看得更遠的企業才能走得更遠，龍湖萬科如何激活物業行業一池春水

*【環球網報道 記者 王楠】*4月1日早間，萬科集團子公司萬物雲空間科技服務股份有限公司(簡稱“萬物雲”)正式向港交所提交了招股書。這也是今年開年以來，繼龍湖智創生活之後，又一家頭部物企開啓了上市之路。

招股書顯示，2021年全年，萬物雲實現了237.05億元的營業收入，同比增長32.1%，實現淨利潤17.14億元；截至2021年末，萬物雲的管理規模達到7.8億平，同比增長35.9%，過去一年新增面積超70%來自於第三方，合約管理面積10.1億平米。

“儘管2021年萬科的開發業務銷售金額同比下降了10.8%，但以萬物云為代表的其他多元化業務卻處於快速增長的階段，且增幅都不低。”某資深地產觀察人士表示。

根據招股書顯示，萬物雲在本次招股書中也對外正式確定了其“全域空間服務提供商”的身份。未來將由社區、商企和城市空間“三駕馬車”業務體系協同驅動。

何謂“全域空間服務提供商”？

簡單來説，就是萬物雲根據自身特色劃分出三個業務板塊，分別是社區空間居住消費服務（以下簡稱“社區空間”）、商企和城市空間綜合服務（以下簡稱“商企和城市”）。而實現這三個板塊協同的便是通過萬睿科技和第五空間的AIoT和BPaaS解決方案服務，在三大空間裏實現遠程和混合運營，進而提升空間服務效率。

事實證明，萬物雲在去年也的確交出了一份較為亮眼的成績單。

截至2021年末，萬物雲社區空間居住消費服務的營收為131.61億元，佔全年總營收的55.5％；商企和城市空間綜合服務營收為86.93億元，佔總營收的36.7％；AIoT及BPaaS解決方案服務營收為18.50億元，佔總營收的7.8％。

在經歷了去年的深度調整後，多元化發展已經成了眾多房企的必備技能，大批房企開始尋求第二增長曲線以塑造企業未來發展的新賽道。

克而瑞物管數據顯示，2021年物管行業總規模達到342億平方米，持續規模擴張中。到2026年，物業管理服務總收入預計將達到人民幣6145億元，2020年至2026年的複合年增長率為9.0%。其中，以碧桂園、融創為代表的頭部房企在物管板塊紛紛成功上市，截至目前物管板塊已有超過50家上市公司。

從萬物雲的財報中不難看出，佈局早、投入堅定的房企，已經培育出了很關鍵的一條增長曲線。不僅是萬科，許多頭部房企已經擁有很強的物管或商管輸出能力，實現了自主造血能力。

作為商管賽道的主咖——龍湖，去年也收穫了較為可觀的業績。

根據龍湖最新財報顯示，2021年其商業租金收入大漲4成，達到了81.5億元的規模。旗下全新智慧生活及空間服務品牌“龍湖智創生活”也於今年一月率先遞交招股書，成為了2022年首家啓動上市流程的物管企業。據瞭解，“龍湖智創生活”匯聚了龍湖集團物業管理、商業運營兩個航道的核心能力，是中國領先的智慧生活及空間服務品牌。

據悉，龍湖智創生活目前業務主要包括：為居住空間提供的物業管理服務，為商業空間提供的商業運營管理和物業服務，以及為產業辦公等廣大城市空間提供的管理與服務。

截至2021年底，龍湖智創生活僅物業管理板塊即實現全口徑營業收入104億元。合約及戰略合作面積4.6億平方米，在管面積2.6億平方米。其中來自獨立第三方的住宅及其他非商業物業在管面積佔比為59.8%，較2019年末的38.2%提升21.6個百分點。不難看出，龍湖智創生活和萬物雲在物管領域各領風騷，存在着巨大的想象空間。

對此，業內人士分析稱，龍湖智創生活因為獨有有商業運營業務，增長空間會更加寬闊。“簡單説，遍佈全國的龍湖天街，其商業運營管理方是龍湖智創生活。”

數據顯示，截至2021年底，龍湖智創生活向61個購物中心提供商業運營服務，合計管理面積594萬平米，整體出租率達到97.2%，服務超過1.3萬名租户。

其中，龍湖智創生活服務的購物中心，有54個項目分佈在一二線城市，面積達到440萬平方米，一二線城市在管面積佔比達到91.1%。以一二線城市在管面積佔比計算，龍湖智創生活行業排名第一。截至2021年底，龍湖智創生活商業運營及物業管理服務收入達到25億元，毛利率為34.2%。截至2021年12月28日，龍湖智創生活擁有約5700個品牌的廣泛租户資源，其中包括400 多個戰略合作品牌，涵蓋零售業務、娛樂及服務、餐飲、超市及百貨商店。

“從這幾年頭部房企多元化成績來看，物管與商管賽道都提供了非常不錯的增長空間。這個市場需要像龍湖與萬科這樣的標杆性企業去試水並且不斷拓寬賽道，這對於市場良性發展來説是具有重要意義的。”知名地產分析師嚴躍進告訴記者。

此外，由於競爭格局愈發激烈，對於物業服務的想象空間也在進一步拓寬。近年基於社區和家庭場景的社區增值服務發展探索正如火如荼，物業領域的數字化變革也開始起步。

對於IPO募資用途，萬物雲在招股書中表示，除了擴大規模外，還將用於投入AIoT及BPaaS解決方案的開發，旨在使其具備建立產業互聯網的能力；收購或投資增值服務提供商和上下游供應鏈上的服務商以納入萬物雲生態系統。

另一邊，“一個龍湖”生態體系內的跨業務高度協同，一體化的會員計劃與科技能力也將是龍湖智創生活未來發力點的重要支撐。

截至2021年9月30日，龍湖集團共擁有142項專利技術，其中29項為發明專利，並有210項專利正在申請過程中。

龍湖智創生活的科技能力不斷升級，並已經建立起一套完整、系統化和行業領先的科技體系，通過人工智能、AIoT及智能應用，為業務流程以及員工和供貨商賦能，例如質量監控系統“慧眼”、RBA遠程樓宇自控系統、FM設施設備管理系統、智能門禁及智能停車系統等。

對此，盤古智庫高級研究員江瀚表示，資本層面，“科技”的標籤讓物管公司更容易獲得投資者青睞，而“科技含量”同樣也是房企業務多元化發展必備的基礎實力。

“萬物雲與龍湖智創生活即是兩個案例。”正如億翰智庫所説，隨着兩家企業的上市，關於其運營模式、經營數據等也將更加清晰的展現在行業同仁面前，為行業提供更多可參考、借鑑的服務方式與管理經驗。

“2022年物業服務行業面臨很多新的發展機會，尤其是疫情防控過程對於物業服務提出了很多新要求。物業服務企業要看準市場和社會的痛點，跳出傳統的經營模式，努力創新和尋求發展，這樣能夠真正做好經營業務，同時獲得更好的社會認可和評價。從實際過程看，看得更遠的企業才能走得更遠，尤其是要真正從服務社會的角度謀劃發展，那麼類似物業企業才會佔據更大的市場。”嚴躍進説。