保障性租賃住房REITs試點加速落地 首批2單獲證監會註冊

本報記者 吳曉璐

保障性租賃住房REITs試點項目取得重要進展。記者從中國證監會及滬深交易所獲悉，7月29日，紅土創新深圳人才安居REIT、中金廈門安居REIT獲證監會註冊批覆。同日，華夏北京保障房中心REIT完成證監會及上交所受理。

業內專家表示，此次保障性租賃住房REITs試點工作的加速落地，體現了資本市場積極發揮REITs產品功能，堅守“房住不炒”定位的基調，是金融支持解決新市民、青年人等羣體住房困難問題的重要舉措，也是盤活資產，激活REITs產品市場功能的重大進展。

3單試點項目

將撬動社會資金近100億元

當前，北京、上海、深圳、湖北、福建等地方積極籌建保障性租賃住房，增加市場供給數量。然而，就目前保障性租賃住房的開發模式來看，項目籌建資金需求較大，收益主要通過租金回收方式實現，資金投入週期較長。

“當前，保障性租賃住房的融資模式主要以債權為主導，而傳統的債務融資方式與保障性租賃住房企業前期投入高、回報週期長的投資特點難以匹配，且在實際業務發展中，債權融資加大了企業資產負債率，不利於其長期可持續發展。”中金公司業務負責人表示。

相比傳統債務融資方式，基礎設施REITs作為一種權益型融資，其“將擁有長期穩定現金流的優質資產上市”的融資特性與保障性租賃住房領域的資金需求天然契合。“基礎設施REITs通過盤活保障性租賃住房存量資產，增加新增投資，促進形成投資良性循環方面具有明顯優勢；同時，作為一種權益型工具，可以有效降低企業資產負債率，為這一市場的健康發展提供必要的金融支持。”一位資深REITs研究員稱。

記者注意到，根據當前保障性租賃住房試點要求，相關REITs產品的淨回收資金應優先用於新保障性租賃住房項目建設，這將有效拓寬建設資金來源，充分吸引企業、金融機構、個人等社會資金進入保障性租賃住房市場，增加保障住房供給。

據瞭解，本次3單試點項目，淨回收資金約20億元，按20%的資本金比例計算，將撬動社會資金近100億元，用於新建保障性租賃住房。

此外，保障性租賃住房REITs為相關企業搭建了資產上市平台，將有效提升企業融資及運管能力。通過實現“開發-培育-退出-開發”的投融資閉環，將助力行業打造新發展模式，推動提高運營效率，促進相關企業專業化發展。

“REITs產品的權益型特點高度契合保障性租賃住房企業的融資需求特點，從此次REITs試點項目的情況來看，REITs將成為此類企業資產上市的平台，持續為企業提供長期權益性資金，有效緩解保障性租賃住房投資建設的資金壓力，從而更好地支持住房保障體系建設。”中信證券相關負責人告訴記者。

深化保障性租賃住房

市場化進程

“從本次保障性租賃住房REITs試點項目來看，其資產成熟、模式清晰、運營穩健，回收資金有效支持了當地保障性租賃住房市場建設，具有顯著示範效應，為我國保障性租賃住房創新投融資模式提供了可複製、可借鑑的經驗。”深交所相關業務負責人表示。

據記者瞭解，上海、重慶、杭州、南京、西安等地區均有保障性租賃住房企業正在積極籌備參與基礎設施REITs試點。

保障性租賃住房REITs試點落地項目為推動保障性租賃住房服務模式向市場化、專業化轉型起到了良好示範作用。“目前，全國各地保障性租賃住房普遍在建設階段，已投入運營的項目較少。試點落地項目通過運營管理服務協議約定，促進形成專業化的運營管理機構，設置激勵服務費等方式，為未來此類項目提高運行效率，提供了藍本，將進一步提升保障性租賃住房的服務能力，為租户提供良好的居住體驗。”華夏基金項目參與人表示，試點項目的落地，為未來投入運營的保障性租賃住房項目提供良好實踐經驗。

“從促進企業盤活存量、輕資產轉型的角度來看，試點項目將推動改變保障性租賃住房企業經營模式，進一步有效支持我國住房保障體系建設。”中金基金相關負責人表示。