地產波動週期下，我們看到了這家房企的“篤定”

*【環球網報道 記者 王楠】*在行業深度調整期中，堅持着“開發+服務”雙引擎戰略的龍湖成功穿越波動週期，努力兑現了承諾。

兑現承諾，“穩”字當先

2021年3月25日，龍湖集團發佈2021年度業績報告。報告顯示，龍湖集團實現營業額2233.8億元，同比增長21%。其中，龍湖集團2021年度核心淨利增20.1%至224.4億元，物業投資業務收入增37.5%至104.1億元，淨負債率46.7%穩居綠檔。

對此，龍湖集團董事會副主席邵明曉在龍湖集團2021年業績發佈會上表示：“儘管很難，但我們還是如期兑現了承諾，交付了業績。”

放在行業政策密集的2021年全年來看，龍湖毛利和銷售的保持來之不易。

對此，龍湖的管理層們在業績會上坦言，因為龍湖並沒有十分高明的戰略，有幸進入“安全區”，完全歸結於龍湖的謹慎。邵明曉稱，“2021年有房住不炒長效機制形成閉環，政策帶來對行業的疊加衝擊比較大，如此環境下，高槓杆的公司，或是過去3-5年沒有足夠自律的公司，壓力會大一些。對龍湖來講，我們始終根據自己的節奏在做。”

財務數據顯示，截至2021年年底，其淨負債率進一步下降至46.7%，現金短債比達到6.11倍（剔除預售監管資金及受限資金後現金短債比為3.88），財務核心指標健康。

與此同時，得益於財務穩健的優勢，龍湖集團的融資渠道不斷拓展，平均借貸成本進一步下降：截至2021年底，其平均融資成本為4.14%，再創歷史新低。

此外，數據顯示，報告期內龍湖的在手現金高達885.3億元，現金流充沛，且其一年內到期債務佔比僅8%，回款率維持在90%以上的高位，皆表明公司的經營活動能夠持續為其帶來健康穩定的現金流。

在“三道紅線”下，“規模為王”時代終結，盲目追求規模效應和高週轉的房企終將面臨淘汰，穩定的財務策略與持續的現金流才是企業抵禦市場降温的根基。

截至2022年3月，龍湖依然是唯一獲得境內外全“投資級”評級的民營房企，在行業下行週期中表現出了較強的韌性。

瑞信也在3月29日發佈研究報告稱，維持龍湖集團“跑贏大市”評級，上調2022-23年每股盈利預測4%-5%，目標價由52.96港元升至53.07港元，龍湖是該行在非國有房企中的首選。

六大航道表現亮眼，經營性收入提升近四成

隨着市場由增量轉向存量，房企規模至上的戰事，逐漸落下帷幕，而持續性業務的實力，將成為新環境下，衡量行業排位的重要標杆。

根據披露數據，在2021年，龍湖集團實現經營性收入188億元，除了傳統的住宅開發業務，去年龍湖集團由商業運營、租賃住房及物業管理等組成的經營性收入提升近4成。

2021年7月，龍湖集團還進行了一輪組織升級，圍繞組織扁平化、敏捷化的方向，龍湖集團原總部職能變革為賦能平台，並將地產開發業務獨立為地產航道。但龍湖提出“航道”一詞最早可追溯到2018年，彼時龍湖集團正式發佈“空間即服務”戰略。依循戰略，龍湖集團通過“開發+服務”雙引擎驅動推動建造、管理空間、資產、產品、服務相互促進。

現如今，龍湖集團業務已涵蓋地產開發、商業運營、租賃住房、物業管理、房屋租售、房屋裝修六大主航道業務，並積極試水產城、醫養等創新領域。

財報顯示，2021年龍湖集團商業運營、租房租賃業務分別實現租金收入81.5億元、22.3億元，對應同比增長40.1%、23%；物業管理板塊全口徑營業收入突破百億元，達到104億元（合併抵消後為75.4億元）。

值得一提的是，作為龍湖集團在2021年全新開闢的新主航道業務，塘鵝租售已覆蓋成都、重慶、北京、上海、杭州、廣州等國內20餘座城市，累計服務用户137.5萬人，客户滿意度高達96%。

而旗下租賃住房“冠寓”也於2021年首次實現盈利。截至期末，冠寓已在全國30多個高等級城市開業10.6萬間房源，規模僅次於萬科，出租率創歷史新高，達到了92.9%。

今年1月，龍湖推動旗下物業管理板塊龍湖智創生活赴港上市被業界認為是其航道實現自我造血的關鍵節點。

“隨着龍湖智創生活登陸資本市場，不但會給股東帶來滿意的回報，也能更好地支持公司的發展與各航道的協同。”龍湖集團首席執行官陳序平説。

事實上，“龍湖智創生活”也並沒有讓集團失望，數據顯示，2021年龍湖智創生活物業管理板塊實現全口徑收入104億元，首次破百億。截至2021年底，龍湖智創生活物業管理板塊實際管理面積2.64億平方米，業主滿意度連續十三年超過90％。

值得關注的是，2019年，由商業運營、租賃住房和物業管理組成的經營性收入達到百億級，此也被稱為龍湖集團服務引擎百億元年； 2021年，投資性物業收入和物業管理收入達到“雙百億”量級。服務引擎在三年內實現從“百億”到“雙百億”躍級發展。

可以看出，由六大主航道構成的“一個龍湖”業務，正在高效協同，以多元化、高質量的產品與服務，在不同空間為龐大的客户羣體提供服務，突破物理與時間、空間的界限，形成正向循環。

秉持長期主義穿越週期

當下，房地產行業正處在從增量市場向存量市場過渡的階段，如何運營存量產業，也是很多房企後房地產時代的新機遇。

3月29日，根據中國房地產業協會最新發布的《2022房地產開發企業綜合實力TOP500測評研究報告》指出，隨着行業發展邏輯改變，企業需要改變路徑依賴，堅持長期主義，持續、精細化經營漸成主流。

2021年我國房地產市場逐步告別“白銀時代”，面對前所未有的行業調控，許多房企通過戰略收縮、調整組織架構、降本增效來控制成本。

“企業只有不斷地提升經營管理能力，優化業務結構，提升利潤率，才能培養利潤增長第二曲線。”某老牌地產央企稱，在許多房企“增收不增利”的當下，“軟件”的盈利能力或許才是行業未來的發展方向。

行業下行週期，像龍湖這樣的許多房企都是開發和經營業務兩手抓。萬科總裁鬱亮在2022年的工作會議上説道：現在萬科要開發、經營、服務並重，這也是萬科新的鐵人三項。而招商蛇口在去年也正式對外宣佈了持有物業“雙百目標”：2025年末擁有100個購物中心、營收100億元。此外，碧桂園、融創、華潤、世茂等多家房企巨頭紛紛在近兩年調整組織架構，以期待多元化發展。

正如平安不動產董事長蔣達強所言：未來中國房地產商管、酒管、物管服務經營性產業等將出現市值3000億、5000億的企業。

“對於房企來説，注重軟實力發展即在企業操盤能力和管理能力方面發力，是抵禦市場降温的較好的武器。龍湖是這一輪樓市競爭賽道中較為出色的企業，其經營業績的亮眼表現對集團健康發展與正向循環具有積極作用。”知名地產分析師嚴躍進告訴記者。

據悉，目前經營性業務佔龍湖整體收入的比例在8%左右，未來可以進一步提升到20%左右。對此，陳序平強調，多元化的業務佈局，在不斷增強龍湖的盈利能力。無論是已有的六大主航道業務還是未來的創新業務，都要回歸到生意邏輯,迴歸到現金流、利潤的邏輯。爭取做一個成一個，讓未來的創新業務也能為利潤增長做貢獻。

“今年龍湖集團全口徑的銷售目標是3000億元，權益銷售額大概2000億元左右。”陳序平説。而這3000億背後的信心，更多的則是來自於龍湖對於堅守“開發+服務”雙引擎驅動的“篤定”。