小產權房的買賣，能否受到法律保護？
案例背景：
央產房、軍產房和小產權房等，是國家和地方特殊住房政策下的產物，在一定時期較大地緩解了本單位、本區域的住房矛盾問題。這類特殊性住房有個共同特點，即建設時未完全履行國家土地使用審批程序。最直接的表現是房子大多沒有產權證明，無法直接上市交易流通；房主能夠正常佔有、使用，但不享有或不完全享有所有權，沒有自由處分的權利，即這些房子我們可以使用、分割和繼承，卻不能自由買賣。
但在現實生活中，不少人出於種種原因私下交易了這類房屋。事後買賣雙方又因合同效力、房屋產權歸屬，以及與房屋相關的户口、學區、裝修等從權利的認定等發生糾紛，並訴至法院。
案例分享：
因這類房屋具有受國家和軍隊特別政策制約、無正規產權證明、出售時價格較低等特點，人民法院在審理時區別不同的情形，作出相應的判決。
一、對於暫未取得產權證的特殊限購房、商品房等交易，法院原則認為合同成立且生效
這類情形多見在已購的商品房、特殊限購房等因開發商、行政主管部門等原因無法辦理產權證，導致無法上市而私下進行交易的。如房屋買賣合同簽訂時不存在《民法典》第147至151條規定的“欺詐、脅迫”等法定撤銷情形的，法院一般認為合同成立且生效，合同對雙方均有約束力；房屋已交付的不得要求返還，未交付應按合同約定交付；同時產權證辦理條件成熟時，出售方應協助購買方辦理相關手續。
如在“李某與吳某房屋買賣合同糾紛案”中，法院裁判要點為“如果當事人就不動產轉移經協商一致轉移而達成合意即合同成立，依法成立的合同，成立時就同時生效，對簽約的雙方均產生約束力或拘束力，雙方均應自覺遵守，登記與否不影響合同的效力。未辦理房屋買賣登記手續不構成房屋買賣合同無效的對抗理由。出賣人以未辦理房屋買賣過户登記手續而主張房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持”。
二、對於國家、軍隊或相關部門政策明文規定該類房屋不能私自交易的，法院原則認為合同成立、但不生效，違約方承擔合同被撤銷後的締約過失責任。
在簽訂房屋買賣合同時無法定撤銷情形時，合同雖然成立，但不生效。違約方承擔的締約過失責任主要包含房屋裝修、搬家等損失賠償、房屋升值的預期利益補償等。
如北京市石景山人民法院在“李×與史×、楊×房屋買賣合同糾紛案”的裁判要旨為：“軍產房、央產房的買賣不僅僅受《合同法》調整；購買軍產房、央產房買賣合同與普通的房屋買賣合同產生的糾紛也與普通商品房有明顯的不同；未經相關部門的批准，購買軍產房是無效的”。
北京市朝陽區人民法院在“陳×訴崔×房屋買賣合同糾紛案”的裁判要旨為：“買賣合同沒有違反法律、法規強制性規定，房屋買賣合同成立；但央產房買賣需經上市批准才可辦理過户，對未經批准上市的央產房房主反悔不同意履行合同的，司法實踐中，不能判決其履行合同或判決審批部門批准；對此類糾紛只能判決解除房屋買賣合同，由過錯方賠償對方的損失。判決崔×（售房人）賠償損失原告各項損失476,480元（注：房屋現價值與合同交易價的差額等）。
三、在糾紛解決前已獲得產權單位同意的，合同成立且生效。
常見在央產房、公管房等交易中，如在簽訂房屋買賣合同時無法定撤銷情形，且出售前或法院判決前原房主已取得房屋主管部門同意的，交易行為有效。
如北京市西城區人民法院在“崔×任等訴×房屋買賣合同糾紛案”的判決要旨是：“根據中直機關住房服務中心現有口頭答覆意見訴爭房屋雖無法辦理過户，但無法認定雙方所籤合同目的無法實現。現買受人已按約定向出賣人交付大部分購房款，訴爭房屋也已實際交付買受人使用，不宜認定出賣人享有合同法規定的法定解除權。對出賣人要求解除合同的訴訟請求，不予支持”。
四、個別因交易時間久遠、交易系單位行為等而判定軍產房交易有效。
如山東省青島市中級人民法院(2020)魯02民終11285號判決的要旨為：“涉案軍產房《買賣房屋協議書》系雙方當事人自願簽訂，並未違反法律、行政法規的效力性強制性規定；登記、審批並非《買賣房屋協議書》生效的條件；××邊防派出所在協議書已實際履行近二十年且房地產價格發生巨大變化的情況下起訴要求確認《買賣房屋協議書》無效並要求返還房產顯然違背了約定，其不誠信的行為不應得到法律的支持，否則將嚴重影響公序良俗和正常市場秩序，認定《買賣房屋協議書》有效符合誠實信用原則和公平原則”。
律師建議：
1、慎重考慮，應當取得產權（建設）單位同意。軍產房、央產房是由軍隊或中央單位組織建設，享受國家劃撥土地和政府優惠政策，建成後主要出售給特定人員的保障性住房，對其上市流通具有一定限制。房主私自交易這類房屋而獲利，不符國家保障性住房建設初衷，一般不受法律保護，因此具有較大的風險。買賣雙方都應謹慎對待，應當取得產權（建設）單位同意。
2、坦誠交易，不得隱瞞房屋性質等真實情況。在房產交易等重大經濟活動中，雙方應坦誠交易，對房屋的產權性質、權利情況等充分釋明和溝通，並將重要內容以文字形式固定在協議之中，否則極易導致交易失敗甚至承擔締約過失責任。
3、規範簽約，降低交易風險。房屋交易安全和長期穩定是買賣雙方共同的意願，因此條件允許時可接受專業指導，在合同簽訂時儘量規範、完善，清晰雙方的權利義務，同時制定高額的懲罰性違約條款，選擇傾向於保密和實體公平的仲裁為糾紛解決方式，以儘量降低交易風險。
*作者簡介：*夏祖裕，北京企業法治與發展研究會研究員，北京老齡法律研究會軍休幹部法律服務中心副主任，師職軍官自主擇業
