美聯儲尋找降温美國熾熱房地產市場的"神奇數字" - 《華爾街日報》

當美聯儲過去試圖為經濟降温和抑制通脹時，它依賴房地產市場來完成大部分工作。通過提高利率，央行使抵押貸款更加昂貴，並減少了購房者的數量。

這一次，美國火熱的房地產市場可能會使美聯儲的工作變得更加困難。由於眾多買家競相爭奪極少的可用房產，美國房價去年上漲了18.8%，這是根據標普道瓊斯指數和CoreLogic維護的衡量主要大都市區平均房價的房價指數得出的。

在美聯儲最近加息的推動下，抵押貸款利率自11月以來已上升近2.3個百分點，上週達到5.25%，這是幾十年來六個月內最急劇的上升。過去，這種幅度的上升通常足以導致購房和建築活動大幅下降。然而，房價仍可能創下新高，即使銷售開始下滑。高盛的經濟學家估計，今年房價將增長約10%；美國銀行預測增長15%。

“這是一個對高利率抵抗能力超乎想象的市場，”洛杉磯Beacon Economics的創始合夥人克里斯托弗·索恩伯格説。“這個市場根本不會被5%的利率嚇倒。”

這讓美聯儲不得不決定利率需要上升多遠和多快，才能在不對經濟造成痛苦的放緩的情況下對房地產市場產生影響。住房一直是抗擊通脹的傳統戰場，因為它對利率敏感，並且在美國經濟中佔據重要部分。近十年來，低於5%的抵押貸款利率讓買家有購買更昂貴房屋的餘地。利率上升削弱了這種購買力。

利率應升至多高將在未來幾個月內由央行政策制定者們展開辯論。“道路上並沒有一條明確的線告訴我們何時到達目的地，“美聯儲主席傑羅姆·鮑威爾表示。美聯儲已示意計劃在下個月和七月分別將基準利率上調0.5個百分點，目前該利率處於0.75%至1%的區間。

根據美聯儲偏好的衡量標準——個人消費支出價格指數，剔除波動較大的食品和能源價格後的核心通脹率在三月同比上漲5.2%。央行正在通過加息來為經濟降温，使供需恢復平衡。

“我們需要看到的是通脹以清晰且令人信服的方式下降，我們將繼續推進直到實現這一目標，“鮑威爾在上週的一次採訪中表示。

經濟學家和房地產行業人士對全國範圍內房價加速上漲背後的需求持續強勁而供應極度短缺現象給出解釋：數以百萬計的20至30多歲美國人正進入購房高峯期，疫情期間遠程工作崗位增加，投資者競爭加劇，以及過去十年住房建設嚴重不足。

房主們也缺乏搬家的動力。許多人找不到經濟能力可承受的替代住房。根據Zillow集團的數據，假設採用20%首付的30年期固定利率貸款，四月典型住宅的月供飆升至1,475美元，較去年12月上漲34%，較2021年4月上漲53%。

高昂的房價已使部分購房者望而卻步。全美房地產經紀人協會數據顯示，4月成屋銷售中位數價格同比上漲14.8%，達到391,200美元。

房地美首席經濟學家薩姆·卡特表示：“當負擔壓力達到某個臨界點時市場就會轉向，而我們現在可能正接近這個臨界點。”

市場降温的早期跡象已經顯現。美國商務部週二報告稱，經季節性調整後，4月新建住宅銷量環比下降16.6%，年化銷售量降至2020年4月疫情導致商業停滯以來的最低水平。全美地產經紀商協會稱，4月成屋銷售量連續第三個月下滑，經季節調整後的年化銷售量創下2020年6月以來新低。

部分大都會區的住房供應趨於穩定，購房需求正在放緩。當地房地產團體數據顯示，截至4月底，拉斯維加斯未獲報價的待售房屋數量較去年同期增長34%，同期房屋銷售量下降15%。根據Realtor.com統計，在截至5月14日的一週內，全美待售房屋數量同比上升5%，創2019年以來最大年度漲幅。《華爾街日報》母公司新聞集團同時運營Realtor.com平台。

內華達州拉斯維加斯夏季林社區航拍全景圖片來源：patrick t. fallon/法新社/蓋蒂圖片社房地產經紀公司Redfin的季節性調整購房需求指標（追蹤買家詢價情況）顯示，截至5月15日當週同比下滑8%，創下2020年4月以來最大跌幅。在截至5月15日的四周內，約18%的賣家下調了掛牌價，而去年同期這一比例僅為9.5%。

潘西恩宏觀經濟首席美國經濟學家伊恩·謝潑德森預計下半年銷量將萎縮。他表示，市場回調將使美聯儲能夠放緩當前的加息步伐。

經濟學家們一致認為存在一個會顯著抑制住房需求的利率水平，但無人能準確預知具體數值。瑞士信貸分析師指出，30年期抵押貸款利率需達到5.5%並維持在該水平。

亞利桑那州斯科茨代爾的住宅建築商Taylor Morrison Home公司提供了一個利率可能需要升得更高的理由。該公司上月報告顯示，第一季度通過其合作貸款機構獲得傳統抵押貸款的大多數購房者，其實都具備在利率顯著升高後仍能獲得貸款的資質。

這家預計今年將交付超1.4萬套住宅（均價62.5萬美元）的企業發現，在今年調查的1500名潛在買家中，僅有不到10%表示會因抵押貸款利率上升而放棄購房。而在2018年抵押貸款利率上次升至5%時的調查中，表示會退縮的買家比例是現在的兩倍。

“無論如何我們都想買房子，“31歲的髮型師肯德爾·斯特朗説。她和喬恩·威廉姆斯於4月以322,500美元在阿肯色州斯普林代爾買了一套三居室。斯特朗女士表示，利率上升不會阻止他們邁出共同擁有住房的人生下一步。

肯德爾·斯特朗和喬恩·威廉姆斯在他們新購買的三居室房子裏。圖片來源：特倫特·博茲曼為《華爾街日報》拍攝### “這太瘋狂了”

美聯儲官員承認他們在抑制房價增長方面面臨艱難戰鬥。

“我們在房屋建設方面落後了，疫情使情況更加惡化，因此房地產市場形成了完美風暴，再次推高了價格，“舊金山聯邦儲備銀行行長瑪麗·戴利4月在拉斯維加斯的一次會議上表示。

美聯儲理事克里斯托弗·沃勒最近搬到華盛頓，親身體驗了這一情況。“我昨天在聖路易斯的房子賣給了一個全現金買家，沒有驗房，“他上個月對聽眾説。“現在我試圖在華盛頓買房子，站在另一邊我只能説’這太瘋狂了’。”

根據沃勒先生的數據，美國住房成本佔家庭平均預算的比例從1970年代初的24%上升到1980年代末的27%，再到2019年的35%。他説，2022年這一比例"還會更大”。“隨着住房成本在美國人經歷的通脹中所佔比重越來越大，我將更加密切關注房地產市場，以判斷貨幣政策的適當立場。”

房地產專業人士表示，許多白領員工獲得僱主允許遠程工作，這使得購房者能夠在更偏遠、價格更低廉的地區尋找住房。這一趨勢提升了經濟型城鎮的住房需求和房價。

“如果你認為通過加息就能立即抑制購房需求，這在購房者原本只能選擇舊金山等高房價地區時效果會更明顯，“Redfin首席執行官格倫·凱爾曼説，“但當抵押貸款利率從3%升至4%再到5%時，人們完全可以從舊金山搬到俄亥俄州、阿肯色州或路易斯安那州。”

房地產投資者（通常為全現金買家）也在爭奪有限的住房庫存，他們將獨棟住宅作為抗通脹的高收益資產進行購買出租。CoreLogic數據顯示，2021年12月企業和個人投資者佔購房總量的21%，高於上年同期的17%。

許多房地產業內人士擔憂，6%或更高的抵押貸款利率將嚴重衝擊房地產市場，導致房價走軟、銷量大幅下滑。

多位分析師指出，當前形勢可能重現1970年代末至80年代初的情景——當時高通脹迫使美聯儲持續加息。新建住宅銷量暴跌，名義房價增速放緩但未下跌，整體經濟陷入雙底衰退，失業率飆升。

相比之下，美聯儲2004-2006年持續加息期間，緊縮政策最初對房市影響有限，因為貸款機構大幅放寬標準吸引更多買家，最終催生了2007年破裂的房地產泡沫。

美聯儲理事沃勒表示，他並不認為未來會出現此類房地產市場困境。“需求是長期存在的，“他説，“供應還沒有跟上。”

美聯儲理事克里斯托弗·沃勒去年11月19日在紐約發表演講。圖片來源：貝絲·阿德勒/彭博新聞### 供應短缺

住宅建築商已提高產量，但受到材料價格波動、供應鏈問題以及熟練工人和可用土地短缺的制約。“美聯儲決心撲滅這場大火，“總部位於內華達州的住宅建築商Tri Pointe Homes Inc.的首席執行官道格拉斯·鮑爾上個月告訴分析師，“但就是沒有供應。”

在2007-2009年經濟衰退之後的十年裏，美國的新房建設放緩。自那以來，住房空置率已降至0.8%，為66年來的最低紀錄。租賃空置率接近1984年以來的最低水平。根據全美房地產經紀人協會的數據，4月底，全美有103萬套房屋掛牌出售，按目前的銷售速度相當於2.2個月的供應量，而往年同期的歷史平均供應量為5.7個月。

根據人口普查數據，經季節性因素調整後，4月份約有164萬套單户住宅和多户住宅在建，為1970年以來的最高水平。其中許多可能會在年底前完工。住宅建築商鮑爾指出，這些單户住宅中有許多已經售出，這意味着它們不會解決目前的供應短缺問題。

約翰·伯恩斯房地產諮詢公司計算得出，考慮到人口增長和家庭形成，美國住房缺口約為170萬套。房地美經濟學家卡特爾先生估計，截至2020年底美國需要380萬套住房。

以超低利率重貸的房主出售意願降低，進一步抑制了供應。根據房地美數據，近98%未償還的30年期傳統抵押貸款利率低於5%。

衡量市場平衡的一個指標——購房與租房的經濟優勢差——正開始轉向不利於購房。達拉斯聯儲數據顯示，去年底美國房價租金比達到2007年以來最高水平。

美聯儲理事沃勒夫婦在屢次尋房未果後最終放棄，上月簽署了公寓租約。

致信尼克·蒂米拉奧斯，郵箱[email protected]；及妮可·弗裏德曼，郵箱[email protected]

本文發表於2022年5月25日印刷版，標題為《美聯儲應對火熱房市》。