地產公司如何“智”造未來城市

如何讓城市煥發生機，注入活力，是地產公司們在思考的經久不衰的命題。

一直以來，城市土地作為不可再生的稀缺資源，房地產項目的核心價值永遠來自地段。地段價值則由城市發展和生活需求所創造，優質的產業、商業才是地段價值的引擎和永動機。

儘管對地產公司而言，過去一年頗不好過。但動盪之下，需求不減。與之相對應的，是我國城市軌道交通的高速發展和城市消費升級的大爆發——市場正迫切需要一個能夠重塑和承載城市業態的新工具。

寒冬之中的房地產公司似乎都在等待一個積極的信號。人們究竟想要怎樣的未來生活？未來城市究竟需要什麼樣的超級引擎？龍湖新推出的智慧營造品牌——龍湖龍智造或許便是答案。

TOD**先行者

龍湖龍智造的誕生，離不開龍湖多年在TOD業務的提前佈局。

所謂TOD，即以公共交通為導向的城市發展形態。這種地上地下錯綜立體的交通系統，最大限度地將居住、工作、購物、娛樂、出行、休憩串聯在一起。

事實上，在以往的地產行業中，最檢驗企業能力的就是“拿地”環節。不過近幾年，隨着城市競爭的升維，城市立體軌道交通體系的構建，對於地產企業來説，要做的遠遠不止拿地蓋樓這麼簡單， TOD成為其中最關鍵一環。

在不少從業者眼中，TOD是一門慢生意。換言之，這是苦活，也是累活。在國內開通軌道交通的城市中，過半數出台了TOD相關政策。

有專業人士總結，TOD是一整套系統化的核心能力。這種核心能力是覆蓋城際樞紐、城市商圈、區域中心、鄰里中心、車輛段上蓋、TOD新城等全品類TOD類型的開發能力，而不同類型的開發能力又彼此交織，缺一不可，對企業是全方位的考驗。

經過多年深耕，龍湖在過往近百個TOD項目案例沉澱了豐富的全業態、全週期的建造與運營管理經驗，覆蓋28個城市。不論是早期重慶北城天街對TOD模式的初探，還是北京的長楹天街，再到重慶龍湖光年、成都濱江天街、武漢江宸天街等項目，均成為國內、業界TOD標杆之作。

以龍湖龍智造參與建造的重慶龍湖光年項目為例，該項目被業內稱為“站城一體化”國家級TOD樣本。作為國內首例高鐵TOD項目，重慶龍湖光年項目有着對標世界級TOD的地下鐵路交通樞紐。

這種複合多樣的場景營造，是開發者的資金實力、融資能力、專業技術和運營經驗的綜合比拼。沒有多年地可持續性投入，難以沉澱出顯著優勢。

從社會價值維度，龍湖龍智造將激發城市活力，增強城市創造力，提升了城市總資產和家庭資產；從經濟價值維度，也將為開發商帶來新的開發資源，增強其溢價能力，拓展增長空間與能力半徑。

“數字化”賦能者

未來，數字化將成為城市新基礎設施，數字科技也是實現智慧營造的核心能力。

過去幾年，龍湖在數字化投入累計超過百億。截止目前，龍湖龍智造已擁有行業領先的GIS、BIM、AIoT、大數據、XR（VR+AR+MR）等地產科技集羣，其核心業務涵蓋開發管理、前期策劃、產品管理、方案施工圖BIM設計、數字孿生五大產品服務模塊。

以杭州杭騰未來社區為例，龍湖龍智造設計了未來鄰里、教育、健康、創業、建築、交通、低碳、服務和治理等九大場景，打造更智慧的建築、更親近的鄰里、更温暖的服務、更高效的治理，讓杭騰未來社區成為未來人居新標杆。

在龍湖龍智造構建的 “杭騰未來社區智慧運營平台”上，能夠全方位賦能未來社區的“規、建、運、管、服”，如同一顆“城市大腦”，大到社區各個產業佈局、社區地圖，小到交通出行、鄰里服務，全都可以一屏通覽、一網通管，讓高度智能、即時反饋的智慧型社區成為現實。

基於數字科技技術還可以實現能耗模擬測算，有效管理產品全生命週期的碳排放量。在北京龍湖藍海引擎項目中，通過老舊樓宇換新，平均租金收益得以提升了100%，碳排放減少4.3萬噸，相當於節約4千萬度電，助力實現“碳達峯、碳中和”的戰略目標。

在成都龍湖錦宸項目中，通過全景在線，線上高度協同，使建設過程中的設計變更同比下降50%，問題銷項達到100%。

龍湖方面表示，正是由於這種紮實的服務和獨特的業務想象力，龍湖龍智造也吸引了牛津、清華、東京大學、香港科技大學、UC Berkele等世界一流高校的創新型人才加入。

“一個龍湖”的踐行者

所謂“一個龍湖”，即是龍湖地產開發、商業投資、租賃住房、空間服務等諸多業務以及多年沉澱的數字化能力的統稱，在“一個龍湖”的生態系統中，各式空間與服務之間連接不斷深化，緊密協作。而龍湖龍智造的出現，將成為龍湖“空間”與“服務”的新紐帶，也是協同各方的新引擎。

正如龍湖集團CEO陳序平在剛剛結束的年中業績會上所言，儘管代建的機會比想象中來得快，但這是機遇也是挑戰。

高利潤率、輕資產等特性,以及不斷被認可的價值與可以預見的市場規模潛力，讓這個領域被視為一片藍海；然而這並不避免傳統的代建行業已經存在的激烈同質競爭等問題。

在陳序平看來，龍湖龍智造與純粹做傳統代建代銷服務企業相比的優勢，便在於龍湖在TOD方面多年沉澱下來的能力，過去幾年超過百億的數字化投入，積累的關於數字化、VR包括線上、線下一體的能力，以及一站式、全週期、全業態的服務。

“已經在‘風浪’中行駛29年的龍湖，早已習慣在晴天修葺屋頂。未來龍湖龍智造也將回歸到生意邏輯，聚焦龍湖現有的佈局和城市板塊，不為規模衝數量，本着更好的服務於業主方的原則，繼續穩紮穩打。”龍湖方面表示，以生態為根基，以業務為抓手，想要成為“智慧營造領航者”的龍湖龍智造，耐心和恆心便是穿越週期的武器。