124億，華潤接盤華夏幸福南方總部資產

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）“三支箭”融資政策出台之後，出險房企債務重組進度明顯加速。

12月28日晚間，河北房企華夏幸福與央企華潤置地同時發佈公告，約定一場總價值124億元的債權交易正式展開。

根據公告，華夏幸福擬將南方總部資產包整體轉讓給華潤置地，以換取現金流繼續清償自身金融債務。

協議約定，華夏幸福將其持有的4家下屬公司股權，包括：華御江（武漢）房地產開發有限公司100%股權、華御漢（武漢）房地產開發有限公司100%股權、華御元（南京）房地產開發有限公司60%股權、華御城（深圳）物業管理有限公司100%股權（即“標的股權”），以及華夏幸福持有的對前述4家公司142.33億元往來債權（即“標的債權”）轉讓給華潤置地，其中標的股權轉讓價款為4元，標的債權轉讓價款為12399999996元，合計金額124億元整。

在業內人士看來，出售南方總部將很大程度上緩解華夏幸福的資金壓力，是一個很好的加速推進債務重組機會。

而華潤置地通過受讓上述標的公司，間接取得武漢長江中心項目、武漢中北路項目和南京大校場項目，以及標的股權公司下屬的子公司。

分析人士認為，央企本身資金實力較強，通過收購化解風險，也是響應國家對房地產資產盤活的政策導向，更好地促進民企資金回籠。隨着日前各個融資渠道放開，央國企收購民企資產將迅速成為主流，預計未來半年內這樣的併購大案只會越來越多。

吳向東的秘密任務？

事實上，這場交易從牽線搭橋到如今，可能已經度過了8個多月時間。

其在公告中披露，本次交易的背景是，2021年12月9日，金融機構債權人委員會表決通過《債務重組計劃》。

根據《債務重組計劃》的安排，公司對於變現能力強的資產，將積極尋找資金實力強、協同效應好的潛在投資者予以出售，回籠資金將主要用於公司及下屬公司償付金融債務。

早在今年4月，在即將披露年報的關鍵時期，華夏幸福公告聯席董事長吳向東與聯席總裁俞建兩員大將雙雙離職時，就有市場消息透露，兩人去職後將繼續在華夏幸福工作，主要任務是回到南方總部，協助公司承擔必要的債務重組工作，即幫忙聯繫買家，處置資產包。

而更加“湊巧”的是，二人在就職華夏幸福之前，上個東家恰恰是本次交易的買家華潤置地。

公開消息顯示，2019年2月，任職華潤置地長達25年之久的吳向東因個人職業發展規劃辭任執行董事、提名委員會主席、企業管治委員會成員及執行委員會成員。

一週後，吳向東正式宣告加入華夏幸福任首席執行官，全面負責華夏幸福相關業務。

彼時，吳向東的老搭檔、原華潤置地CFO俞建已先一步加入華夏幸福，出任聯席總裁一職，分管財務及融資等。

為此，華夏幸福不僅為吳向東開出了當年A股高管薪資最高紀錄——3868.93萬元，還專門在深圳建設了南方總部。他和俞建二人，正是南方總部業務的實際負責人。

有媒體援引知情人士消息稱，本次轉讓的資產包，其中3個項目是吳向東任華夏幸福首席執行官後主導的商業地產項目，耗資198.74億元。目前，華夏幸福商業地產除了這3個項目外，僅餘哈爾濱深哈金融科技城項目。

如今，資產包以124億元對價順利出讓，對於債務重組中的華夏幸福而言，不失為一項重大進展。

至於對價折讓，有資深投行人士向觀察者網分析稱，華夏幸福賣的並不虧。

從賬面上來看，124億元對價賣掉了142.33億元往來債權，相當於打了8.7折，但4家標的股權分別均只賣了1塊錢，大概率除了上述債權之外，已處於資不抵債狀態，或債務關係複雜，所以才以此種方式打包交易。該筆交易也向市場證明，大環境對於出險公司而言，已經變得十分友好。

光速出售優質資產

對於華夏幸福來説，這次交易只是其近期出售資產的縮影，短短一月時間內，類似的交易已經發生多起。

12月9日，華夏幸福下屬全資子公司擬向大廠回族自治縣國宏運營管理有限公司轉讓四項資產，總價款合計為6.93億元；標的資產轉讓價款將專項用於公司下屬公司開發的房地產開發項目相關支出。

華夏幸福初步測算，月初的資產出售交易預計對公司產生約為5400萬元虧損，最終數據以華夏幸福2022年度審計結果為準。

12月14日，華夏幸福公告稱，公司將所持下屬公司股權注資搭建“幸福精選”和“幸福優選”兩個平台，以之作為償債資源與公司債權人實施債務重組。

據瞭解，上述平台分別為華夏幸福的物業管理服務和輕資產代建平台，第三方預測估值分別為500億元和521.4億元。這次被華夏幸福以八折或七五折的價格實施債務重組，可幫公司化解400.39億元債務。

12月27日，華夏幸福發佈了關於下屬公司出售資產的公告。

華夏幸福下屬全資子公司固安幸福基業資產管理有限公司、華夏幸福（固安）產業港投資有限公司、廊坊幸福基業教育投資有限公司擬向固安產發產業港投資有限公司、固安產發教育投資有限公司轉讓四項資產，總價款合計為9.99億元。標的資產轉讓價款將專項用於公司下屬子公司保交房相關支出、回遷安置房建設支出、税金繳納以及雙方共同同意的其他用途。

標的資產主要以土地、房屋建築及相關附屬設施等。其中面積最大的為固安幸福學校（八中），其土地面積84544.66平米，房屋建築面積55915.45平米。固安幸福學校的賬面原值同樣是最高的，佔此次標的資產合計的48.01%。

同期，標的物合計賬面淨值為8.43億元，與交易總價款9.99億元相比溢價18.51%。

作為買方的固安產發產業港投資有限公司和固安產發教育投資有限公司的主要股東均為固安縣國有資產運行服務中心。其中，固安產發教育投資有限公司接手廊坊幸福基業教育投資有限公司的固安幸福學校（八中）項目，另外三個標的項目由固安產發產業港投資有限公司接手。

而在此之前，截至2022年11月30日，華夏幸福累計未能如期償還債務金額合計601.76億元，已簽約實現債務重組的金額累計為1265.57億元，相應減免債務利息、豁免罰息金額共計114.19億元。

此外，公司根據債務重組相關工作的推進情況，對已簽署《債務重組協議》中適用“兑、抵、接”清償方式的相關債權人已啓動兩批現金兑付安排，合計將兑付金額為19.16億元。

上述投行人士猜測，按照如今的處理進度，華夏幸福債務重組工作應該在近期即將結束，這對整個房地產市場的資產盤活都將起到很好的示範作用。

值得注意的是，政策鼓勵房企再融資，旨在盤活不良資產、排除潛在的系統性風險。出險房企即便重組完成也會元氣大傷，其原有的優質資產也基本所剩無幾，大概率將轉型做輕資產運營等相關行業，很難再重回行業巔峯。