部分限售份額解禁首批公募REITs估值料承壓

2022-06-22

6月21日，首批上市的9只公募REITs迎來部分限售份額解禁。據華泰證券統計，9只公募REITs此次解禁份額佔總份額的平均比例為33.9%，超過目前流通份額佔總份額的平均比例32.4%。也就是説，解禁使得這9只公募REITs的可流通份額平均增加超過一倍。業內人士稱，在解禁後，部分REITs品種可能出現估值迴歸的過程，但戰略投資人的減倉計劃料有差別，總體影響有限。

首批REITs釋放流動性

具體來看，中航首鋼綠能REIT、浙商滬杭甬REIT、東吳蘇園產業REIT、華安張江光大REIT的解禁份額小於流通份額，佔比（解禁份額/流通份額）在40%至80%之間；富國首創水務REIT、博時蛇口產園REIT、紅土鹽田港REIT的解禁份額接近或持平流通份額，佔比在90%至110%之間；平安廣州廣河REIT、中金普洛斯REIT的解禁份額超過流通份額，佔比在130%至190%之間。

今年年初，市場避險情緒一度高漲，資金大量湧向REITs。通聯數據Datayes顯示，9只REITs產品中，紅土鹽田港REIT的最高價一度衝至4.163元，當時該產品淨值2.3元，溢價幅度超過80%；富國首創水務REIT則更為誇張，今年2月中旬的價格一度衝至7.519元，當時其淨值3.7元，溢價幅度高達103.2%。

首批公募REITs本次部分限售份額解禁是否會對二級市場價格產生衝擊？面對解禁份額，6月21日9只REITs產品表現相對平穩，並沒有出現集體走低。

富國基金表示，首批公募REITs在發行時除原始權益人以外的戰略配售份額佔比較高，客觀上導致本次解禁後上述REITs的流通份額增加比例較大，但總體來看，解禁後REITs總流通市值仍然不大。從解禁份額的戰略投資人構成看，主要是金融機構和部分產業資本，目前大部分REITs市價相對於發行價有一定溢價，不排除部分戰略配售投資人有兑現收益的動力，賣盤的增加可能對二級市場造成一定壓力。另一方面，戰略配售投資人主要是專業機構投資人，正常而言有相對理性的交易方式和交易策略。同時，短期二級市場價格的大幅下降也會提升REITs的分派率、IRR等收益指標，對於理性投資人而言，可能帶來資產配置機會。

部分資金會適時配置

公募REITs解禁潮對市場流動性有多大影響？富榮基金公募REITs投資總監王甲同表示，鑑於此次解禁前，市場公募REITs份額供給少，而適合配置REITs的保險、理財等屬性資金無法實現足額配置，在供給關係失衡的情況下，流通的公募REITs存在超額溢價情況，甚至部分REITs二級市場漲幅較大。即使在近期REITs價格出現一定回撤的情況下，已發行的公募REITs平均溢價也超過20%。如果市場流通盤再增加約一倍的供應量，部分溢價過高、估值偏離度較大的產品可能存在價格回撤的壓力，這可能會帶動整個REITs二級市場承壓。

私募排排網財富管理合夥人榮浩的觀點較為謹慎。他表示，解禁後REITs的溢價率會有一個迴歸到合理估值的過程。但是各戰略投資人的減倉計劃可能有差別，如果形成共振則會出現短期拋壓；看重長期收益的機構短期內建倉的概率不大，要等估值溢價合理才會出手。目前，REITs平均的溢價率在20%左右，前期市場已經釋放了一些估值風險，但部分產品估值還是偏高。“對於收益權類的REITs長期屬性更偏債，適合追求確定性收益的資金。解禁後，待估值進入合理區間，相信部分資金會適時介入。”

中信證券認為，首批公募REITs部分限售份額解禁後或重新迎來配置機會。今年3月以來，公募REITs與股票的相關聯動性有所增強。當前，股票資產漸入佳境，但REITs受制於臨近的解禁賣壓以及疫情多點散發對現金流的直接影響，近期REITs的反彈力度遜於股票。雖然公募REITs面臨一定賣壓，或對公募REITs市場的反彈形成一定抑制作用，但REITs部分限售份額解禁的實際影響較為有限。待首批公募REITs解禁賣壓釋放後，或重新迎來二級市場的配置機會。建議投資者同時關注後續新上優質項目的發行配售機會以及二級市場的底部配置機會。

發展前景廣闊

目前看來，首批9只REITs均完成2021年年度分紅，二級市場回報良好。上市一年來，首批9只REITs運營穩健，信息披露持續規範。同時，REITs規則體系和制度建設逐步完善，配套細則基本覆蓋業務全流程，擴募規則已正式落地，REITs市場有望加速擴容。

博時招商蛇口產園REIT的基金經理胡海濱稱，目前發行的REITs在發行認購階段都出現了超額認購的情況，説明投資者較為認可REITs的投資價值，市場處於供不應求的狀態。

東吳基金REITs總部副總經理李軍表示，REITs的市場表現獲得了越來越多投資人的認可，投資主體以機構投資者為主，主體類型愈發豐富。以險資為代表的長線資金加速進入，已成為投資市場的主力軍；券商、資管公司、銀行及其理財公司、公募基金及其子公司、私募基金、信託公司等各類金融機構紛紛進入該市場。除自營資金外，有條件的金融機構還在合規的前提下專門為投資REITs定製產品。