穩市政策精準提速 保障房地產合理融資需求

作為支柱性產業，房地產業的健康穩定，既關係着經濟發展，又關係着民生成色。

當前，房地產業正經歷着增速下探和槓桿出清等陣痛挑戰。今年以來，房地產市場出現房企資金收緊、居民需求下行、市場預期轉弱等情形，同時部分地區出現了期房逾期或難以交付等亟待解決的民生問題。

針對上述情況，中央層面穩樓市舉措不斷推出， 8月下旬，包括財政部、人民銀行、住房和城鄉建設部等部委密集出台重點政策舉措，通過推出降低貸款利率、專項借款、增信支持等方式，助力解決房地產市場合理融資需求。

—— 保交樓：維護購房人合法權益

保持房地產市場穩定健康，首要目標是保證羣眾的合法權益。

近期，住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行等有關部門完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。

據悉，此次專項借款精準聚焦“保交樓、穩民生”，嚴格限定用於已售、逾期、難交付的住宅項目建設交付，實行封閉運行、專款專用。通過專項借款撬動、銀行貸款跟進，支持已售逾期難交付住宅項目建設交付，維護購房人合法權益，維護社會穩定大局。

西南財經大學財税學院房地產税收與金融研究中心主任姜先登表示，對於市場而言，投資者信心往往是重中之重，前期個別城市出現的住房項目“爛尾”和監管資金挪用事件極大降低了購房者的“安全感”。近期政府的一系列政策的核心目的是保證房地產在建項目的有序完工，消除“期房”購房者的心理恐慌。

——穩融資：保障房地產合理資金需求

政策精準發力，在保障購房者權益的同時，也為保障市場穩定、滿足企業合理資金需求提供必要助力。

8月19日下午，交易商協會召集多家民營房企召開座談會，探討通過中債增進公司增信支持的方式支持民營房企發債融資。根據媒體報道，增信將按照市場化、法治化的方式進行，參與主體是向市場開放的，並非經選定才可以參與。

8月22日，人民銀行行長、國務院金融委辦公室主任易綱主持召開部分金融機構座談會，提出要保障房地產合理融資需求。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“保衞資金鍊”仍是當前各家房企的主線目標。在資金端加大對樓市的支持力度，將有效降低融資成本，提振行業預期，促進市場復甦，在供需兩端促進房地產市場良性循環。

——降成本：提振房地產市場需求側支持

相較去年，近期我國貨幣政策刺激力度明顯增加。

8月22日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，5年期以上LPR為4.30%，較上期下降15個基點。這也是5年期LPR在本年度內的第3次下調。

此外，在8月24日召開的國務院常務會議再次強調對剛改需求的支持力度，提出允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

業內專家表示，此次1年期和5年期以上LPR下降，將有力提振短期和中長期的信貸需求。其中，5年期以上LPR大幅下降將有利於降低購房者成本，其與支持房地產企業融資等措施形成組合拳，對於穩定房地產市場具有積極意義。

招聯金融首席研究員董希淼表示，從落地效果來看，樓市政策優化疊加，直接推動降低購房者貸款成本，優化企業融資環境。但也應看到，樓市調控政策效應遞減，市場預期和信心非能在短時間內實現快速改變。從長期看，房地產市場消費與居民收入密切相關，穩定居民收入、提升對未來收入預期才是其中關鍵。

臨近九月，房地產市場是否會如期迎來“金九銀十”？

“預計市場會在三季度保持整體平穩，四季度將有所改善。”董希淼説。

姜先登表示，接下來，行業或將進一步整合，部分中小型房地產企業將加速退出市場，出險房企可能通過大規模出讓土地項目、促銷優惠等加快資金迴流。

“從下半年看，房企債務量相較上半年有所增加，行業仍需高度關注高槓杆下‘債務滾動’帶來的資金風險。”李宇嘉表示。

針對行業現狀，董希淼建議，應落實好中央政治局會議“因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求”要求，加快調整優化房地產金融政策，對“保交樓”項目給予專項支持；針對房貸，可通過下調首付比例、取消“認房又認貸”、降低貸款利率等措施，更好地支持房地產市場平穩健康發展。