推動配置型長期機構投資者參與REITs投資

本報記者 吳曉璐

12月8日，中國證監會副主席李超在首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會上表示，在各方共同努力下，我國逐步走出了一條既借鑑成熟市場經驗和規律，又符合中國國情的REITs發展之路。下一步，證監會將以推進常態化發行為抓手，加快推動市場高質量發展，走好中國特色的REITs市場發展之路。

我國REITs市場具有鮮明特徵

李超表示，我國基礎設施REITs試點啓動以來，基礎制度規則、監管架構加快構建，市場體系逐步完善，試點項目和相關制度安排初步經受住了市場檢驗，受到了各方廣泛認可，在服務實體經濟方面發揮着日益重要的功能。我國基礎設施REITs市場具有如下鮮明特徵：

在服務方向方面，我國REITs市場堅持服務實體經濟，依託交通、能源、市政、倉儲物流、園區等基礎設施領域積累的規模龐大優質資產，率先推出了公募REITs試點。同時，落實中央“房住不炒”要求，將試點範圍拓展到保障性租賃住房領域。

在發展路徑方面，我國REITs市場經過十幾年的研究論證和實踐探索，經歷了萌芽探索期、試點培育期和常態化推進期，在起步發展階段體現了政府引導和市場驅動的有效結合；依託項目試點，同步推動相關部委和政府部門明確了税收、會計處理、國資轉讓和投資者准入等配套支持政策，充分發揮各方合力。

在制度規則方面，我國基礎設施REITs試點注重頂層設計，構建了交易所負責上市審核、證監會負責產品註冊、國家發改委負責項目合法合規性把關推薦的制度體系和業務流程。二級市場交易環節，建立了漲跌幅制度，引入做市商機制，促進價格發現，增加市場流動性。

在運作模式方面，受限於當前法律基礎和現實需求，不同於境外公司型或契約型的證券上市監管模式，結合中國實際，我國採用了“公募基金+ABS”的契約型公募REITs試點模式；治理結構以基金管理人為主導，原始權益人蔘與，同時採用外部管理模式，相關制度安排既有利於保護投資人利益，又有利於發揮原始權益人運營能力優勢，增強其參與積極性。

李超表示，2020年4月份基礎設施REITs試點啓動以來，各項工作平穩有序推進，市場認可度較高，運行總體平穩，達到預期目標。截至今年11月底，共批准基礎設施REITs產品24只，已上市22只，募集資金超過750億元，總市值約830億元，整體較首發上漲約20%，募集資金重點用於科技創新、綠色發展和民生等補短板領域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元，形成了良好示範效應。

下一步重點做好五方面工作

李超表示，下一步，證監會將主動擔當作為，堅持服務實體經濟的根本宗旨，強化系統思維、市場觀念，以推進常態化發行為抓手，加快推動市場高質量發展，走好中國特色的REITs市場發展之路，重點做好五方面工作。

一是保持常態化發行，充分發揮規模效應、示範效應。繼續推進基礎設施REITs常態化發行十條措施落實落地，推動更多優質項目發行上市。進一步擴大REITs試點範圍，儘快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點範圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。

二是完善市場體系，推進多層次市場體系建設。貫徹落實國辦《關於進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》有關要求，進一步推進REITs各項基礎制度改革創新。儘快推動首批擴募項目落地。促進暢通從Pre-REITs培育孵化、運營提質到公募REITs上市的渠道機制，積極探索建立多層次REITs市場。

三是強化事中事後監管，促進市場平穩運行。堅持發展與規範並重，建立健全符合市場運行規律、具有中國特色的監管制度安排。我國已構建起全流程全鏈條的監管機制，突出以“管資產”為核心，加強對基礎資產的穿透監管；研究制定符合REITs特點的大類資產信息披露指引，強化信息披露監管；促進各類市場主體歸位盡責，健全綜合監管體系，逐步培育市場規範有序、主體依法合規、投資者有效保護的良好市場生態。

四是完善法規制度，夯實市場長遠發展基礎。總結試點經驗，借鑑境外成熟市場實踐，在《公司法》《證券法》框架下，研究推動專門立法，系統構建符合REITs特點及中國國情的法規制度安排。加強與相關部門溝通，進一步明確REITs税收徵管細則。推動社保基金、養老金、企業年金等配置型長期機構投資者參與投資，積極培育專業化REITs投資者羣體。

五是發揮各方合力，推動市場持續健康發展。REITs市場建設涉及方方面面，是一項系統工程。當前，各相關部門、各地方政府、各參與機構對REITs市場逐步形成了廣泛共識和工作合力。證監會將會同國家發改委等進一步健全REITs綜合推動機制，統籌解決REITs發展涉及的項目合規、國資轉讓、權益確認等共性問題，保障常態化項目供給，促進市場規範發展。