參與機構:積極探索不同基礎設施資產類型

本報記者 昌校宇

7月29日，首批兩單保障性租賃住房REITs項目獲准註冊，REITs底層資產增類邁出堅實一步。參與機構表態，未來將積極探索不同基礎設施資產類型，持續為投資人創造價值。

其中，中金廈門安居REIT擬投資的基礎設施資產為園博公寓和珩琦公寓，是位於廈門市集美區的兩個保障性租賃住房項目，共擁有4665套房源，建築面積約19.86萬平方米。紅土創新深圳人才安居REIT底層資產對應4個優質的保障性租賃住房項目，均位於深圳核心區域或核心地段，建築面積合計13.47萬平方米，包含1830套保障性租賃住房，評估值11.58億元。此次募集回收資金將用於新的保障性住房建設，為新市民、青年人提供更多的住房。

中信證券首席經濟學家明明在接受《證券日報》記者採訪時預計，從今年成功上市的3單公募REITs來看，在獲准註冊後，大約耗時一個月至一個半月即上市交易，當前兩單保障性租賃住房REITs年內上市交易概率較大。

針對兩單項目的亮點來看，上海證券基金評價研究中心高級基金分析師、博士孫桂平向《證券日報》記者分析稱，相對以往發行的REITs所擁有的基礎設施資產，保障性租賃住房REITs擁有的租賃公寓項目運營時間都很短，均為2020年後建成運營，一方面體現政策對加快保障性租賃住房REITs發展的重視，在運營年限上適當降低要求；另一方面也體現項目相對低風險的優勢，在產權類REITs中租賃住房REITs收入最終來源於個人，收入來源是最分散的，這也意味着項目未來收益的穩定性更強。

據悉，去年7月份，國家發展改革委發文將保障性租賃住房納入基礎設施REITs試點範圍後，深創投集團協同深圳人才安居集團立即啓動申報工作。同時，深圳人才安居集團與深創投不動產成立深圳市安居創新私募股權投資基金管理公司，積極佈局保障性租賃住房Pre-REITs基金。

談及保障性租賃住房REITs推出的意義，中金基金方面表示，保障性租賃住房是堅持“房住不炒”定位的重要基礎設施，有助於推動建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮化。公募REITs可以通過資本市場打造可持續的保障性租賃住房投融資模式，提高保障性租賃住房有效供給。紅土創新深圳人才安居REIT參與機構表示，這是深化住房供給側結構性改革、完善租購併舉住房制度的重要舉措，對於形成“投資建設住房-REITs盤活資產-回收資金再投資”的良性發展格局具有重要意義。

“當前REITs市場‘錢多貨少’，具體表現為可交易標的數量少、標的類型有限、可交易規模較小。以保障性租賃住房為底層資產的REITs品種的推出，有助於REITs市場的增類，豐富投資者選擇。” 明明建議，各監管部門可加強分工合作，從而有助於在保證公募REITs項目質量的同時加快審核週期。

據滬深交易所數據顯示，截至7月29日，還有3單項目正在排隊審核中；另據中國招標投標公共服務平台披露，多個企業也正在陸續進行REITs項目的公開招標流程。明明預計，“下半年，REITs市場擴容增類將繼續穩步推進，進而帶動整個市場的流動性不斷增加。後續，數據中心、水利設施等基礎設施都有望成為公募REITs項目的底層資產。”

需要注意的是，紅土創新深圳人才安居REIT是深創投集團下屬紅土創新基金繼紅土鹽田港REIT之後第二單創新的基礎設施基金。深創投表示，集團高度重視基礎設施REITs工作，未來將探索更多的優質資產上市，並爭取早日實現擴募，持續為投資人創造價值。

中金廈門安居REIT則是中金基金繼中金普洛斯REIT之後又一獲批的基礎設施基金。中金基金表示，未來將繼續加強公募REITs領域投入與探索，在實踐中不斷提高投資與運管能力，積極探索不同基礎設施資產類型，努力實現資產持續穩健運營，保護投資者合法權益，切實提高投資者獲得感，助力行業高質量發展。