微下降，至四季度平均租金8.14元/平方米/天，同比微跌0.37%。

從區位來看，六大板塊需求表現韌性，新項目推動下“一江一河”成效顯著，代表項目如“華潤蘇河灣中心”、“前灘國際廣場”、“星瀚廣場”等。

分行業來看，專業服務、貿易製造及金融為前三行業。專業服務業保持穩定需求，受國內外複雜經濟環境影響，律所業務量增加，擴租、搬遷活躍；聯合辦公（孵化等）仍保持活躍的市場需求，成為新入市項目的主力租户，主要佈局上海核心商務區域的陸家嘴、北外灘等板塊。

貿易製造行業核心外溢搬遷，快消品及奢侈品貿易主要佈局南京西路板塊，隨着火車站、蘇河灣今年供應頻出，不少快消及奢侈品總部或部分拆分搬遷至靜安非核心區。金融行業核心聚集加強，主要佈局泛陸家嘴（陸家嘴、竹園）、南京西路等板塊，銀行、保險、證券等傳統金融行業仍為市場主體。

戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示，伴隨防疫新政的推出，經濟秩序和社會秩序加快恢復，將釋放出巨大的活力，推動經濟發展步伐，可以預見的是2023年上海寫字樓市場必將迎來後疫情時代的春天。

而在零售物業市場，2022年度多個優質下半年入市，如蘇河灣萬象天地、錦滄文華、龍湖上海金匯天街、上海天空萬科廣場、上海MOHO廣場、張園一期、龍湖上海奉賢天街，分別為市場新增60,000平方米、20,000平方米、 110,000平方米、100,000平方米、100,000平方米、20,000平方米及140,000平方米的零售面積。

此外，2022年上海大宗交易市場共錄得774億成交，同比下降27%。

今年世界政治態勢動盪，俄烏戰爭、台海緊張局勢等系列政治事件引發通貨膨脹；隨着美聯儲不斷加息，境外融資成本不斷上升；同時上半年上海疫情封控加劇經濟負面影響，市場低迷，交易情緒低落——三方影響下，上海大宗交易市場成交有所下滑，但市場信心及成交活躍度仍在，全年成交仍站穩750億關口、達三年內次高水平。

細看到各物業類型，2022年辦公/研發辦公以577.4億成交總額、75%的成交佔比，穩居市場首位，其中以投資目的為主的內資買家青睞上海核心辦公資產，積極配置核心物業、抵抗通貨膨脹；工業/物流熱度不減，依舊受市場追捧，成交佔比約13%，同比上漲7%。

買家方面，內資買家以66%的佔比繼續主導市場，但外資佔比亦在緩步上升，從2021年的24%增至2022年的34%。

投資型買家再次超越自用交易，成交金額比例上漲至66%；自用買家行業分佈特徵明顯，主要以金融、TMT為主——其中金融企業實力強勁，雖僅貢獻3筆交易，卻佔自用型買家交易總額的過半份額，對比2021成交金額近乎翻倍；而TMT企業表現則稍顯暗淡，成交金額相較2021年縮水近一半。

展望2023年，戴德梁行華東區資本市場部聯席主管、執行董事蔡峯表示，在結束長達3年的疫情管控和市場經濟復甦的雙重利好下，2023年將為大宗交易觸底反彈的一年，成交總金額預計重回千億規模

與此同時，國家針對房地產推出多重利好、推動其重回支柱行業，未來內資受政策影響，將加速搶佔市場份額。

“多單新經濟類REITs成功發行，商辦類REITs明年進入試點，為投資人提供全新退出渠道，未來長租公寓、產業園、商辦類型物業將備受青睞。”蔡峯認為。

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