公募REITs擴募擴圍 保障性租賃住房產品或年內落地

本報記者 吳曉璐 昌校宇

3月18日，證監會網站發佈消息，當前證監會正在會同相關部委，進一步深入推進基礎設施REITs試點，完善制度機制，拓寬試點範圍，同時，正在研究制定基礎設施REITs擴募規則，抓緊推動保障性租賃住房公募REITs試點項目落地。

證監會表示，推動基礎設施REITs健康發展，是“十四五”規劃作出的一項重要部署，對於有效盤活存量資產、創新投融資機制、拓寬權益融資渠道、增強資本市場服務實體經濟能力等具有十分重要的意義。

接受記者採訪的專家認為，擴募將為我國公募REITs市場注入新的活力，真正釋放公募REITs的增長潛力；推動保障性租賃住房公募REITs試點項目落地，既有利於拓寬保障性租賃住房建設資金來源，也有助於增加公募REITs的供給，期待今年更多優質REITs項目上市。

中航基金管理有限公司不動產投資部總經理宋鑫向《證券日報》記者介紹，“目前全國多個重點城市已啓動保障性租賃住房REITs試點相關工作，預計今年會有試點項目推出。”

試點獲肯定產品供不應求

2021年6月份，首批基礎設施公募REITs在滬深交易所上市，標誌着公募REITs試點正式啓動。目前已有11只公募REITs產品上市。

Wind資訊數據顯示，截至3月18日，自上市以來，上述11只公募REITs平均漲幅17.51%，日均成交額3021.92萬元，日均換手率2.29%。

“我國公募REITs上市以來，無論是從二級市場獲得收益率還是分派收益率來看，都實現了良好收益。”中信證券首席經濟學家明明接受《證券日報》記者採訪時表示，目前公募REITs無論是戰略配售環節，還是網下發售與公眾發售環節，都受到了市場追捧，產品供不應求。

上海證券基金評價研究中心高級基金分析師孫桂平在接受《證券日報》記者採訪時表示，“近一個月部分REITs的年化波動率超過了40%，而這其中資產的稀缺性或是重要原因之一。目前11只REITs大部分份額處於鎖定中，每隻產品平均可流動的份額僅30%左右，而基礎設施公募REITs的日均成交額大部分在一兩千萬元，不僅滿足不了資金的長期配置需求，而且較小的流通規模使得公募REITs很容易受到資金面和情緒面的主導。”

“由於公募REITs審批流程較長，市場投資者也較為關心公募REITs未來的供給問題。”明明表示，此次證監會對REITs的試點工作做出了肯定，表示將進一步拓寬REITs試點範圍，預計公募REITs的供給也將逐步提升。去年年底國家發改委發佈《關於加快推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）有關工作的通知》，也提出做到項目“願入盡入、應入盡入”，目前已有越來越多的儲備項目入庫，期待今年會有更多的優質REITs項目上市。

公開資料顯示，今年2月15日鵬華深圳能源清潔能源REIT獲深交所受理；3月16日，華夏中國交建高速公路REIT獲上交所審核通過。這意味着不久之後，公募REITs將再“添新”。

證監會指導滬深交易所

抓緊制定REITs擴募規則

除了加大公募REITs產品供給，“REITs擴募也是解決資產稀缺性的重要手段之一。”孫桂平介紹，美國REITs市場主要是通過後期不斷擴募來增加規模。截至2021年底，美國權益型REITs產品數量為159只，合計規模高達1.65萬億美元，平均每隻REITs規模超過100億美元。

“新設立REITs流程相對複雜，而REITs擴募主要是REITs層面的主動管理行為，擴募的條件和程序都相對便捷。發揮規模優勢，降低管理成本，提升投資者收益，這也是美國市場中REITs集中度相對較高的原因之一。”孫桂平認為。

宋鑫也認為，資產有進有出是公募REITs產品持續生命力的重要體現。從目前二級市場趨勢看，投資者投資熱情高漲，但產品供應不足，引發部分產品二級市場價格出現了較為明顯的波動性。已發行產品的擴募即是對REITs市場規模的有益補充，也對其他有意願開展REITs試點的原始權益人具有示範意義。

明明表示，據海外成功REITs的經驗來看，較為成功的REITs的增值能力主要還是靠其本身的運營能力，以及擴募同類型的優質資產，從而不斷提高底層資產包的質量和價值，實現現金流的穩定增長。擴募規則的推出將為我國公募REITs市場注入新的活力，真正釋放公募REITs的增長潛力。

對此，證監會表示，擴募是REITs產品的重要特性。擴募與首發一樣，是REITs市場建設不可缺少的重要環節。推出REITs擴募機制，有利於已上市優質運營主體依託市場機制增發份額收購資產，優化投資組合，促進併購活動，更好形成投融資良性循環。而目前，證監會正在指導交易所抓緊制定REITs擴募規則，將適時徵求市場意見。

上交所也表示，將對國際REITs市場及境內股票市場的相關機制進行深入研究，並結合首批項目的實踐需要，對構建公募REITs擴募機制提出了具體思路，正在抓緊制定形成REITs擴募規則，擬近期對市場徵求意見。同時，上交所正在緊鑼密鼓地做好擴募業務的技術準備工作，並積極引導有擴募需求的REITs做好擴募資產篩選，儘快推動擴募項目落地，擴大標杆產品規模，儘早實現REITs全鏈條管理，進一步推進我國REITs常態化發展。

深交所則表示，正在抓緊制定基礎設施REITs擴募規則，以便支持已上市REITs併購新的優質基礎設施項目，發揮REITs資產上市平台功能，更好促進投融資良性循環，服務實體經濟高質量發展。

有利於拓寬保障性租賃住房

建設資金來源

證監會表示，推進保障性租賃住房REITs項目試點，是落實黨中央、國務院關於加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉住房制度決策部署的有效政策工具，有利於拓寬保障性租賃住房建設資金來源，更好吸引社會資本參與，促進行業向新發展模式轉型，實現平穩健康發展。

財達證券總經理助理兼固定收益融資總部總經理胡恆松在接受《證券日報》記者採訪時表示，推動保障性租賃住房公募REITs試點項目落地，不僅有利於拓寬保障性租賃住房建設資金來源，更好吸引社會資本參與其中，另外，保障性租賃住房公募REITs試點項目的推進，更是滿足羣眾基本住房需求、實現全體人民住有所居目標的重要任務，是促進社會公平正義、保證人民羣眾共享改革發展成果的必然要求。

孫桂平認為，我國當前住房租售比很低，如果通過出租方式實現項目收益的週期太長，而公募REITs是較好的建設資金的退出通道。

據上交所介紹，其高度重視保障性租賃住房公募REITs試點工作，積極支持專業化、規模化的住房租賃企業開展試點，深入調研了北京、上海等多地等10多家保障性租賃住房企業。統籌推動優質項目開展試點工作，包括華潤有巢、北京保障房中心、重慶地產等，並緊密協同地方發改委及相關政府單位，協助解決具體技術難點，儘快落地成熟項目。

深交所表示，目前，在深圳市政府部門支持下，深交所會同深圳人才安居集團、深圳市創新投資集團有限公司已基本完成保障性租賃住房資產梳理、REITs產品方案論證、保租房政策探討等前期準備工作，預計很快將進入正式申報階段。