在手現金881億，歸母淨利潤增20%：龍湖的“穩健”密碼是什麼？
在3月25日龍湖集團的業績發佈會上，“生意邏輯”這個詞，新任CEO陳序平累計提到5次。
何謂生意邏輯？陳序平在業績會上將其解釋為“現金流和利潤”的邏輯。“無論是已有的六大主航道業務還是未來的創新業務，都要回歸到生意邏輯，爭取做一個成一個。”陳序平在業績會上表示。
回顧去年下半年以來的地產行業危機，“有利潤的銷售”和“有現金流的利潤”，成為了房企御冬的“金鑰匙”。這也是龍湖集團始終堅持的經營思維。
根據財報數據，2021年度，龍湖集團實現營收2233.8億元，同比增21%，歸母淨利潤238.5億元，同比增19.25%。
截至2021年末，龍湖集團在手現金885.3億元，較上年末增長14.42%。現金短債比6.11倍，借貸成本僅4.14%。
此外，龍湖集團去年經營性收入達188億，其中商業租金收入超80億元，物業及其他收入84億元，冠寓也迎來了“盈利元年”。這些均體現了龍湖“現金流和利潤”的經營邏輯。
對於龍湖的成績單，資本市場也給予肯定。其中3月27日，中信證券發佈研報，給予龍湖集團“買入”評級。此外，瑞信等投行均給出“跑贏大市”的評級。
令人滿意的“成績單”
投行給出“買入”評級，是基於龍湖集團交出的一份令人滿意的“成績單”，尤其是盈利能力和負債管控方面的穩健得到認可。
根據龍湖集團發佈的2021年度業績報告。去年，龍湖集團毛利565.4億元，同比增長4.6%，毛利率為25.3%，其中，地產業務的毛利率為23%。核心税後利潤率為13.3%。
超25%的毛利率，即便是放在去年的房企數據中，也處於較高水平。
對於房地產開發業務，毛利率高低與土地成本有直接關係。“2017至2018年上半年，土地市場比較熱，這批項目現在陸續進入結算通道。但總體而言，龍湖地產開發超過23%的的毛利，在行業裏屬於比較靠前的。”陳序平表示。
陳序平預計，如果土地市場高槓杆出清，龍湖持續獲取價格比較低的土地的話，地產板塊的毛利在未來是可以得到修復的。
值得一提的是，2021年，龍湖實現物業投資業務不含税租金收入104.1億元，同比增長37.5%。商場、租賃住房、其他收入的佔比分別為77.3%、21.4%和1.3%。
未來，龍湖的目標是，非地產開發業務的收入佔比達到集團總收入的25%。
銷售方面，龍湖去年實現地產開發合同銷售2900.9億元，同比增長7.2%。分區域看，長三角、西部、環渤海、華南及華中片區合同銷售額佔比分別為28.2%、22%、25.0%、14.9%及9.9%。
費用管控方面，過去一年，龍湖集團行政開支108.2億元，銷售開支54.63億元，融資成本1.46億元，均保持穩定。
不搞“注水”式虛胖，注重實實在在的權益和利潤，這是龍湖始終堅持的經營理念。
“我們從今年1月份開始迴歸到以權益後的銷售額為披露口徑，核心還是希望整個經營迴歸到我們自己的權益和利潤，向市場更加真實、更加有效地披露我們的銷售業績。”陳序平表示。
堅守“生意邏輯”
在行業面臨危機之時，龍湖為何能夠“獨善其身”？這是不少地產行業人士如今樂於分析的話題。
越是行業危機之時，堅守生意邏輯，同時做好產品和服務的價值就越發凸顯。
早在2014年，龍湖高層決定在地產開發業務C1收入尚不夠大的時候，堅持佈局投資回報週期長的商業航道。面對地產開發業務可能面臨萎縮的質疑，龍湖仍然堅持財務自律，不願高負債。
此後，龍湖又陸續推進多元化業務，並形成地產開發、商業運營、租賃住房、物業管理房屋租售、房屋裝修，共六大航道。
其中，龍湖冠寓去年開始實現盈利，租賃住房全年租金收入貢獻22.3億，同比增幅23%。商業方面，累計開業商場61座，已開業商場建築面積594萬平方米，整體出租率97.2%。商業租金81.5億元，同比增長40%。
龍湖投資性物業的毛利率接近75%，據瞭解，這部分高毛利業務收入佔比未來將逐步提高，這也將有助於整個龍湖集團毛利率的穩定。
去年下半年以來，房地產增速放緩，不少房企喊出了“現金為王”的口號，減緩甚至叫停了此前的多元化業務。
在此背景下，龍湖集團表示，不會縮減在其他業務上的投入，會繼續堅持“空間即服務”戰略，包括已有的六大主航道的投資戰略。
陳序平在業績會上表示，隨着這些航道現金流越來越高，他們自己就能夠解決自身發展和投入的問題，慢慢減少地產對其他航道的純粹投入。
而針對龍湖智創生活的分拆上市，陳序平認為：“在這個時候選擇分拆，是基於過去若干年踐行空間即服務戰略，在服務型行業的積累和提升。”
“在這個時點把龍湖智創生活分拆單獨上市，有利於我們在“一個龍湖”生態體系下，打造面向客户生活服務的輕資產旗艦品牌單獨出來。我覺得這對於龍湖未來的發展，對“一個龍湖”生態體系的夯實，都更有幫助。”陳序平表示。
去年，龍湖智創生活物業管理板塊全口徑收入達到104億，商業運營板塊有61個購物中心已經開業實現運營管理和服務，同時在手有超過120個天街。
這意味着在當前的時間節點，龍湖智創生活各板塊已經具備了生意邏輯，同時還有能力提供好的產品和服務。
6.1**倍現金短債比，龍湖是如何做到的？
“穩”，是龍湖的底色。當行業遭遇危機之時，穩健發展更體現出它的價值。
截至2021年末，龍湖集團在手現金885.3億元，較上年末增長14.42%。現金短債比6.11倍。剔除預售監管資金及受限資金後，現金短債比為3.88倍。
2021年，龍湖平均借貸成本4.14%，創歷史新低；平均貸款年限6.38年，淨負債率46.7%。三道紅線處於綠檔。
此外，非抵押債務佔總債務比例為75%。一年內到期債務為145億元，佔總債務比例為7.6%。
發債方面，過去一年，龍湖在境內共計發行90億元公司債，10億元中期票據，票息在3.35%至4.4%之間，期限5年至15年。
2022年度，龍湖集團的剛性還款為140億元，目前已經還款達74億。
“信任是多年積累的結果。”對於財務端的優異表現，龍湖集團解釋稱。
在一年前的業績會上，龍湖彼時提出“以自律換自由”。如今，龍湖除償還到期債務外，今年還計劃主動提前歸還300多億元的債務或其他負債。據此計算，龍湖今年整體將還款400億元左右。
“龍湖做任何事情不太願意做得很突擊。把原有的技術、人才沉澱下來，未來就可以獲得社會和企業多贏的局面。”龍湖集團董事會主席吳亞軍表示。
2021年度，龍湖總員工成本97.82億元，同比增長43.43%。截至去年末，龍湖員工總數為44065人，據此計算，人均成本為22.2萬元。
據陳序平介紹，2022年預計龍湖集團人數將保持穩定，並不會明顯的減少或者增加。“龍湖的組織是在提效的，現在航道、業務越來越多，未來會利用航道的協同讓整個集團效率越來越高。”
2022年銷售目標3000億元
“地產寒冬”在2022年依然繼續，數據顯示，一、二月份，TOP20和TOP50房企的銷售額平均下降了40%左右。
對於年初銷售數據下滑的疑慮，龍湖集團表示，疊加疫情的影響，房企年初在新盤的推盤節奏上是弱化的。據瞭解，龍湖在1至2月沒有新盤推出，所有新盤均集中在3月之後。
“雖然受到疫情影響，3月份之後，隨着推售節奏的加快，慢慢的銷售就會提起來。”陳序平表示。
事實上春節以來，隨着樓市調控政策逐漸放鬆，上海、北京、杭州、成都等高能級城市已經率先感受到了市場的回暖。
“我們很慶幸過去幾年沒有盲目下沉，沒有過多佈局一些低能級城市。”陳序平説道。
根據財報數據，截至2021年底，龍湖集團總土儲合計7354萬平方米，權益面積5047萬平方米，約85%的貨量集中在高能級城市的價值區域。
2021年全年，龍湖共新增122幅地塊，新增土地儲備總建築面積為2355萬平方米，權益面積1338萬平方米，且成本合理，平均權益收購成本僅每平方米6485元。
充足的土儲，為未來龍湖的穩健發展奠定了基礎。
對於2022年度目標，龍湖集團表示，今年全口徑銷售目標是3000億元，權益口徑銷售目標為2000億。
對此，龍湖集團CEO陳序平充滿信心。陳序平表示，政策方面，包括住房貸款利率下降，以及部分城市首付比例下降，可以看出整個政策是趨於緩和的。
陳序平還表示，得益於去年獲取的122個新項目，特別是9月以後獲取的項目基本上是以底價為主，這些項目在今年3月開始會陸續上市。據其透露，3月份龍湖集團鋪排了近20個項目。