房貸利率下行還款方式更靈活

2022-06-24

中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心日前公佈了最新一期貸款市場報價利率（LPR），5年期以上LPR為4.45%，與上月相比未做調整。雖然“錨”未動，但基於上月5年期以上LPR下行、首套房貸利率下限下調等因素影響，多地房貸利率下調已成趨勢。與此同時，多地還通過公積金貸款降低首付比例等方式降低購房門檻，部分銀行也通過靈活調整還款方式進一步為購房人減壓。展望後市，業內人士普遍認為，房貸利率仍有下行空間，而在相關金融政策支持下，房地產市場也將進一步回暖。

購房者資金成本下降

根據貝殼研究院發佈的6月份重點城市主流房貸利率數據顯示，重點監測的103個城市中，102個城市下調主流房貸利率。首套房利率為4.42%，二套房利率為5.09%，分別較上月回落49個基點和23個基點，較去年高點分別下調132個基點和91個基點，再創2019年以來新低。值得一提的是，已有56%的城市首套、二套房貸利率已降至下限，這意味着，有近58個城市首套房貸款利率降低至4.25%，二套房利率降至5.05%。

在雲南昆明，中農工建交等大行首套房貸利率均已下調至4.25%，此外，招商銀行、興業銀行、民生銀行、富滇銀行等銀行的首套房貸利率也已調至4.25%。

在江蘇南京，有報告顯示，調查的20家銀行中，19家銀行房貸利率都有一定比例的下調，12家銀行首套房貸款利率已降至4.25%。其中，交通銀行、光大銀行首套房貸利率降幅顯著，環比下調幅度高達80個基點。

房貸利率調整，購房者還貸壓力明顯降低。記者算了一筆賬，以南京為例，2021年9月，南京首套房貸最高達6.25%，按照商業貸款300萬元、等額本息30年還款計算，利息總額為364.97萬元，月供高達1.84萬元。而按照目前4.25%的貸款利率計算，30年利息總額為231.3萬元，月供為1.47萬元。這意味着，房貸利率調整前後，利息減少了近三分之一，月供也降低了3500元左右。

多地公積金首付比例下調

除了降低貸款利率，減少購房人購房資金成本外，多地還通過公積金貸款降低首付比例、提高貸款額度等方式降低購房門檻，進一步為購房人減壓。

6月23日，福建省泉州市住房公積金管理委員會發布《關於實施住房公積金階段性支持政策的通知》指出，降低貸款首付比例、提高二孩或三孩家庭最高貸款額度以及提高租房提取額度。

根據克而瑞研究中心報告顯示，2022年以來，全國房地產政策調整中，76%的政策涉及公積金政策調整。全國至少132城出台了166次公積金貸款新政，包括22個二線城市、104個三四線城市。

蘇州公積金個人貸款額度上限由45萬元提高至60萬元，家庭由70萬元提高至90萬元。南通可貸額度放寬至原額度的兩倍，碩士以上學位或高級職稱最高可貸額度升至80萬元、家庭160萬元。此外，青島、瀋陽等地支持異地公積金貸款。

而在銀行層面，為了能進一步減輕購房者購房壓力，部分銀行也推出不少靈活調整還款方式的舉措。

安徽阜陽工行日前新增兩種住房按揭還款模式，“尾款到期付”和“入住還”。據介紹，“尾款到期付”是指可保留一定比例的尾款本金，最高為貸款金額的40%，月供時，這部分本金不納入，但尾款本金需在提前還款或者貸款到期時一次性結清。“入住還”則是指在所購房產入住之前暫緩歸還本金、僅歸還貸款利息的還款方式，目前最長期限是一年。

與阜陽推出的“入住還”類似，此前，華夏銀行温州分行也推出了“安居貸”，首套房按揭借款人可靈活調整還款方式，前三年可選擇只還利息。

克而瑞研究中心副總經理楊科偉表示，“安居貸”等貸款創新，可以降低購房前期還貸壓力，在一定程度上可以對沖潛在置業羣體因短期收入預期下滑推遲購房消費，尤其是購買力相較不足的剛需羣體或許更為受益。

利率下行有空間

展望後市，業內人士普遍認為，房貸利率仍有下行空間，而在相關金融政策支持下，房地產市場也將進一步回暖。在滿足購房者的合理住房需求的同時，也要謹防在低利率環境下，部分資金違規流入樓市。

中原地產首席分析師張大偉表示，目前房貸利率已下降不少，但仍有下浮空間。

“我們判斷接下來貨幣政策操作的重點將是穩住政策利率，着力引導貸款利率下行，持續降低實體經濟融資成本，鞏固經濟修復勢頭。這也包括降低房貸利率，推動樓市在三季度回暖。”東方金誠首席宏觀分析師王青説。

實際上，市場回暖已經顯出跡象。據貝殼研究院首席市場分析師許小樂介紹，隨着近期政策和消費者看房行為的增多，景氣指數觸底回升，貝殼經紀人信心指數超過50，表明經紀人對後市的信心增強。同時，從業主賣方來看，預期也在增強。

但業內人士也提醒，在市場利率普遍走低的背景下，也要謹防資金“套利”，消費貸、經營貸等違規流入樓市的風險。

實際上，去年3月，多部門、多地就銀行經營貸、消費貸等信貸資金違規流入房地產領域進行了集中排查，銀行審核也持續趨嚴。當前，監管層對於此類違規行為仍然保持高壓打擊態勢。根據各地銀保監局公佈的行政處罰信息，今年6月，天津靜海新華村鎮銀行因消費貸款資金違規進入房地產市場被處以罰款，興業銀行大理分行因“違規發放虛假商用房按揭貸款”也被處罰。業內人士表示，要進一步強化相關監管，對違規資金流入房地產嚴肅查處。同時要提示購房者，客户通過提交虛假材料的方式騙取經營貸款，一經查實，將存在被依法追究騙取貸款罪等刑事責任的法律風險。