易憲容：為何房地產不能作為刺激經濟政策工具

關於2022年中國住房工作任務，今年政府工作報告首次明確指出，房地產要“探索新的發展模式”。筆者認為，這意味着要通過具體政策讓房地產市場發展模式轉型，而不是把房地產當作刺激經濟增長的工具。

在中國房地產市場發展初期，高房價推高土地價格，從而增加了地方政府的土地財政收入，促進了經濟增長，相比之下，市場對保障性住房關注並不多。這種房地產市場發展模式存在一定缺陷，許多問題及風險都由此而生。對此，中國相關機構在2020年推出、2021年實施的關於房地產企業融資“三條紅線”的政策，對平抑房價發揮了初步作用，但與此同時，由於現存的制度路徑依賴，關於中國房地產發展新模式的探索還是一個漫長的過程。

中國國家統計局最近公佈的數據顯示，2022年1-2月份，商品房銷售面積同比下降9.6%，住宅銷售面積下降13.8%；商品房銷售額下降了19.3%，住宅銷售額下降22.1%。其中值得注意的是，住宅銷售額下降的幅度大於住宅銷售面積下降的幅度，兩者相差達到8個百分點以上，這種情況是2007年以來首次出現。2月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比上漲城市分別有46個和30個，同比下降城市分別有24個和39個。從數據來看，受疫情和外部環境的衝擊，今年年初中國房地產市場仍然呈現疲弱狀態。

從今年4月央行發佈的金融統計數據來看，第一季度居民新增貸款只有7539億元，同比少增3940億元。2月份數據也顯示居民的住房按揭貸款下降達16.9%。這意味着投資者購買住房的意願信心減弱，對住房市場價格上漲預期正在逆轉。

針對這種情況，部分地方政府的房地產調控政策開始鬆動，如中央關於徵收房地產税的試點範圍正在收縮，銀行的按揭貸款利率普遍下降；地方政府的限購限貸政策全面鬆綁，多個地方政府出台限制房價下跌令，推出各種購買住房補貼政策等。

上述嘗試有可能給目前存在下行壓力的房地產市場帶來一些好於預期的變化，但希望通過放鬆房地產調控政策來刺激房地產市場及保證經濟增長並非易事，原因有四個方面。第一，只要“房住不炒”的房地產市場定位不改變，地方政府對房地產市場調控政策的全面鬆綁尺度應該會有所約束；第二，經過20多年發展，中國房地產的存量已經太大，國內地市居民的住房持有度達89%以上。有人估算，目前中國的存量住房足以讓12億多人口居住，在三線以下城市特別是四線城市，住房過剩已經是一種態勢，要想讓新市民或農村居民來接盤的可能性不大；第三，在住房過剩的城市，隨着房價下跌，住房投資的風險越來越高，投資者是否會再進入市場存在不確定性。當然還有更重要的一點，就是人口結構的變化和購買住房的人口結構變化。根據中國國家統計局今年公佈的數據，2021年末大陸31個省區市總人口為14.126億人，全年出生人口1062萬人，人口出生率為7.52‰。人口出生率下降是影響市場預期一個重要方面。此外，今年以來，互聯網大廠裁員消息不斷，從各互聯網大廠披露的消息看，裁員原因有多種，但經營業績下滑似乎是最直接的動因。這不僅意味着這些公司在職員工薪資將有可能減少，還有不少員工面臨着失業的風險。而這個羣體是前幾年最有實力購買住房的大軍，如果他們對收入預期下降，國內房地產市場的住房需求將會同時受到影響。

還有，如果目前仍然要把房地產作為刺激經濟增長的工具，就意味着要用託市政策來推高房價，否則投資者很難進入市場。而過高的房價不僅會增加不少地方住房過剩的壓力，進一步吹大房地產泡沫，還會離房地產持續健康發展的模式越來越遠，風險也會進一步增加。

因此，今年2月，國新辦就推動住房和城鄉建設高質量發展舉行發佈會，住房和城鄉建設部副部長倪虹表示，2022年，還是毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。（作者是青島大學經濟學院教授）