財經三人談：金融如何更好支持房地產平穩發展

編者的話：近日，央行和銀保監會聯合發佈《關於做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》。該通知涵蓋了開發貸、信託、併購貸等內容在內的16條支持樓市內容，有業內人士證實正在落實文件要求。業內人士表示，“金融16條”力度之大、內容之全堪稱今年之最。資本市場對這一消息反饋積極，港股和A股的地產企業均出現較大幅度上漲。那麼，在堅持“房住不炒”的當下，該政策頒佈目的是什麼？是否會帶來新一輪的房價上漲？對樓市和普通消費者有怎樣的影響？

重在“保交樓”而非漲房價

趙秀池

可以看到，這些措施是從“保交樓”、穩定房地產市場角度出發的。因為資金是房地產的命脈，沒有資金，房地產則無從談起。對於開發商和建築企業而言，需要大量墊支資金才能為購房人代建住房，購房人也很難一次支付全款，大部分需要貸款買房。因此，給予必要的融資支持是保交樓穩樓市的重要舉措。

但是，這並不意味着房價就會回到上漲軌道。房價是否上漲是由供求關係決定的。目前樓市低迷，加之疫情影響，市場觀望情緒嚴重，這些措施重在保交樓，短期內未必對供求關係產生重大影響，房價也未必上漲。

正如上文所述，金融與房地產關係一直非常密切：有資金支持，則房地產業發展較快；缺乏資金支持，則房地產業無從談起。因此，金融與房地產二者是互相促進、互相制約的關係。住房本身是實體，房地產業、建築業也是實實在在的產業，不能簡單地把房地產與房地產泡沫、與樓市金融屬性對應起來。房價上漲過快，大量投機出現，才會出現房地產泡沫，我國房地產限購政策實施多年，已經在很大程度上抑制了投機，目前購房的基本是剛需和改善性需求，在“房住不炒”的背景下，幾乎沒有了投機需求。

所以，我們要客觀認識金融與樓市的關係，金融要給予樓市適當支持，保證生產的連續進行。此外，對房地產業應鼓勵多元化融資，包括直接融資和間接融資、信託、REITs（不動產投資信託基金）等形式；除了債券，房地產業也應該能通過股票市場融資。

對於購房人也一樣，首付款過高“誤傷”剛需；房貸利率與中小微貸款利率倒掛，則容易導致違規資金流入樓市，這些情況都需要調整。

未來，中國房地產業的發展空間仍然很大。我國仍然處於城鎮化發展中期，每年大約有1300萬人口進城。房地產業發展空間就存在於為城鎮化服務的過程中，包括為新增城鎮人口提高住房、產業、教育、醫療等的配套；也包括滿足原有城鎮人口改善性住房需求，以及城市更新、舊城改造等。只要蓋有人住的房子，則房地產業發展便可有所作為。（作者是北京市房地產法學會副會長兼秘書長）

利於房地產市場整體回暖

易憲容

“金融16條”圍繞保持房地產融資平穩有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等六方面提出16項改善措施。比如，“金融16條”鼓勵金融機構與房地產企業基於商業原則協商，通過存量貸款展期、調整還款安排等方式支援。同時，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁，支持個人住房貸款合理需求、穩定建築企業信貸投放等。

可以説，“金融16條”的這些要求，對當前房地產市場的影響會非常直接，再加上民營企業債券融資支持工具同時發力，在房地產開發貸款、信貸貸款及債券融資等多種融資管道的助力下，房地產企業後續的項目交付及資金壓力將得到紓緩，這有利於房地產市場整體回暖。比如，允許房地產開發商未來半年到期的貸款可以延期一年，以及延長銀行的房地產貸款的過渡期，這些措施都有助於減少房地產開發商債務危機爆發的可能性，降低宏觀經濟的風險。不過，“金融16條”也要求，商業銀行要以市場經濟的商業原則和法治原則處理房地產開發商的貸款延期。也就是説，資質好的房地產開發商能夠在“金融16條”的助力下走出當前所面臨的融資困境，而那些資質差的房地產開發商還是會被優勝劣汰的市場法則所淘汰。

實際上，“金融16條”就是對今年以來出台的一些房地產融資政策具體化，同時也對今年房地產信貸投放過程中所出現的歧視性做法糾偏。

比如，由於一些房地產開發商出現債務危機，商業銀行減少了對民企的融資支持力度，減少了對聚焦房地產主業的開發商的融資等。而中國的房地產業是以民營企業為主導，部分商業銀行對民營企業融資的歧視性做法，同樣也是今年房地產市場陷入融資困境的一個重要方面。所以，“金融16條”這種政策糾偏具有非常重要的意義。

總之，“金融16條”的核心是重啓房地產金融市場的融資渠道，為“保交樓”創造條件，這既有助於避免房地產市場爆發系統性風險，也可提振房地產市場的信心。但是，它是否能讓目前疲弱的房地產市場信心迅速恢復，還在於居民消費性住房需求是否得到釋放。因為，當前房地產市場的預期發生變化，在“房住不炒”的原則下，只有通過整個房地產市場的不斷調整，才能夠讓居民消費性住房需求釋放，房地產市場的信心才能重建。（作者是青島大學財富管理研究院院長）

優化金融效率不是“大水漫灌”

許維鴻

近期，一系列針對房地產行業的金融監管新規、特別是央行和銀保監會“金融16條”的出台，引起社會廣泛關注。這些新規會讓投資者對2023年中國樓市、股市、債市有怎樣的預期改變呢？

首先，在疫情肆虐全球近3年的時間節點，放鬆房地產行業的金融監管，可謂恰逢其時。展望2023年，中國經濟的首要宏觀目標，就是要儘快把消費和投資恢復到正常水平——相對於基礎設施投資，“長期且良性”拉動投資和消費最有效的手段之一，就是有針對性地放鬆房地產投融資的監管限制。黨的十八大以來，中央各部委和地方政府秉承“房住不炒”的基本原則，應該説，政策的執行是堅決的，許多妄圖鑽空子、對政策執行力度有幻想的房地產開發企業和投機客，都在這幾年受到了市場的懲罰，也讓絕大多數老百姓認清了房地產投資的風險，扭轉了中國人對房地產投資的理念。

因此，適度、有策略地放鬆房地產投融資監管，是具備條件和基礎的。筆者近期在長三角和海南的調研發現，由於過去幾年嚴格的監管政策，中國很多熱點地區的房地產投機急劇降温，整體上不存在過熱的現象；另一方面，行業和金融監管讓房地產投資需求被壓抑，部分有實力的企業個人有需求也有資金長期投資於房屋資產，畢竟中國的城鎮化和消費升級還有相當空間。即便是城鎮化率更高、消費水平更高的歐美國家，房地產也是一個具有相當規模的宏觀經濟重要組成部分。

此外，趁着美聯儲加息進入下半場，形成我國的不動產和股權資產組合，建立優良資產池，是吸引資本回流中國的舉措之一。中國金融機構一方面要發揮主動優化資源配置的功能，將有限的資金和信貸用於支持那些經營穩健的民營房地產企業，在投資和消費兩端結構化放鬆監管；另一方面，要加大房地產行業的直接融資比重，鼓勵符合條件的房地產企業到銀行間債券市場發行項目收益債等證券化產品，鼓勵證券公司和資產管理公司主動對存量停工項目進行估值、對項目進行債務重組、盤活存量資產。總之，這種對房地產行業的監管放鬆，並不是無差別的大水漫灌，而是有針對性地發揮金融優化效率的本能。（作者是甬興證券副總裁）