激活房地產市場活力：青島探索打通“賣舊換新”風險兜底新模式

8月初，青島市民蔣先生準備賣掉舊房子，置換一套新房。以往這種置換交易，蔣先生需要完成老房出售，才有資金購買新房，如果老房賣不掉，新房也不敢輕易下定心儀的房源，這讓他有些苦惱。

事實上，今天很多居民換房置業都需要“賣舊換新”。數據顯示，在山東青島，需要賣掉舊房再購置新房的客羣佔比近3成，而據貝殼研究院數據顯示，8月重點50城二手房業主平均賣房週期為65天，較去年同期延長3天，動輒數月的賣房週期讓“換房改善”一事充滿了不確定性。

9月26日，青島市房地產業協會發出《關於推廣行業“好經驗 好做法”案例的通知》，向全市開發企業、經紀公司推廣一項打通二手房售賣、新房認購流程的新模式——“優鮮賣”。這是現在青島房產交易市場正在進行的一種創新交易嘗試，試圖打破房子“不賣不敢買”的困境，為改善需求購房者兜底換房風險，激發市場活力。

據瞭解，在該模式中，購房者與開發企業、貝殼簽訂三方協議，與開發企業簽訂新房認購協議，並與貝殼平台合作經紀公司簽署房源加速售賣協議。協議中會約定時間週期，該週期內，開發企業幫助購房者鎖定意向房源，貝殼平台合作經紀公司幫客户通過線上流量傾斜、經紀人端線上線下聚焦推廣加速舊房銷售。若舊房成功售出，則客户可以辦理接下來的新房購買流程；若舊房未售出，則開發商退還定金，客户無需承擔違約風險。最終實現三方合力，共同幫助購房者成功置換，兜底換房風險、提升換房效率。

目前，該產品已經在青島市十幾家樓盤落地，陸續有用户選擇該服務，在掛牌售賣二手房的同時就能認購心儀的新房。蔣先生也成了第一個通過“優鮮賣”而快速鎖定心儀新房的購房人。他認為，這個模式最吸引自己的就是如果將來自己房子沒賣掉，也不會產生違約損失，比較放心。

合作優鮮賣產品的青島國泰華府項目營銷負責人馬存浩表示，在很多新房買家都是置換型購房人，在市場下行期，購房人為了儘量減少不確定性，更傾向於賣出後再買新，這大大拉長了購買週期，但優鮮賣拉通了開發商、經紀公司和購房人，為“賣舊買新”創造了快速通道，讓更多改善羣體能放心購房。

青島市房產經紀人張穎也表示：“目前市場上，不少剛需客户資金緊張，手頭非常寬裕的客户僅佔少數，置換的需求比重較大。但大多數客户不賣房子不敢買，房子賣不出去，就造成了‘死循環’。‘優鮮賣’模式很大程度上給了客户一個定心丸，讓置換的客户可以放心出手，現在很多客户在諮詢這種模式。”

當前，中國房地產市場正處於築底修復期。7月28日，中共中央政治局召開會議部署下半年經濟工作，再次提出要穩定房地產市場，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求。據統計，三季度以來，全國121省市累計出台148次放鬆政策，主要涉及放鬆限購、放鬆限貸、放鬆限價、放鬆限售、放鬆公積金貸款、税費減免、購房補貼、調降土拍門檻等內容。

有業內人士表示，除了從政策手段刺激市場活力外，市場主體也可以從更好服務用户需求出發、進行更多探索嘗試。青島這種 “優鮮賣”模式，從市民品質改善需求出發，通過開發商、平台企業、房產經紀公司三方合力，打通了二手房出售、新房購買的時間間隔期，並通過保底（舊房未售出、新房定金退還）方式保障居民認購風險，是激活市場活力、解決用户購房實際難題的一種積極嘗試。