吳亞軍“交班”,未來龍湖去向何處
10月30日傍晚,龍湖集團舉行投資者會議,創始人吳亞軍以及龍湖管理層悉數出席。
會上,吳亞軍再次提及交班的原因,是想要繼續推進龍湖的公司化治理。她再次提到三年前帶領管理層到美的參觀學習的往事,美的創始人何享健將企業交給職業經理方洪波的故事,給她種下了一顆種子,下決心讓龍湖走這一條路,“龍湖也要成為這樣的標杆。”
“原本計劃要在今年中期業績前後交接班,但8月初龍湖遭遇做空,銷售額也沒有回正,交接期也因此延遲至今。”她説。
如今,龍湖集團第三季度實現全口徑銷售金額598億元,同比實現回正。最近一個月,龍湖在北京、上海、成都、合肥等高能級城市獲取10塊新地,累計投入超108億元。此外,1至9月龍湖經營性收入達到172億元,實現穩步增長。
公司業務運營穩定、發展路徑清晰,讓吳亞軍可以安心把公司交給管理層。
在投資者會議上,吳亞軍再次提到卸任的個人身體原因。由於常年的糖尿病和甲狀腺等疾病,她精力上已有些力不從心,“前段時間出現心臟問題,一直沒查出原因。”在兩天前的龍湖合夥人大會上,吳亞軍亦提到身體狀況。
在會上,她還表達了對公司和資本市場一貫的看法。在她看來,公司就像一個杯子,資本市場就是透過燈光,投到牆上的影子,資本市場出現波動是正常的。更重要的是,企業本身好不好,是不是在做正確的事。“我非常相信龍湖的團隊,他們做的都是長期思考,而不是忙於應付,”吳亞軍相信,今年公司的利潤仍然會穩中有升,在困難的情況下能做到這一步也極為難得。
當有投資者問到下一步她的角色轉換時,吳亞軍坦言,她會關注公司的商業模式,是否符合生意邏輯、能否尋找新的增長點以及如何規避風險。卸任之後,吳亞軍在龍湖的身份轉為戰略發展顧問,她會與管理層保持溝通,也願意接受管理團隊的諮詢。
那麼,安全穿越週期之外,外界更關心的是新董事長會帶領龍湖走向何處?
吳亞軍在投資者溝通會議上提到,其實從2021年7、8月份開始,陳序平已經開始執掌公司大盤面。
陳序平説,當時他已經洞察到行業出現變化的苗頭,所以主動進行戰略聚焦,一個是城市聚焦,另一個是航道聚焦。
城市方面,陳序平系統梳理了龍湖進駐的68個城市,篩選出20個重點城市和14個機會城市,因此2021年9月之後,龍湖着重在這些高量級城市進行投資拿地。
航道方面,陳序平提到,航道將全面迴歸生意邏輯,每個航道業務都能實自身“造血”。
陳序平坦誠,行業的波瀾動盪要高出他的預期,但好在龍湖已經提前做了鋪排,所以“到今天為止,我們仍然能夠按照自己的節奏獲取土地”。
最近一個月,龍湖頻繁在北京、上海、合肥、西安等地共摘得10幅地塊,拿地金額超過108億元,成為在北京等城市第三輪集中供地中唯一拿地的民營房企。
如何做到現金流安全?在地產開發業務,陳序平提出要關注經營性現金流、保障回款率。據他透露,通過一套科學的工具,龍湖今年首開的項目,經營性現金流平均回正週期大概在12-18個月,最快的項目只需要6-8個月。在銷售回款方面,因為當前市場按揭房款是比較寬鬆的,加上龍湖客户質量較高,有部分客户能夠實現當月按揭當月放款,這進一步提高了龍湖現金流的安全度。
而龍湖集團CFO趙軼在投資者會上亦表示,“我們對債務結構的安全度和紮實程度是非常重視的,市場有波動、週期有波動,今年這個時間大家都面臨巨大壓力,龍湖憑藉一個非常優秀的債務結構熬過這個冬天,我們是非常有信心的。”
他透露,龍湖集團短期負債佔比較少,公司還會提前償還即將到期的債務,通過這個方式減少債務壓力。截至今年上半年末,龍湖集團連續六年保持“三道紅線”綠檔,一系列指標均維持行業內的較高水準。其中現金短債比4.07,平均賬期為6.28年,一年以內到期的短債佔比約10.1%,平均融資成本進一步下降至3.99%。
對龍湖來説,現金流安全的另一重保障是經營性業務。陳序平預計,龍湖的商業、租賃住房、空間服務以及智慧營造等經營性業務,在明年都將實現正向現金流,從而保障整個集團實現淨現金流為正。據龍湖集團披露,1-9月,公司經營性收入達到172億元,平均每個月有20億元的資金到賬。
在陳序平的規劃裏,未來5-10年,龍湖的經營性收入會佔到整個集團營收的30%,為公司貢獻50%的利潤。“到那時,龍湖長相跟現在已經完全不一樣了。”