首套房貸利率下限下調 房貸實際利率下行有空間

5月15日，人民銀行、銀保監會發布的《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》（簡稱《通知》）提出，對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

業內人士表示，個人住房貸款利率政策是房地產長效機制和差別化住房信貸政策的重要內容。《通知》支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性住房需求。本次首套房房貸利率下限下調，將帶動部分城市銀行房貸利率下調，進而鞏固年初以來全國房貸利率整體下行勢頭。

據瞭解，此次調整主要針對新發放商業性個人住房貸款，存量商業性個人住房貸款利率仍按原合同執行。政策調整後，全國層面首套住房商業性個人住房貸款利率下限由不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）調整為不低於相應期限LPR減20個基點。按4月20日發佈的5年期以上LPR計算為4.4%。

招聯金融首席研究員董希淼表示，4月，住户住房貸款出現負增長，減少605億元，同比少增4022億元，下調首套房貸利率具有緊迫性。他認為，此次房貸利率政策調整，一方面將穩定居民住房消費預期，激發新的住房消費需求，另一方面將降低住房消費支出，進而提振居民擴大消費的意願和能力。

今年以來，全國多地的房貸利率呈下行態勢。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整，有助於後續更好地促進房貸實際貸款利率的下調。同時，下調主要是強調首套房，實際上也是支持剛需購房的政策，將為5月中下旬以及後續市場交易的活躍創造更好的條件。

東方金誠首席宏觀分析師王青也表示，人民銀行各省分支機構按照因城施策原則，指導省級市場利率定價自律機制，在全國政策下限基礎上，確定轄內每個城市的貸款利率加點下限，這是本城市範圍內都要遵守的下限。同時，各商業銀行會結合自身經營情況、客户風險狀況和信貸條件等情況，明確利率的定價規則，在各城市利率政策下限基礎上，合理確定每筆貸款的具體加點數值，這是完全市場化的經營決策。“本次首套房房貸利率下限下調，將帶動部分城市銀行房貸利率更大幅度下調，進而鞏固年初以來全國房貸利率整體下行勢頭。”他説。

董希淼表示，目前住房信貸政策調整主要集中在對剛性住房需求的支持。下一步，在如何更好地支持改善性住房需求方面，還有較大的優化空間，比如，放寬二套房貸條件、降低二套房貸首付、調整二套房貸利率下限等。

王青預計，房地產調控政策還有進一步調整的可能，有望帶動樓市在年中或稍晚時候逐步具備企穩回暖的條件。