研讀公募REITs年報 客觀理性做投資

隨着國內基礎設施公募REITs業務的穩步推進，目前在滬深兩市上市的基礎設施公募REITs產品已有12只，基金管理規模合計已達450億元。作為公募基金行業支持我國基礎設施領域和實體經濟發展的重大創新品種，基礎設施公募REITs自去年首批產品發行上市以來，就引起了廣大投資者的重視和積極參與。

從首批成立的9只基礎設施公募REITs發佈的年報數據看，截至2021年底，在9只基礎設施公募REITs的基金份額持有人中，個人投資者持有份額佔比平均值為12%，比發行上市階段的個人投資者持有份額佔比水平有所提升。這説明，個人投資者對公募REITs產品的關注度和參與度在逐步提升。從不同公募REITs產品的個人投資者持有份額佔比數據橫向對比看，基金規模越小的公募REITs產品，個人投資者持有份額佔比越高。由此可見，個人投資者可能在公募REITs產品的二級市場定價過程中發揮越來越重要的作用。

與專業機構投資者相比，大多數個人投資者不論在專業知識儲備，還是在日常時間和精力投入上比較有限。如何利用有限的時間，做好信息數據獲取以支持投資決策，對於個人投資者來説，是一項重要而不簡單的工作。

近期，首批成立的9只基礎設施公募REITs均發佈了2021年年度報告。作為這些產品的年度運作回顧總結的公開信息披露材料，年度報告的數據信息的重要性不言而喻。但是，每份近百頁的年報，要求每位投資者認真地從頭讀到尾可能不太現實。因此，可對公募REITs年度報告內容進行梳理介紹，為投資者根據個人需求快速找到相關數據提供借鑑。

整體來説，公募REITs年度報告通常包括如下幾部分內容：基金簡介、主要財務指標和基金收益分配情況、基礎設施項目運營情況、除基礎設施資產支持證券之外的投資組合報告、管理人報告、託管人報告、資產支持證券管理人報告、外部管理機構報告、審計報告、年度財務報告、評估報告、基金份額持有人信息、重大事件揭示等。

對於投資者來説，最關心的肯定是所投資的公募REITs產品當年經營收益情況，這直接影響投資者當年持有份額的分紅情況，對基金內在估值產生影響。投資者可通過對主要財務指標和基金收益分配情況等章節進行快速瞭解，也可通過對年度財務報告和評估報告中的詳細報表及會計規則等仔細進行查閲分析。

從首批9只公募REITs年報披露的財務狀況看，大部分產品達到此前預期的收入和EBITDA（税息折舊及攤銷前利潤），實際值與預期值之間的波動幅度在±10%之間。在可供分配金額方面，首批公募REITs產品的表現更突出，均實現甚至大幅超過此前的預期值，為投資者帶來切實可觀的分紅收益。

在這些關鍵財務指標的基礎上，投資者若想進一步瞭解數據背後基金及基礎設施項目運作的具體情況，則可以參閲基金簡介、基礎設施項目運營情況、除基礎設施資產支持證券之外的投資組合報告、重大事件揭示等內容。其中，基礎設施項目運營情況不僅重點介紹該年度基礎設施項目的實際運營情況和財務信息，而且介紹了基礎設施項目所在行業的整體情況、競爭態勢及未來發展展望等，有利於投資者相對客觀全面地瞭解基礎設施項目的實際情況，進而做出投資判斷。

管理人報告、託管人報告、資產支持證券管理人報告、外部管理機構報告、審計報告等內容類似於公募REITs運作相關機構的年度履職報告，便於投資者瞭解相關機構的工作內容和實際情況。基金份額持有人信息則記錄了截至年末，基金份額持有人結構及前十大持有人等數據情況。

通過上述介紹，投資者可初步瞭解公募REITs年度報告的框架結構和重點內容分佈。希望廣大投資者在未來投資公募REITs的過程中，能夠抽出一定時間和精力研讀公募REITs年報，客觀理性地做出投資決策，更好地分享我國公募REITs市場發展的紅利。