房企融資逐步改善 交易所債市助力行業信用恢復

中證網訊（記者 黃一靈）日前，旭輝集團在上交所成功發行5億元公司債券，主承銷商國泰君安以及中證金融聯合創設了信用保護工具。這是房地產行業交易所發債融資環境出現改善的一個縮影。業內人士表示，民營房企是房地產行業的重要組成部分，暢通民營房企融資渠道是重建地產行業信心的重要環節。

交易所債券市場支持房企合理融資

記者根據Wind數據統計，年初以來，上交所已審核通過16單房企公司債，核准規模753.1億元，累計融資總額已達1240億元，其中公司債發行575億元、ABS發行665億元。特別是3月以來，滬市房地產行業公司債及ABS淨融資額均保持為正，合計淨融資額超過百億，為房企提供了穩定暢通的融資渠道。“交易所債券市場對支持房企合理融資，促進行業穩定發揮了重要作用。”某市場人士如是説。

值得一提的是，記者從上交所公司債券項目信息平台發現，5-6月上交所房企公司債受理金額400億元，同比增長86%。

上交所相關負責人指出，“作為資本市場的重要組成部分之一，上交所在證監會的指導下，持續優化房地產融資監管政策，積極支持相關企業的合理需求，全力維護房地產市場的健康有序發展”。

此外，記者還獲悉，房企發行人的發債信心也在逐步重建，相關發行人表示“正在積極籌備新的融資計劃”。

滬市房企融資平穩

5月，民營房企重慶龍湖、美的置業分別在上交所市場成功發行5億元和10億元公司債券。中國證券金融股份有限公司（下稱“中證金融”）則已通過民企債券融資支持計劃，分別與主承銷商中信證券和國泰君安證券以聯合創設信用保護工具的方式，助力兩期債券順利發行。6月24日，旭輝集團也採用同樣模式成功發行5億元公司債券，主承銷商國泰君安以及中證金融聯合創設了信用保護工具。

“信用保護工具對發行人及投資者都有積極作用，其創設有助於幫助發行人降低發債融資成本、提升發行效率，併為投資者引入創設機構信用背書，降低違約風險衝擊、抵禦估值波動風險”，華泰證券相關研究人員表示，此類產品對有效提振市場信心，鼓勵和支持符合條件的民營房企開展合理有序融資將起到積極作用。

“5月，本所牽頭組織召開了民營房企與投資者的對接交流活動，主要思路是鼓勵相關企業加強主動信息披露，降低信息不對稱，推進投融互信互利。”上交所相關負責人表示。龍湖、美的置業、旭輝、新城控股、碧桂園5家民營房企發行人、多家承銷機構和債券機構投資者參與交流。活動中，發行人與投資者就各自關心的地產行業形勢，企業經營情況、面臨的挑戰及應對策略及後續財務安全管控、審慎穩健投資、加強債務籃子管理，提升償債能力等方面進行充分交流。

參會機構表示：“投融互信是推動滿足房地產行業發行人合理融資需求的基礎，通過坦誠交流，有助於我們瞭解和客觀分析發行人實際情況，從而做出相應投資決策，可謂是推動當前穩市場、穩經濟的有效舉措。”

ABS已成新亮點

值得注意的是，除公司債券外，資產證券化產品已成為房企發行人實現融資的重要渠道之一。

Wind數據顯示，4月以來，上交所共有25個房企ABS項目發行，融資金額達291.3億元，其中上海金茂於4月25日發行87.08億元的碳中和CMBS，創下全國發行規模最大的碳中和CMBS項目紀錄，整體認購倍數達2.5倍。

“資產證券化產品以資產信用替代主體信用，有利於民營房企發行人有效盤活優質資產，拓寬融資渠道與方式；對投資者而言，此類產品也可形成有效隔離、緩釋風險的良好效果。”某長期關注地產行業的研究人士告訴記者，目前已發行的CMBS和類REITs等產品主要以地產企業持有的一、二線城市零售物業、寫字樓、酒店等作為底層物業資產，以相關物業產生的現金流作為產品主要還款來源，此類產品融資規模的持續提升，對引導房地產市場形成資產到資本的完整循環具有積極意義。