2只公募REITs將解禁 流通份額增加不改長期投資價值

本報記者 昌校宇

2只公募REITs限售份額即將解禁。

12月12日，建信基金公告稱，12月17日起，將有11名機構投資者持有的建信中關村產業園REIT滿足解除限售條件。本次戰略配售份額解禁後，基金的可流通份額合計約為6億份，佔基金全部基金份額的比例由29.91%提升到66.66%。

此前，華夏基金也發佈公告稱，將有1.2億華夏越秀高速REIT份額於12月14日起滿足解除限售條件。

上海證券基金評價研究中心高級基金分析師孫桂平對《證券日報》記者表示，長期來看，公募REITs仍是最具有投資性價比和競爭力的優質資產之一，限售份額解禁將為更多的資金提供長期配置機會；同時，流通份額的增加，可以緩解資產稀缺性帶來的溢價，有利於REITs在二級市場的公允定價，推動其健康發展。

華夏基金相關業務負責人以華夏越秀高速REIT為例介紹，解禁後，華夏越秀高速REIT的流通盤規模將達到基金份額的70%，共計2.1億份，可流通份額較解禁之前增加超過一倍，有效釋放了一部分供給。

不過，也有部分投資者擔心，解禁會導致公募REITs二級市場的價格被“稀釋”。華夏基金相關業務負責人表示，“短期來看，市場將進一步權衡估值定價和因疫情擾動帶來的短期經營業績壓力，部分戰配限售投資者可能在解禁後出於止盈等目的選擇減持，將對公募REITs二級市場的價格造成一定波動。但從首批9只公募REITs的市場表現來看，戰配解禁對價格和成交量的影響較為有限。”

參考首批9只公募REITs的戰配解禁經驗來看，中信證券首席經濟學家明明在接受《證券日報》記者採訪時表示，價格方面，解禁對於市場情緒確有擾動，解禁前一個交易日，9只REITs均出現不同程度的下跌，解禁後，9只REITs的價格漲跌出現分化，倉儲物流REITs和產業園區REITs的反彈更快，高速公路REITs當週（2022年6月20日至6月24日）微幅收漲，生態環保REITs表現相對偏弱。成交方面，交投活躍度有所提升，解禁當周（2022年6月20日至6月24日）日均成交量為0.35億份、日均成交額為1.84億元，分別較上一週增長23%和16%。

在孫桂平看來，首批9只公募REITs戰配解禁首周內，成交活躍度整體明顯提升，隨着時間增加，解禁效應對市場的影響逐漸變弱，市場活躍度逐漸迴歸至正常水平。總體來看，解禁後REITs二級市場交易價格不會出現大幅動盪。

從底層資產來看，公募REITs所涉及的行業及區域範圍逐步拓寬，而機構以及公眾投資者認購熱情不減，首發募集規模及投資者配售比不斷創出新紀錄。

明明認為，考慮到公募REITs產品兼具股性和債性、具備高分紅等特徵，與長期機構投資者的需求匹配度較高，趨勢上看未來公募REITs市場將迎來更多機構投資者配置。同時，在新發和擴募“雙輪驅動”情況下，公募REITs市場有望進一步擴容增類，積極參與首次發行認購和擴募認購仍是長期機構投資者的較好選擇。此外，隨着可投資標的的不斷豐富，疊加REITs市場交易趨於理性，二級市場也有望為機構投資者帶來配置窗口。