外資接連出手投資中國房地產釋放什麼信號？專家解讀

【環球時報記者  陳子帥  環球時報駐新加坡特約記者  辛斌】據路透社16日報道，美國私募華平投資和國際房地產開發管理商睿星資本正在涉足中國房市的租賃業務。本月8日，美國黑石集團旗下多元化資產管理平台龍地宣佈，即將完成對粵港澳大灣區約28萬平方米現代倉儲的收購。此外，據克而瑞地產近期發佈的報告顯示，今年以來有嘉裏建設、香港置地、易商紅木、新加坡地產商凱德集團等多家外資機構在中國房地產市場進行項目收購，僅以已披露數據統計，總金額超過283億元。中國房地產市場目前呈現下行態勢，外資頻頻出手被一些人認為是“抄底”行為，但也有業內人士認為這是房地產向好的表現。加上最新出台的樓市“金融16條”，以及新公佈的70城房價數據都釋放出相對積極的信號，這是否意味着中國房地產市場將迎來轉機？面對外資進場，中國房地產行業又是如何看待？《環球時報》記者對此進行了採訪。

個案效應可能被誇大

據英國IPE房地產網站報道，此次黑石收購是擴大龍地業務的重要一步。消息一出，網上有人將其解讀為“外資加速抄底中國房地產”。英國房地產顧問公司戴德梁行中國資本市場部董事總經理劉兵在接受《環球時報》記者採訪時表示，形成“外資抄底中國房地產”這種片面看法的原因之一，可能是個案被“放大”帶來的效應。

中國社會科學院教授李景國也向《環球時報》記者表示，此次黑石收購倉庫項目，可能表明該公司看好中國的物流產業，有意向該領域佈局。

比利時歐洲新聞網稱，10月24日，高盛資產管理和森瑤中國宣佈成立合資公司，尋求中國一線城市及周邊核心地區優質物流資產及其他新基建投資的機會。高盛表示，新平台將受益於中國對新的高質量基礎設施資產日益增長的需求。

中國社科院金融研究所原研究員易憲容告訴《環球時報》記者，外資收購中國大宗物業是普通商業行為，其花費有限資金“購買一些未來可能有用的商業項目”。

外資選擇中國房地產市場還看重哪些因素？美國房地產開發商鐵獅門高級董事總經理、中國區總裁陳志超告訴《環球時報》記者，鐵獅門對於中國的投資是戰略性的，希望將鐵獅門在全球綠色可持續開發方面的理念和管理經驗帶到中國。

一位港資開發商相關負責人向《環球時報》記者透露，外資開發商之所以在近兩年出手，主要是因為它們在財務方面比較謹慎，目前還擁有較為充裕的現金流。

對此，中指研究院企業事業部研究負責人劉水告訴《環球時報》記者，外資機構具有較強跨週期經營能力，具有潛在的盈利價值是外資進場投資的根本標準。此外，主要整體市場穩定、行業具有發展潛力、當前資產價格有優勢等都是評判標準。

進場有準入門檻

10月，受日元貶值與日本國內通脹影響，海外資本趁機“抄底”日本不動產，黑石等投資機構表態將增加在日本的投資，計劃收購公寓、辦公樓和數據中心等。

對此，北京大學經濟學院金融系教授馮科向《環球時報》記者表示，海外資本進入中國房地產，與它們趁日元頹勢“抄底”日本房地產的性質完全不同。

據他介紹，二戰後，美國佔領軍強迫日本政府開放金融市場，導致如今日本匯率市場和房地產市場處於完全自由化的狀態，因此黑石等外資能夠直接進入進行“抄底”。而中國對外匯和外資在華進行房地產投資有嚴格管制，所以外資不可能像抄底日本房地產那樣在中國市場進行所謂“抄底”。

馮科同時也提到，外資進入中國房地產有一定的准入門檻，其實體交易需要經過商務部嚴格審批，住宅類項目投資比例被限制在1%-3%左右，商業寫字樓的收購審批流程較長，多則半年，其間項目價格可能會發生變化。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《環球時報》記者表示，儘管外資在中國和日本投資房地產的性質不同，但它們都看好這兩大市場的中長期發展，“這對國內投資者也具有一定的啓發意義”。

影響主要表現在兩方面

據路透社報道，睿星資本表示，當前中國不少房地產開發商都面臨資金短缺壓力。為緩解流動性壓力，國內部分民營企業通過處置優質資產變現回本，收購方不乏外資企業。

據香港《南華早報》報道，10月17日，新加坡凱德集團以20.4億元的價格收購北京寫字樓物業博瑞大廈；10月24日，凱德地產以15億元收購杭州某宅地。

那麼，外資進場會給國內房地產市場帶來哪些影響？多方向《環球時報》記者給出不同的解讀。諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙表示，這有助於提升國內投資企業對國內房地產市場的信心。她認為，當前中國房地產市場政策環境寬鬆，但市場信心不足，需要更多的舉措支撐行業參與者恢復信心。

嚴躍進提醒稱，對內地房企來説，這雖然意味着存量資產盤活的機會增大，但同時要關注外資帶來的競爭壓力。對於商業辦公持有型的房企來説，研究應對策略尤為重要。

此外，劉水還表示，外資主要佈局的商業地產規模有限，因此外資收併購不足以成為國內房企紓困的資金來源。

近期，央行、銀保監會聯合印發《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，其中提出16條舉措支持房地產市場平穩健康發展；10月，房地產企業融資規模也緩慢修復。 不少分析師認為，房地產市場加速恢復可期，但“黃金時代”一時難以再現。王小嬙稱，房地產作為經濟主要支撐之一，市場規模仍在，外資持續進場的概率極大。劉兵預判稱，隨着部分資產價格調整以及相關利好政策的出台，預計以一線城市為代表的全國大宗物業交易在明年一、二季度或將迎來活躍期。