《華爾街日報》：利率上升引發公寓樓業主與租户擔憂

疫情期間公寓樓銷量創下歷史紀錄。圖片來源：Bing Guan/Bloomberg News過去一年將公寓樓價格推至創紀錄水平的投資者開始面臨壓力，因為利率快速上升擠壓了他們的利潤。

更高的借款利率使公寓業主更難償還貸款。對租户來説，這也可能是個壞消息，如果這促使建築業主將租金提高到比原本可能更高的水平，因為這是他們增加收入的主要手段。

公寓樓的銷售多年來一直很旺盛，但在疫情期間，當租金飆升至創紀錄水平時，銷售也打破了紀錄。公寓樓的價格上漲得更快，因為投資者押注未來租金將繼續上漲。

根據世邦魏理仕集團的數據，出租公寓的年購買量在2019年至2021年間幾乎翻了一番。2022年第一季度，投資者在公寓樓上花費了630億美元，這是有記錄以來的最高數字。

最近發生的兩件事使未來的利潤更具挑戰性。投資者開始以如此快速上漲的價格購買公寓樓，以至於他們的回報率正在下降。根據MSCI Real Assets的數據，今年第一季度公寓樓的購買價格較去年同期上漲了22.4%。

今年利率迅速飆升，據商業地產經紀商和投資者透露，部分多户住宅的初始回報率已比抵押貸款利率低了一個百分點甚至更多。這種失衡意味着房東從房產中獲得的收益低於銀行，儘管他們承擔的風險要大得多。

這一被業內稱為"負槓桿"的現象，自次貸危機以來從未如此普遍——當時公寓樓債務違約率曾急劇上升。

房地產投資管理公司Palladius Capital Management首席執行官尼廷·切克薩爾擔憂，部分投資者仍未從2008年前的教訓中吸取經驗。當年購房者高價收購房產，卻在金融市場凍結時損失慘重。

“我們看到許多相同的錯誤正在重演，“他表示。

很少有人預期會出現類似次貸危機的違約潮。如今投資者負債較少，且出租公寓作為相對穩定的資產，可能繼續吸引大型養老基金和資產管理公司，從而支撐價格。

此外，許多公寓投資者認為他們能熬過低迴報期，因為他們預期租金將繼續快速增長，最終推高回報。

這個賭注存在不確定性，因為許多租户已不堪重負。根據Realtor.com數據，4月份所有出租單元的中位要價租金升至1,827美元，創歷史新高，較上年同期上漲近17%。新聞集團（《華爾街日報》母公司）經全美房地產經紀人協會授權運營Realtor.com。

那些為公寓樓支付高價的業主，若租金增長放緩將面臨風險，而利率上升則可能壓低建築價值，使抵押貸款再融資更加困難。由於目前有大量資金投入租賃公寓行業，即使是一波輕微的經濟困境也可能對金融業產生深遠影響。

根據抵押貸款銀行家協會的數據，自金融危機以來，多户住宅支持的未償還抵押貸款債務已增加一倍多，達到1.8萬億美元。

投資者通常通過將房產在支付抵押貸款前的利潤除以購買價格來計算建築的盈利能力。理論上，這種所謂的資本化率應高於抵押貸款的利率，因為投資者承擔的風險比抵押貸款人更大，後者在違約情況下會優先得到償付。

但這種情況越來越少，即使是經過翻新且大部分已出租的建築也是如此。事實上，根據世邦魏理仕的數據，這些盈利率自2015年以來一直在穩步下降。

為了取得盈利，這些投資者需要租金收入上漲。“你基本上是在追趕你的債務，“切克薩爾先生説。他説，問題在於最近抵押貸款利率的上升意味着投資者需要跑得更快。

房地產金融公司NewPoint Real Estate Capital的首席執行官、前住房金融公司房地美負責人大衞·布里克曼表示，如果利率上升速度快於租金，建築價值可能會下降，業主在抵押貸款到期時可能會面臨壓力。

他表示，投資者一直以低至3.5%的資本化率常規性購入公寓樓。

但隨着美聯儲收緊貨幣政策以對抗通脹，部分此類交易的抵押貸款利率現已升至4.5%以上。儘管布里克曼先生不認為會出現大規模違約潮，但他指出公寓業主的部分貸款機構可能面臨壓力。

“租金增長是必然的，問題在於增速能否超過利率漲幅，“他説道。

**聯繫作者：**康拉德·普策爾，郵箱[email protected]；威爾·帕克，郵箱[email protected]

本文刊登於2022年5月25日印刷版，標題為《利率攀升擠壓房東與投資者》。