“一房二賣”有勾當 違反誠信難得逞

1999年，老張將其名下的201號房屋賣給了老王，二人簽訂了房屋買賣協議。老王向老張交納了全部房款，老張向其出具了收條，並將房屋交付給了老王，但未辦理過户。之後，老王與老張失了聯繫，但是老王和其孩子小王一直在涉案房屋居住至今。2017年，老王收到李先生髮來的律師函，函裏稱老張在2016年將涉案房屋賣給了李先生並辦理過户，要求其騰退涉案房屋。老王前往房管部門查詢，才得知李先生與老張在2016年6月7日簽訂了《存量房屋買賣合同》，並於簽訂合同後就和李先生辦理了過户。

老王到法院起訴，認為：老張不履行與老王的房屋買賣合同義務，反而將該房屋又出售，屬於一房二賣；李先生在未核實情況、未查看房屋的情況下揹着老王將房屋過户，涉嫌惡意串通，損害其合法權益。且老張與李先生簽訂的《存量房屋買賣合同》中對於涉訴房屋的交付時間、交付條件、逾期交房違約責任、逾期付款違約責任等合同重要條款均為空白，明顯違背常理。根據以上信息，二被告之間明顯存在惡意串通之行為，嚴重損害了老王的合法利益。

庭審中，被告老張辯稱，我方不認可老王的訴訟請求，訴請與我方沒有直接的關係，我方認為不應將我方列為本案被告。房子目前看與我方無關，我方不存在協助老王變更房產登記的條件和情形，現在房子在李先生的名下，是否應當變更是李先生與老張之間的事情。

被告李先生辯稱，對老王的訴訟請求不認可，其主張我與老張是惡意串通不能成立。我方作為第三方並不知道涉案房屋曾經出售給老王。我方通過正常價格購買涉案房屋並辦理產權證書，我方權利應受保護。

庭審中，李先生稱其與老張之子張先生是同事關係，在購房前並沒有到涉案房屋實地查看。2016年6月7日以現金方式給老張30萬元購房定金，老張於2016年6月10日為其過户涉案房屋，2016年7月8日將小陳轉給其的300萬元作為購房款轉賬給老張。根據法院調取的李先生、小陳、老張三人銀行賬户明細顯示，2016年7月8日小陳的工商銀行卡給李先生的建設銀行卡轉賬300萬元，當天李先生將300萬元轉入老張的工商銀行卡，2016年7月9日老張從該工商銀行卡取出300萬元，同時小陳上述銀行卡又收到300萬元。根據上述轉賬事實，老王認為老張取出的300萬又轉入小陳的賬户，李先生、張先生對此不予認可，但無法就老張取出的300萬元資金去向及小陳賬户匯入的300萬元資金來源作出説明。小陳曾到庭作證，但其未就上述資金來源及交易原因作出合理解釋。

法院經審理後認為，本案中，老王從老張處購得涉案房屋後，老王及家人一直居住於涉案房屋。老張在取得涉案房屋的產權登記後，未履行與老王的房屋買賣合同約定的過户義務，反而將涉案房屋再次出售給李先生，老王的“一房二賣”行為嚴重違背誠實信用原則。

本案現有證據可以證明老張與李先生於2016年6月7日簽訂《存量房屋買賣合同》的行為屬於惡意串通損害老王利益的行為，依據《合同法》第五十二條第二項關於惡意串通、損害第三人利益的合同無效的規定，應屬無效。理由如下：一、老張與李先生簽訂《存量房屋買賣合同》的時間為2016年6月7日，但該日老張即與李先生共同向房地產主管機關共同申請過户。本案中並無任何證據顯示，李先生在該日或該日前向老張支付過購房款。案涉房屋於2016年6月10日即過户至李先生名下。本案中，李先生在6月7日之前並未實地查看過涉案房屋，而且李先生自認老張亦未帶其查看過涉案房屋，這與通常的房屋買受人對所買房屋的關注嚴重不符，亦與通常的房屋買賣的流程以及所需的時限嚴重不符。二、現有銀行轉賬記錄顯示李先生於2016年7月8日支付給老張的300萬元款項來源於小陳，而2016年7月9日老張將300萬元取出，同一天小陳的賬户從櫃面匯入300萬元。三、李先生稱從櫃面匯給小陳的300萬元來源於投資人，但並無有效證據證明。小陳另案到庭作證時，亦未能就300萬元來源及交易原因進行合理解釋。四、李先生稱小陳在2016年7月8日匯給其的300萬元系其自有資金，但並無證據證明。

宣判後，李先生提出上訴，二審維持原判，現該案已生效。

【分析】

《民法典》第7條規定民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。第154條規定行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。

所謂惡意串通，是指行為人與相對人相互勾結，為謀取私利而實施的損害他人合法權益的民事法律行為。雙方相互勾結損害他人合法權益的行為，具有明顯的不法性，應該給予否定性評價，從而保護受到侵害的第三人的合法權益。

惡意串通損害他人合法權益的民事法律行為具有以下特點：1、各方當事人都處於惡意。惡意是指當事人明知其所實施的民事法律行為將造成他人的損害而故意為之。2、當事人之間相互串通。當事人在主觀上都希望通過實施某種民事法律行為而損害特定第三人的合法利益，客觀上當事人相互配合或者共同實施了非法的民事行為。3、損害了特定的第三人的利益，這裏的第三人包括國家、特定集體以及特定的第三人。

審判實踐中，當事人要以本條款主張無效，往往存在舉證方面的困難，因為他不僅要證明當事人之間主觀上有損害自己的利益的意圖，還要證明雙方相互串通的行為。一般來講這類案件主要還是要通過當事人事實的行為本身認定該行為是惡意串通的行為，其判斷標準就是社會一般的概念。建議在大家在生活中，在遇到該類事情的時候，還是要多留意，處處留痕，保留好必要的溝通記錄。