購房成本漸增或為美國樓市降温

在線地產銷售平台Zillow公佈的美國房屋價值指數顯示，去年12月美國房屋價值較11月上漲1.4%，至32.0662萬美元，同比上漲19.6%，漲幅創歷史新高。

分析人士認為，隨着購房成本的逐漸上升，美國房價上漲速度可能在2022年趨緩，迎來些許降温。

美國房價居高不下

全美房地產經紀人協會（NAR）表示，在協會追蹤的183個大都會區域中，有181個區域的單户住宅房價中值高於一年前。67%的區域房價中值同比上漲超過10%。其中，佛羅里達州蓬塔戈爾達的大都會區房價中值在去年第四季度同比上漲28.7%，漲幅最為強勁。佛羅里達州奧卡拉市和德克薩斯州奧斯汀市房價中值分別上漲了28.2%和25.8%，列第二和第三位。愛荷華州達文波特市房價中值下降1.1%，伊利諾伊州皮奧里亞市房價中值下跌了0.1%。

據統計，占房地產市場大部分的美國二手房的價格增長在去年第四季度較去年年初有所放緩，但由於強勁的需求和待售房屋短缺，價格仍異常強勁。

美國租金上漲速度也很快。根據房地產交易信息提供商CoreLogic在2月15日發佈的單户租金指數（SFRI），2021年12月，美國單户住宅租金同比增長12%，是16年來最快，該月增幅是2020年同期的三倍多。2021年全年，單户住宅租金價格平均增長7.8%，創增速新高。

房地產公司Redfin對公寓型新房源的調查結果也顯示，去年美國平均租金成本上升了14%。

愛達荷大學的斯蒂芬·彼得森分析説，由於2008年的金融危機，住宅建設實際上陷入停頓，之後出現供應緊張。而疫情使居家辦公走向普及，這也帶動了需求增長。疫情導致美聯儲降息，低利率持續，貸款買房的人不斷增加。

出現房價過熱的不只是美國。根據美國達拉斯聯邦儲備銀行的數據，全球25個主要國家的住宅價格在疫情暴發後均出現迅猛上漲。22個國家的住宅價格上漲幅度超過可支配收入上漲幅度。房貸餘額也不斷擴大，全球家庭債務大幅增長。

購房者負擔上升

美國《華爾街日報》的報道稱，隨着房價和抵押貸款利率一起上漲，去年第四季度美國購房者的住房負擔能力已經出現惡化。激烈的競爭已經使更多的買主退出市場。

NAR稱，在去年第四季度，單户住宅的典型月供已經從一年前的1039美元升至1240美元，房貸月負擔增加了19.3%。2021年第四季度首次購房者的房貸月供已佔家庭收入的25.6%，為三年來的最高水平，同比增長3.2個百分點。

據美國聯邦住房貸款抵押公司（房地美）的數據，今年美國抵押貸款利率繼續上升。30年期房貸固定利率在今年1月份又上升了0.5個百分點，至3.55%。房地美表示，30年期固定利率抵押貸款的平均利率目前已經達到3.69%，為2020年1月以來的最高水平。

紐約聯邦儲備銀行發佈的一份報告預計，美國人今年的房租支出將增加約10%，全美大約1100萬個家庭需要將自身月收入的一半以上用於支付房租，佔租房者的四分之一。

NAR首席經濟學家勞倫斯·雲認為，儘管房價增速不如2021年年初，但隨着房價繼續攀升，購房者的壓力幾乎得不到緩解。越來越多的家庭，尤其是潛在的首次購房者已經被迫退出市場。

調查公司羅森伯格認為，低利率情況下大量貸款人員有可能在加息局面下受到打擊。

未來樓市或降温

經歷了價格大幅上漲後，美國房地產市場上漲勢頭有所放緩。

根據2月16日發佈的初步數據，NAHB/富國銀行住房市場指數（HMI）在2月略有下降。2月份的初步全國HMI為82。2021年8月，HMI曾觸及75的12個月低點，在2021年11月、12月和2022年1月，分別為83、84和83。2月，未來6個月的單户銷售指數初值為80，接近於2021年6月的最低值79；潛在買家流量指數初值為65，也已經比1月份的69有所下降。

銷售價格上漲有觸頂跡象。NAR的數據顯示，在美國全國範圍內，去年第四季度單户現房銷售價格中位數同比上漲14.6%，至36.17萬美元。這與前一季度創紀錄的36.31萬美元相比已略有下降。

同時，購房成本進一步上漲將抑制購房者進入市場意願。儘管加息週期尚未開啓，但在美聯儲表示將逐步減少購買債券規模後，抵押貸款機構已開始上調利率。

美國持續的高通脹數據也讓投資者更加確信，美聯儲很快將提高短期利率，以抑制通脹。目前，和抵押貸款利率密切相關的基準10年期國債的收益率已經升破2%。截至2月4日當週，MBA30年抵押貸款利率從3.78%上漲至3.83%，導致當週再融資活動指數從2355.4下降至2183.5。

房地美經濟學家薩姆·哈特表示，抵押貸款利率的加速上漲可能會對購房者的需求產生不利影響。

摩根大通也認為，美國住宅投資增長將出現減速，從2021年的同比增長9%降至2022年的1%左右。

《日本經濟新聞》援引美國企業研究所高級研究員、國際貨幣基金組織政策制定和審查部前副主任德斯蒙德·拉赫曼的觀點稱，2022年美國房地產泡沫將破裂。他認為，和美國股票市場一樣，美國房地產市場存在泡沫。即使考慮了通脹因素，美國房價也高於2006年的水平。他認為，市場泡沫依賴於低利率環境，一旦環境改變，就存在着真正的風險。

不過，美國房地產市場的降温預計短期內還不會十分明顯。美國房地產經紀人表示，近幾周來，購房者一直渴望在利率進一步上升之前買房。Zillow本週則預計，2022年美國房地產價格仍將上漲16%。

分析人士認為，美國住房價格的走向正受到關注，因為疫情下貨幣寬鬆政策造成的房價上漲局面有可能因美聯儲等主要央行的貨幣緊縮而迎來轉折。與2007-2008年美國住宅價格暴跌引發金融機構巨大風險不同的是，目前房地產證券化商品的餘額比2007-2008年大幅減少，房價下跌導致金融系統動盪的可能性不大。但在全球家庭債務達到創紀錄的55萬億美元的情況下，各國仍對房地產市場的走向充滿警惕。