基礎設施REITs發展駛入快車道

近日，國務院辦公廳發佈《關於進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（以下簡稱《意見》），提出推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）健康發展，進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市。

專家認為，利好政策支持下，作為盤活存量資產、擴大有效投資的重要手段，基礎設施REITs有望加速走向市場化和成熟化，在穩增長、促發展中發揮更加重要的作用。

有效盤活存量資產

基礎設施REITs是近年來市場一大熱點。自2021年6月首批9只公募REITs亮相以來，至今共有12只陸續上市，涉及產業園區、倉儲物流、高速公路等基礎設施，募資規模達458億元。

“基礎設施公募REITs創新了融資渠道，解決了‘基礎設施投資的錢從哪裏來’的問題，為基建投資提供可持續的資金來源。”中航基金首席經濟學家鄧海清表示，我國基建領域沉澱了大量資產，通過REITs方式可以盤活這些存量資產，為傳統基建領域補短板和新基建投資提供增量資金來源，發揮存量盤活和增量促進的雙重作用。

今年以來，圍繞基礎設施REITs的各項工作快速推進。3月，證監會表示，正在會同相關部委，進一步深入推進基礎設施REITs試點，完善制度機制，拓寬試點範圍。4月，滬深交易所分別就基礎設施公募REITs新購入項目指引公開徵求意見。5月，國務院常務會議提出通過發行不動產投資信託基金等方式，盤活基礎設施等存量資產。

此次《意見》明確，進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市。對於在維護產業鏈供應鏈穩定、強化民生保障等方面具有重要作用的項目，在滿足發行要求、符合市場預期、確保風險可控等前提下，可進一步靈活合理確定運營年限、收益集中度等要求。建立健全擴募機制，探索建立多層次基礎設施REITs市場等。

業內認為，政策支持下，公募REITs有望造就一個新的權益投資市場，在助力基建發展、擴大有效投資中扮演更加重要的角色。華夏基金表示，擴募機制有助於完善我國公募REITs市場的制度建設，加快推動優質存量基礎設施資產持續進入資本市場，有效提升公募REITs產品的規模和吸引力。

“基礎設施REITs快速發展，對於盤活存量資產、形成良性投融資循環具有重要意義。”招商基金研究部首席經濟學家李湛表示，一方面，基礎設施REITs流動性、安全性均較高，收益穩定，在我國基礎設施規模龐大、資產存量高的背景下，基礎設施REITs的發行能夠盤活存量資產；另一方面，對於具有長期穩定現金流但缺乏流動性的基礎設施資產，公募REITs可以為之提供資金退出渠道，提升資產流動性，資金回籠後可投資於新的項目建設，形成良性循環；此外，基礎設施REITs豐富了基礎設施項目的資金來源，能夠降低政府債務成本，為更多社會資本創造參與機會，提高資金配置效率，促進我國基礎設施建設高質量發展。

多元擴容取得進展

近日，基礎設施REITs多元化擴容邁出實質性一步。5月27日，證監會辦公廳與國家發展改革委辦公廳聯合發佈《關於規範做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）有關工作的通知》，推動保障性租賃住房REITs業務規範有序開展。

同一天，全國首批保障性租賃住房REITs項目正式申報。廈門安居集團有限公司REITs項目、深圳人才安居REITs項目分別向滬深交易所正式提交申報材料，也於同日向證監會申報。

“這意味着我國REITs試點項目擴容增類取得了實質性突破，預計年內能見到保障性租賃住房REITs掛牌。”中信證券研究部表示，保障性租賃住房具有租金比較穩定、土地出讓金可能減免的特點，未來保障性租賃住房REITs有可能在一二線城市不斷推廣鋪開。

深交所表示，推出保障性租賃住房REITs具有重要作用和意義。首先，可以提供租賃住房增量投資的資金來源，改善地方政府資產負債結構。其次，豐富了公募REITs資產類型，拓寬了機構和居民投資渠道，引導部分民間資金配置於優質、現金流穩定的租賃住房項目。此外，通過盤活前期建設形成的大量優質資產，能夠幫助企業迅速回籠資金，緩釋新增項目建設壓力，建立低成本、低槓桿經營模式。

“REITs是解決保障性租賃住房發展瓶頸的重要工具，未來發展空間較大。”中誠信託投資研究部高級研究員韓鳴飛認為，但要加快發展保障性租賃住房REITs，地方政府還應給予明確的長期支持政策，比如，可以給予保障性租賃住房長期的土地供應、税費減免、租金補貼等政策支持，為項目達到REITs發行條件提供保障，穩定項目收益預期，吸引更多資金參與。

當前我國擁有大量且優質的存量基礎設施資產，市場預計，以推進保障性租賃住房REITs為契機，未來諸如水利設施、數據中心等尚未覆蓋的基礎設施資產有望加速申報設立REITs產品。“這些基礎設施資產關乎國計民生，合理的運營管理能產生良好的社會效益，通過REITs等金融手段實現市場化發行，可有效回收前期投入繼而進行新的基礎設施項目建設，提高資金的使用效率。”中信證券研究部表示。

金融機構積極參與

進入5月以來，多地相繼出台利好政策，加快推進基礎設施REITs發展。

四川提出11條舉措，促進基礎設施REITs健康發展；江蘇鼓勵在更廣領域開展創新探索，對於回收資金再投資符合條件的新項目，積極支持申請中央預算內投資補助資金；上海提出推動更多符合條件的存量基礎設施項目發行REITs，遴選保障性租賃住房項目等開展REITs試點，支持盤活存量資金用於新建項目。

涉及水利、產業園、租賃住房等多領域的REITs項目招標也在緊鑼密鼓地進行，眾多金融機構參與其中。例如，南方基金、易方達基金、廣發基金成為四川能投橫江水電站公募REITs基金管理人項目中標候選人；平安證券、中信證券成為廣州科學城集團公募REITs總協調人項目中標候選人；中信證券、中金公司、國泰君安證券成為湘水發展基礎設施公募REITs諮詢服務項目中標候選人。

“華夏基金致力於與優秀的原始權益人和運營管理機構合作，並正在與相關企業積極探討或推進新基礎設施項目的發行或擴募工作，力爭為投資者推出更多優質的公募REITs產品。”華夏基金表示。

總的來看，我國基礎設施REITs尚處於發展初級階段，市場機制有待進一步完善。“目前國內對於底層資產項目要求仍較為嚴格，市場上符合條件的優質項目並不多。同時，基礎設施REITs税收政策體系還未構建成熟，税收優惠尚不夠明確。此外，公募REITs的投資者和運營管理者有一定侷限性，公眾投資者參與度不高，產品流動性有待提升。”李湛表示。

李湛建議，未來應逐步放寬對底層資產的篩選標準，完善關於底層資產特許經營到期所有權轉移等規定。健全税收法律法規，明確REITs發行過程中涉及的税收優惠問題。並且參照發達國家經驗，減少公眾投資者的參與限制，提升產品市場活躍度。

相關配套規則正在逐步完善。近日，證監會指導證券交易所制定發佈《新購入基礎設施項目（試行）》，支持上市REITs通過擴募等方式收購資產，加大REITs市場建設力度，着力推動多層次資本市場高質量發展。

證監會表示，下一步，將會同相關部門單位，按照市場化法治化原則，鼓勵運營情況和業績良好、投資運作穩健、會計基礎工作規範的上市REITs開展擴募業務，同時強化市場監管，充分發揮REITs盤活存量資產、拓寬基礎設施建設長期資金來源的重要作用。