董少鵬：出現爛尾樓業主停貸，怎麼辦？

近期，一些地方出現預售房“爛尾”、業主抱團停止還貸的情況。主要原因是，開發商資金鍊斷裂，施工停頓，預售房不能如期交付；而那些靠分期貸款買房的業主，卻不得不繼續還貸。業主為減少損失，決定集體“拒絕還貸”。

筆者認為，一些地方出現爛尾樓，説明部分開發企業盲目擴張、隱性舉債的情況是嚴重的，它們沒有管理好自身的財務風險。預售房制度允許開發商使用一定規模的槓桿資金，但前提是其流動資金須確保施工建設、裝修以及日常運營的需要。一些開發商將開發貸款和業主預繳購房款混合使用，有的還把項目公司款項挪作他用，導致風險敞口放大。在實踐中，後一種情況並不罕見。近兩年來，我國金融監管部門加強了對預售款的監管。今年2月，住建部、央行、銀保監會聯合下發《關於規範商品房預售資金監管的意見》，明確細化了監管口徑。各地政府也出台了地方性監管辦法。停工樓盤只有兩條路：一是開發商多方籌措資金，重新滿足監管要求，恢復施工建設；二是開發商無法滿足監管要求，工程只能停在那裏。

凡是業主抱團拒還貸款的項目，開發商一般也已到了山窮水盡的地步。業主拒絕還貸實屬無奈之舉。根據目前的法律規定，在預售款監管方面，還沒有建立起業主、銀行、開發商三方共擔風險的合同架構，而是兩對相對割裂的合同關係，即銀行和業主之間的借貸關係、開發商和業主之間的買賣關係。如果業主拒絕還貸，將首先遭遇損失。當然，銀行打官司索債，或真的收不回貸款，也會形成損失。業主方面認為，拒絕還貸是因房子不能如期交付，並非無理由違約；並且，房子不能如期交付，與開發商違規操作和監管不到位有直接關係，甚至可能存在銀行違規發放預售款的問題。

化解僵局的最佳辦法，就是督促、幫助開發商籌集到真金白銀，恢復建房進程。同時開發商應當適度補償業主損失。如果銀行在資金監管方面存在違規和監管漏洞，也應承擔相應責任。當前情況下，應千方百計解決週轉資金缺口問題。建議地方政府、相關金融機構和其他投資主體在一定條件下提供臨時救助，讓樓盤活起來。如果救助不能解決問題，建議由大型房地產公司接手相關樓盤，用市場化辦法收購資產，讓樓盤活起來。對於長時間拖延交付，甚至不能交付的樓盤，應通過法律裁決，明確各方應當承擔的責任和損失。

從長期的制度建設來看，預售房制度應完善三道門檻：一是開發商必須有足夠的資本實力和融資能力。按照開發商自有資金和信用等級來核定其可以建什麼樣的樓盤、可以承擔什麼樣的開發項目。一旦發生風險事件將對開發商評級進行調整。二是強化預售資金的閉環監管和閉環使用。除了確保預售資金專款專用之外，還要加大對違法違規行為的處罰力度。開發商如果套取預售款並挪作他用，相關銀行如果違規操作，都要給予行政處罰和民事懲罰，情節嚴重的要追究刑事責任。三是增加監管要求，將預售款撥付進度後移。借鑑美、德、法等國經驗，結合中國國情，要求在建築封頂、裝修完畢、符合入住標準三個階段性要求之後，才分批次按比例撥付預售款。堅決避免用業主預售款做打底資金、啓動資金的情況。目前國家的規定是首次撥付節點不得早於地下結構完成，最後撥付節點為房屋所有權首次登記。建議修改監管辦法，將第一個節點後移。（作者是證券日報副總編輯）