差異化房貸利率促樓市平穩發展

近日，北京、上海、廣州和深圳等一線城市房貸利率下調，引發關注。此前全國已有100多個城市的銀行自主下調房貸利率，“房貸降了”成為共性現象。

業內人士表示，本輪房貸利率下調，是為了降低居民負債成本、支持合理住房需求、拉動消費需求，進而穩定經濟增長、保障改善民生。各地要堅持“房住不炒”定位，從自身實際出發，持續完善差異化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，共同促進房地產市場平穩健康發展。

定價機制如何運轉

本輪房貸利率下調與貸款市場報價利率（LPR）關係密切。

一方面，目前99%的房貸利率與5年期以上LPR掛鈎，前者因後者變動。另一方面，房貸利率有三層定價機制，每一層的變動都可能引發具體利率變動。“個人住房貸款利率、首付比例的確定，採用全國、城市、銀行三層定價機制。”人民銀行相關負責人近期表示。

定價機制如何運轉？首先，監管部門在全國層面給出一個“底”。此前，首套房、二套房利率的“底”分別是5年期以上LPR、5年期以上LPR加60個基點；5月15日監管部門聯合發佈通知，首套房利率的“底”降至5年期以上LPR減20個基點，二套房暫時不變。其次，各城市秉承因城施策原則，決定在全國“底”的基礎上加多少個基點或不加，作為該城市的“底”；最後，各銀行結合自身經營情況、客户風險狀況等因素，自主決定在該城市“底”的基礎上加多少個基點或不加。

由此可見，本輪房貸利率下調的主要原因有二：其一，5年期以上LPR下調，房貸利率跟隨下降。5月20日，5年期以上LPR從4.6%降至4.45%。“本次LPR報價首次只下調了5年期以上品種，這種結構性‘降息’將對穩定信貸總量、提振中長期信貸需求產生積極作用。”中國民生銀行首席研究員温彬説。其二，各城市、各銀行根據當地實際情況，在不突破全國利率下限的基礎上，將此前較大幅度的加點適度回調，部分城市的回調幅度超過100個基點。

一二三線城市各異

儘管房貸利率普遍下調，但一二三線城市的下調主因、下調幅度卻有較大差異，需要因城而異具體分析。

觀察北京、上海、廣州和深圳等一線城市，房貸利率下調的主因是5年期以上LPR下降，原有的加點幅度未發生明顯改變。其中，北京地區首套房利率由5.15%降至5%，二套房利率由5.65%降至5.5%，均下調15個基點，與5年期以上LPR下降幅度一致；上海地區部分銀行首套房利率由4.95%降至4.8%，二套房貸利率由5.65%降至5.5%；廣州、深圳首套房利率則分別降至最低4.45%、4.75%，不同銀行有所差別。

為何一線城市房貸利率未大幅下降？這與房地產市場供需有關。最新數據顯示，不論環比還是同比，4月份一線城市新建商品住宅銷售價格、二手住宅銷售價格均上漲。“從環比看，一線城市新建商品住宅銷售價格上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.4%，漲幅與上月相同。”國家統計局城市司首席統計師繩國慶説，從同比看，新建商品住宅、二手住宅銷售價格分別上漲3.9%和2.4%，漲幅比上月均回落0.4個百分點。

反觀二三線城市，其住房需求近期有所減弱，主要原因有兩方面。一是受新冠肺炎疫情持續影響，許多市場主體十分困難、居民預期收入下降，市場需求減弱；二是此前部分二線城市執行的首套房利率較高，有些甚至超過6%，一定程度上影響了購房者需求。為此，近期部分二三線城市在遵守全國利率下限的基礎上，大幅調降了當地的房貸利率。貝殼研究院日前發佈的報告顯示，與2021年高點相比，鄭州、無錫、綿陽、眉山、新鄉等地首套房主流貸款利率下調幅度普遍超過150個基點。

支持合理住房需求

4月底召開的中共中央政治局會議指出，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求。日前召開的穩增長穩市場主體保就業座談會指出，要穩地價穩房價，支持居民合理住房需求，保持房地產市場平穩健康發展。

當前，降低居民的負債成本十分必要。“對於存量住房貸款而言，5年期以上LPR下降會降低房貸成本，這有利於穩定房地產市場預期、促進房地產銷售，同時，負債成本的降低也有助於促進居民的消費需求增長。”温彬説。

“預計多數銀行將顯著下調房貸利率，更好地滿足居民的購房消費需求。”復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼認為，在經濟下行壓力較大、有效信貸需求不足的情況下，房貸很可能重新成為各家銀行的優質信貸資產，這將加劇房貸市場的競爭。

值得注意的是，更好地滿足購房者合理住房需求，必須圍繞穩地價、穩房價、穩預期目標，因城施策落實差異化住房信貸政策。“對於住宅去庫存週期較長的城市，政策調整的力度和步伐可適度加大。”董希淼表示，對於購房消費需求相對充足、房價有上漲預期的城市，政策調整的方向、目標要放在“維護房地產市場良性循環”上，進一步降低居民住房消費負擔，牢牢守住“房住不炒”定位。