利率上升重創抵押貸款機構 - 《華爾街日報》

隨着利率上升導致需求枯竭，抵押貸款機構正竭力應對房主再融資數量驟降的局面以求生存。

包括富國銀行和Rocket 公司在內的抵押貸款巨頭今春已開始裁員。自去年12月以來，在線貸款機構Better.com已解僱或提供買斷方案給約半數員工。

儘管房價持續上漲且美國人仍在購房，但再融資活動鋭減仍構成巨大沖擊，因為疫情期間再融資業務曾佔據美國抵押貸款發放量的主體。

據行業高管和顧問透露，部分貸款機構正考慮出售自身，認為這是度過危機的唯一途徑。

“許多貸款機構正在虧損，並可能在可預見的未來持續虧損，“德克薩斯州路易斯維爾抵押貸款公司Stearns Lending前高管史蒂夫·斯坦表示，“尋求合作或許是明智的戰略選擇。”

上月，斯坦與前Stearns首席執行官大衞·施耐德共同創立諮詢公司，旨在幫助預計將湧現的尋求生存的貸款機構羣體。

部分機構正在出售資產，如抵押貸款收款權。其他則通過降低利率或削減費用來拓展業務。據城市研究所數據，3月抵押貸款機構每100美元貸款僅獲利2.36美元，為2019年以來最低水平。2020年該數字曾高達5.99美元。

金融服務研究公司Curinos的房地產貸款解決方案總監理查德·馬丁表示：“隨着貸款發放量下降，你看到貸款機構有些恐慌。”

抵押貸款市場的放緩是美聯儲試圖遏制熾熱通脹的另一個後果。美聯儲今年已兩次加息以試圖給經濟降温，並在今年春天結束了其最大的抵押貸款債券購買計劃。這推高了抵押貸款的借貸成本，使疫情期間的再融資熱潮枯竭，甚至將一些潛在的購房者擠出了市場。

儘管房價持續上漲且美國人仍在購房，但再融資活動已經下降。圖片來源：David Paul Morris/Bloomberg News根據行業研究公司Inside Mortgage Finance的數據，50家最大貸款機構的貸款發放量在第一季度同比下降了41%。根據抵押貸款銀行家協會的數據，由於再融資下降，2022年抵押貸款量預計將下降37%。

情況可能會變得更糟：按照歷史標準，房地產市場看起來仍然火熱，房價仍在上漲。但美聯儲的行動引發了人們對美國是否正走向衰退的疑問，這可能會減緩房屋銷售，並使一些房主難以跟上每月的還款。4月經季節性調整後的年化房屋銷售率是自2020年6月以來的最低水平。

“就像音樂突然停止了，”Mphasis Digital Risk管理合夥人傑夫·泰勒表示。這家諮詢公司為抵押貸款機構提供技術和風險管理服務。

根據抵押貸款巨頭房地美的數據，截至上週，30年期固定利率抵押貸款的平均利率為5.25%，較年初的3.11%大幅上升。這一增幅可能使新購房者每月增加數百美元的借貸成本。

非銀行抵押貸款機構預計將受到尤其嚴重的衝擊。與銀行不同，它們沒有多元化的業務線來度過抵押貸款低迷期。它們也不吸收存款，這意味着它們依賴短期貸款。根據《Inside Mortgage Finance》的數據，2021年十大再貸款機構中有七家是非銀行機構。

一些非銀行機構是大公司，比如Rocket，它現在是美國最大的抵押貸款機構，但全國各地還有數千家小型貸款機構。它們通常是中等收入家庭或首次購房者的首選。根據《Inside Mortgage Finance》的數據，去年非銀行機構發放了美國約70%的抵押貸款，創歷史新高。

貸款利率上升時，貸款機構通常會裁員，就像2018年那樣，然後在利率下降時重新招聘。然而，在2008年金融危機前夕，抵押貸款公司反而降低了貸款標準以保持高成交量，為全球金融危機埋下了種子。這一次，貸款機構保持了相對嚴格的抵押貸款標準。

“利率如此快速上漲的情況已經幾十年未見，因此這確實令人震驚，”抵押貸款服務提供商Computershare Loan Services的首席執行官湯姆·米隆表示。

貸款機構為遏制虧損採取的部分措施屬於短期解決方案。通過出售服務權（即公司通過處理收取月供的後台工作賺取費用）獲得的現金可以幫助填補貸款機構的利潤。但出售這些權利也意味着放棄穩定的收入來源。

總部位於密歇根州卡拉馬祖的Amerifirst Home Mortgage首席執行官馬克·瓊斯表示，自今年年初以來，該公司已出售了近10億美元的服務權，而2021年則未進行任何此類出售。

“我們將在這裏和那裏進行調整，削減開支，只是等待足夠多的參與者退出市場或市場回暖，”瓊斯先生説。

loanDepot 公司的股價今年下跌了43%，而Rocket、UWM Holdings公司和Guild Holdings公司的股價跌幅在29%至38%之間，均遜於標普500指數17%的跌幅。疫情期間至少有八家大型抵押貸款機構上市，而它們目前的股價均低於首次公開募股（IPO）價格。

Rocket表示，今年春季已向數千名員工提供了買斷方案。該公司一直致力於從購房貸款中獲取更多業務，這類貸款通常對利率的依賴較小。根據《Inside Mortgage Finance》的數據，2021年再融資業務約佔Rocket貸款發放量的82%。

銀行也無法免受壓力影響。富國銀行和摩根大通公司今年裁減了抵押貸款部門的員工，銀行方面稱。富國銀行在一份聲明中表示，裁員是“更廣泛的住房貸款環境週期性變化的結果”。

聯繫作者 奧拉·麥卡弗裏，郵箱：[email protected]

本文刊登於2022年5月26日的印刷版，標題為《利率上升衝擊抵押貸款機構》。