趙秀池：降息有利於支持合理性購房需求

近日中國人民銀行、銀保監會發布《關於調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》，指出“對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點”。筆者認為，此次房貸利率調整政策恰逢其時，是落實“房住不炒”定位，支持合理性購房需求，促進樓市乃至經濟社會實現良性循環和平穩健康發展的有力舉措。

根據國家統計局公佈的數據，今年1-4月，商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%；其中，住宅銷售額下降32.2%。樓市悲觀情緒較為明顯，因此，採取逆週期調節的房地產調控政策非常必要。

改革開放以來，伴隨我國住房制度改革推進，包括房地產信貸政策在內的一攬子房地產調控政策不斷根據形勢作出及時調整，對促進房地產業健康發展，解決住房民生需求，實現人民的美好居住生活期待發揮了重要作用。我國城鎮居民人均住房建築面積從1978年的6.7平方米，達到了2018年的39平方米，居民的住房水平、住房質量和住房環境得到了極大提高。

面對房價不斷上漲的現實情況，中央又及時提出堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，建立多主體供應、多渠道保障的租賃並舉的住房制度。為了抑制不合理的住房投資投機需求，自2017年以來，各地開始實施限購限貸限價等房地產調控政策，存在不同程度誤傷剛需和改善性需求的情況，也使房地產開發和經營出現了資金鍊斷裂等困難，一些房企難以實現良性循環和持續發展。為此，去年中央經濟工作會議、今年政府工作報告、近期的中央政治局會議都提到，要“支持合理性購房需求”，“促進實現房地產良性循環和平穩健康發展”。

此外，當前我國仍處於城市化中期階段，城市化率為63.9%，屬於城市化快速發展階段，每年大約有1400萬人口進城，加之三孩政策的調整，新增人口的住房問題仍然是重中之重。

基於上述背景，今年全國各地因城施策，打出了不同的房地產調控政策組合拳，包括部分城市放開限售、降低公積金首付款比例、給予購房補貼等。但房地產業的發展離不開資金支持，低成本融資是平抑房價過快上漲、解決住房民生需求的重要條件。因此，降低首套房貸利率，將減輕購房人的負擔，同時，這也是維護金融市場正常秩序、滿足疫情下資金合理配置的需要。因為在疫情下，對中小微貸款給予特殊照顧，導致中小微企業貸款利率低於購房貸款利率，一些違規資金被挪作購房資金，給資金監管帶來困難。首套房貸首付款利率降低後，利率結構將更加合理，也有利於規範金融市場秩序。

除了房貸利率政策調整，建議未來各地從當地實際出發，因地制宜，完善房地產政策，不應千篇一律。另外還應動態調整發展機構租賃中一些政策，比如有些開發商當初按商品房招拍掛模式取得的100%自持租賃住房項目，至今已過去若干年，仍不能實現良性循環，需有針對性地研究相應政策，允許其轉為共有產權商品房或人才保障房，既解決了租賃住房閒置浪費問題，也有利於實現職住均衡，滿足合理性購房需求。

需要明確的是，各地一攬子政策的實施，説到底還是為了落實“房住不炒”的定位。未來，我國圍繞房地產市場的政策也將繼續堅持這一定位，支持民眾合理性購房需求，實現房地產市場的平穩健康發展。（作者是首都經濟貿易大學特大城市經濟社會研究院研究員、北京市房地產法學會副會長兼秘書長）