趙秀池：融資三箭齊發，樓市企穩有望

伴隨着11月28日晚證監會在房地產企業股權融資方面5項調整優化措施的公佈，29日股市中的房地產股票紛紛出現上漲，甚至多個股票還出現了久違的漲停。允許上市房企再融資的新規和23日中國人民銀行、銀保監會推出的促進房地產市場平穩健康發展的16條金融舉措相輔相成，無疑給當前的房地產市場注入了一劑強心針，讓人們對樓市的良性循環和健康發展充滿期待。

毋庸諱言，受國內外宏觀經濟等的影響，從去年下半年開始全國的房地產業經歷 “寒冬期”，何時走出寒冬以及如何走出寒冬一直是備受關注的話題。資金是房地產的命脈，“資金鍊斷裂”的風險是不少房企面臨的首要問題，解決部分房企面臨的融資困境，是促進房地產市場平穩健康發展的關鍵。而對房企來説，銀行信貸、債券和股權是三個主要融資渠道，政府在這三個方向上推出的相關支持政策也被俗稱為“三支箭”。

在信貸融資和債券融資這前兩支箭方面，今年以來，不少地方對購房人的貸款漸趨寬鬆，各地因城施策，降低了房貸的利率、首付款比例等。23日發佈的金融16條涉及支持房地產開發貸款投放，支持個人住房貸款合理需求，穩定建築企業信貸投放，支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期，保持債券融資基本穩定，保持信託等資管產品融資穩定等多方面內容，旨在為“保交樓”提供相應的配套金融服務。近期，相關民營房企的中期票據儲架式註冊發行額度總計近千億元，六大銀行為18 家房企提供了意向性授信額度超萬億元。

而前不久，證監會主席易會滿在2022金融街論壇年會上指出：“繼續支持房地產企業合理債券融資需求，支持涉房企業開展併購重組及配套融資，支持有一定比例涉房業務的企業開展股權融資”，讓市場對政府在房企股權融資領域鬆綁充滿期待。28日晚證監會發布的股權融資調整優化5項措施可以説是靴子落地。資金成本是房價的重要構成，股權融資是低成本融資工具，對於房企與樓市實現良性循環、穩定房價意義重大。

此外值得注意的是，此次政策要求房企募集資金用於存量涉房項目和支付交易對價、補充流動資金、償還債務等，不能用於拿地拍地、開發新樓盤等用途，即房企的增量資金要用於解決存量問題，而不是支持房企繼續擴張和發展多元業務。相關措施有的放矢，支持鼓勵經營有方的優質企業通過併購重組做大做強，而部分經營不善的房企則會被自然淘汰。

眾所周知，房地產涉及國計民生，不僅涉及百姓的居住生活，也涉及工商業的經營場所、學校醫院的建設。這些房地產項目的建設對於房地產開發商而言，屬於代建項目，是引致需求，目的是為了滿足居民或工商業主的最終市場需求，墊資代建是房地產市場的常態。因此，融資對房企而言猶如咽喉，如果融資太困難，就像遏住咽喉，房地產企業舉步維艱，而過多資金流入房地產領域進行投機，則會催生房地產泡沫。房地產融資政策調控與房地產業的發展密切相關，相互促進、相互制約。

根據數據統計，今年1到10月，房地產開發企業到位資金125480億元，同比下降24.7%。其中，國內貸款14786億元，下降26.6%；個人按揭貸款20150億元，下降24.5%；定金及預收款41041億元，下降33.8%。當前樓市持續低迷，房地產行業缺血嚴重、信心不足，一些優質房企也出現了現金流緊張的問題，給房地產的持續發展帶來困擾。

伴隨着28日證監會的股權融資“大禮包”發佈，信貸、債券、股權融資三大融資工具“三箭齊發”，為樓市融資提供了多元化的融資方式，無疑對“保交樓”、房企的兼併重組、化解金融風險，乃至穩定宏觀經濟，都會起到非常重要的作用。

可以明確的是，“三箭齊發”的房企融資支持措施，是沿着“房住不炒”定位和“穩地價、穩房價、穩預期”目標而進行的精準調控。有分析認為，目前房地產各種政策已接近“歷史最寬鬆時期”，只要堅持“房住不炒”的定位，讓金融與房地產業融合發展恰到好處，就不用擔心因政策寬鬆而誘發泡沫的問題。（作者是首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長）