吳亞軍“交班”，未來龍湖去向何處

10月30日傍晚，龍湖集團舉行投資者會議，創始人吳亞軍以及龍湖管理層悉數出席。

會上，吳亞軍再次提及交班的原因，是想要繼續推進龍湖的公司化治理。她再次提到三年前帶領管理層到美的參觀學習的往事，美的創始人何享健將企業交給職業經理方洪波的故事，給她種下了一顆種子，下決心讓龍湖走這一條路，“龍湖也要成為這樣的標杆。”

“原本計劃要在今年中期業績前後交接班，但8月初龍湖遭遇做空，銷售額也沒有回正，交接期也因此延遲至今。”她説。

如今，龍湖集團第三季度實現全口徑銷售金額598億元，同比實現回正。最近一個月，龍湖在北京、上海、成都、合肥等高能級城市獲取10塊新地，累計投入超108億元。此外，1至9月龍湖經營性收入達到172億元，實現穩步增長。

公司業務運營穩定、發展路徑清晰，讓吳亞軍可以安心把公司交給管理層。

在投資者會議上，吳亞軍再次提到卸任的個人身體原因。由於常年的糖尿病和甲狀腺等疾病，她精力上已有些力不從心，“前段時間出現心臟問題，一直沒查出原因。”在兩天前的龍湖合夥人大會上，吳亞軍亦提到身體狀況。

在會上，她還表達了對公司和資本市場一貫的看法。在她看來，公司就像一個杯子，資本市場就是透過燈光，投到牆上的影子，資本市場出現波動是正常的。更重要的是，企業本身好不好，是不是在做正確的事。“我非常相信龍湖的團隊，他們做的都是長期思考，而不是忙於應付，”吳亞軍相信，今年公司的利潤仍然會穩中有升，在困難的情況下能做到這一步也極為難得。

當有投資者問到下一步她的角色轉換時，吳亞軍坦言，她會關注公司的商業模式，是否符合生意邏輯、能否尋找新的增長點以及如何規避風險。卸任之後，吳亞軍在龍湖的身份轉為戰略發展顧問，她會與管理層保持溝通，也願意接受管理團隊的諮詢。

那麼，安全穿越週期之外，外界更關心的是新董事長會帶領龍湖走向何處？

吳亞軍在投資者溝通會議上提到，其實從2021年7、8月份開始，陳序平已經開始執掌公司大盤面。

陳序平説，當時他已經洞察到行業出現變化的苗頭，所以主動進行戰略聚焦，一個是城市聚焦，另一個是航道聚焦。

城市方面，陳序平系統梳理了龍湖進駐的68個城市，篩選出20個重點城市和14個機會城市，因此2021年9月之後，龍湖着重在這些高量級城市進行投資拿地。

航道方面，陳序平提到，航道將全面迴歸生意邏輯，每個航道業務都能實自身“造血”。

陳序平坦誠，行業的波瀾動盪要高出他的預期，但好在龍湖已經提前做了鋪排，所以“到今天為止，我們仍然能夠按照自己的節奏獲取土地”。

最近一個月，龍湖頻繁在北京、上海、合肥、西安等地共摘得10幅地塊，拿地金額超過108億元，成為在北京等城市第三輪集中供地中唯一拿地的民營房企。

如何做到現金流安全？在地產開發業務，陳序平提出要關注經營性現金流、保障回款率。據他透露，通過一套科學的工具，龍湖今年首開的項目，經營性現金流平均回正週期大概在12-18個月，最快的項目只需要6-8個月。在銷售回款方面，因為當前市場按揭房款是比較寬鬆的，加上龍湖客户質量較高，有部分客户能夠實現當月按揭當月放款，這進一步提高了龍湖現金流的安全度。

而龍湖集團CFO趙軼在投資者會上亦表示，“我們對債務結構的安全度和紮實程度是非常重視的，市場有波動、週期有波動，今年這個時間大家都面臨巨大壓力，龍湖憑藉一個非常優秀的債務結構熬過這個冬天，我們是非常有信心的。”

他透露，龍湖集團短期負債佔比較少，公司還會提前償還即將到期的債務，通過這個方式減少債務壓力。截至今年上半年末，龍湖集團連續六年保持“三道紅線”綠檔，一系列指標均維持行業內的較高水準。其中現金短債比4.07，平均賬期為6.28年，一年以內到期的短債佔比約10.1%，平均融資成本進一步下降至3.99%。

對龍湖來説，現金流安全的另一重保障是經營性業務。陳序平預計，龍湖的商業、租賃住房、空間服務以及智慧營造等經營性業務，在明年都將實現正向現金流，從而保障整個集團實現淨現金流為正。據龍湖集團披露，1-9月，公司經營性收入達到172億元，平均每個月有20億元的資金到賬。

在陳序平的規劃裏，未來5-10年，龍湖的經營性收入會佔到整個集團營收的30%，為公司貢獻50%的利潤。“到那時，龍湖長相跟現在已經完全不一樣了。”