暖風頻吹 房企融資環境現積極變化

11月以來，多家房企發債融資取得新進展，顯示“第二支箭”正顯現效果。同時，近期利好政策接踵而至，涵蓋房地產供給需求兩側，涉及穩定開發貸投放、推動保交樓專項借款加快落地等多方面。專家認為，短期來看，房企融資已出現修復跡象，受政策支持影響，房地產投資有望逐步觸底企穩，市場信心也將得到提振。

民營房企發債取得新進展

11月首日，銀行間市場交易商協會、房地產業協會聯合中債信用增進公司召開21家民營房企座談會。一週後，交易商協會表示，繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具（又稱“第二支箭”），預計可支持約2500億元民營企業債券融資，後續可視情況進一步擴容。

在此背景下，近期多家房企發債融資取得積極進展。例如，11月14日，交易商協會受理美的置業150億元中期票據儲架式註冊發行；截至11月15日，龍湖集團已完成200億元中期票據註冊；11月17日，交易商協會受理新城控股150億元儲架式註冊發行。交易商協會透露，多家民營房企正在開展發債註冊籌備工作，並向中債信用增進公司遞交了增信業務意向。

中債信用增進公司此前表示，將進一步推動民營企業債券融資支持工具工作，加大對民營房企增信服務力度，有意向民營房企可提出增信需求。

“‘第二支箭’進一步充分發揮作用，有利於提振投資者信心，尤其有利於穩定和擴大民營企業的融資。”中信證券首席經濟學家明明稱。

東方金誠研究發展部高級分析師馮琳表示，對於房企發債而言，目前支持方式更加豐富，政策意圖也更加清晰。這將對基本面較好、但受到市場悲觀情緒影響的民營企業地產債價格形成支撐，從而修復市場信心，助力民營房企融資改善及房地產市場企穩。

河南省房地產業協會日前發文表示，人民銀行將銀行間債券市場發債範圍擴大至地方優質民營房企，將給河南省本土優質民營房企融資提供更多機會，對河南省房地產市場信心的恢復具有一定的促進作用。

更多融資渠道加速打通

在房企債券融資陸續取得進展的同時，股權融資、信貸支持等更多渠道也在加速打通。

人民銀行、銀保監會日前印發的《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》也給房地產市場吃了一顆“定心丸”。《通知》提出了諸多短期和中長期政策，例如，穩定房地產開發貸款投放、鼓勵金融機構提供配套融資支持、做好房地產項目併購金融支持等。

人民銀行行長易綱日前表示，近期，房地產銷售和貸款投放已有邊際改善。隨着中國城鎮化進程不斷推進，相信房地產市場能保持平穩健康發展。

“從銀行表內信貸來看，銀行開發貸餘額有望在四季度重拾增長勢頭。”植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平預計，今年第四季度房企新增銀行貸款4200億元左右，較第三季度增加約300億元。

股權融資方面，涉房企業在A股融資政策更加清晰。證監會近期明確，允許部分存在少量涉房業務但不以房地產為主業的企業在A股市場融資。此後不久，中國能建與東百集團兩家“符合條件”的涉房企業便披露了非公開發行股票事項的提示性公告，擬定增募集資金分別不超過150億元和10億元。

此外，銀保監會等三部門日前發文明確，監管賬户內資金達到監管規定額度後，房企可向商業銀行申請出具保函置換監管額度內資金。業內普遍認為，此舉有助於支持優質房企合理使用預售監管資金，防範化解房企流動性風險。“保函置換”政策可視為是《通知》的延續，並與之形成政策接力，重在提振市場信心。

政策組合拳促樓市回暖

除了融資端利好政策不斷出台外，金融管理部門還通過多種舉措從供需兩端發力，提振房地產市場信心。

一方面，在供給端着力化解房企風險。人民銀行日前發佈的2022年第三季度中國貨幣政策執行報告提出，推動保交樓專項借款加快落地使用並視需要適當加大力度，引導商業銀行提供配套融資支持，維護住房消費者合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。

另一方面，在需求端降低居民購房成本。前期人民銀行等多部門接續推出的下調首套個人住房公積金貸款利率、階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限、居民換購住房可享個税退税優惠等多項舉措有助於激發剛性和改善性住房需求。

中金公司首席宏觀分析師張文朗認為，近期穩定房地產市場的政策舉措密集出台，主要聚焦保障房企合理融資需求，以及在“房住不炒”的前提下穩剛需和改善性住房需求等領域，有望促進房地產市場供需兩端進一步企穩。

連平預計，房地產投資有望在年末觸底企穩。考慮到住房銷售可能在季節性特徵的推動下出現小幅回升，且房企融資環境邊際改善，有利於推動新屋開工。同時，保交樓專項借款加速落地有助於加快商品房施工和竣工面積回升。

“考慮到2021年第四季度基數偏低的因素，房地產投資增速可能在今年第四季度實現階段性止跌企穩，2023年有望趨於回升。”連平稱。