首批公募REITs擴募項目狀態已更新 估值等成交易所“最關注”

本報記者 昌校宇

首批5只基礎設施公募REITs擴募項目狀態於12月7日更新。其中，華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、富國首創水務REIT狀態更新為“已反饋”，博時蛇口產園REIT、紅土鹽田港REIT狀態更新為“已問詢”。

12月9日，記者進一步梳理反饋意見和問詢函發現，主要涉及三大共性問題：其一，要求基金管理人在基金註冊前完成相關手續辦理；其二，要求進一步闡明底層項目的估值模型假設，例如收入相關指標的增長率、項目估值的折現率等；其三，要求基金管理人對各主體收費進行論證説明，包括基金管理費的合理性以及分配問題等。

針對這些共性問題，中信證券首席經濟學家明明對《證券日報》記者表示，“一方面，主要是出於合規方面的考量，有助於明確相關項目後續運營管理責任，防範風險。另一方面，在REITs市場新發和擴募‘雙輪驅動’的背景下，仍需對具體項目質量進行嚴格把關。此外，隨着新發REITs的經驗不斷積累，各主體的收費標準有了可參考對象，合理設置收費標準也有助於激勵運營管理機構和基金管理人，促進基礎設施項目的市場化運營。”

對於交易所提出的反饋意見，中金基金相關業務負責人向《證券日報》記者透露，“後續將對反饋意見所列問題逐項落實並按要求提交答覆等相關文件，就擴募工作的後續進展情況也將及時履行信息披露工作。本次交易尚需通過國家發展改革委申報推薦、證監會准予本基金變更註冊、上交所審核，並經基金份額持有人大會決議通過後方可實施。”

“對於基金管理人，應針對交易所的問詢和反饋做到充分信披，提高信息透明度；對於交易所，需繼續對擬擴募的底層項目質量嚴格把關，在保證質量的同時提高審核效率。”明明認為，隨着公募REITs新發和擴募逐步常態化，對於實操過程中出現的項目合規、國資轉讓等問題，也需監管機構進一步完善健全相關機制，推動REITs市場規範發展。

從首批擴募的5只REITs的招募説明書（草案）來看，此次擴募擬募集資金規模約為62億元。

博時蛇口產園REIT基金經理劉玄告訴《證券日報》記者，本次擴募後，博時蛇口產園REIT管理規模預計有所提升，打通REITs的擴募通道，後續招商蛇口持有的園區資產有望陸續裝入，基金的資產和儲備規模將得到進一步提升。

談及REITs擴募的積極作用，明明認為，可以從三個維度來看：從整個市場來看，在“錢多貨少”的格局下，擴募有助於擴大市場規模、緩解REITs供需矛盾，尤其是對於生態環保和倉儲物流這類新發數量有限的REITs更是意義重大；對原始權益人來説，擴募或成為存量REITs的原始權益人進一步盤活其所持有的存量基礎設施資產、打通“投融管退”資金閉環、促進有效投資的較好選擇；對於投資者來説，根據海外經驗，擴募有利於底層資產增值、提高現金流收益，並豐富產品資產組合以降低風險，為REITs投資者帶來實際利好。