可調利率抵押貸款捲土重來，但已往不同——《華爾街日報》

抵押貸款銀行家協會數據顯示，過去三個月可調利率抵押貸款申請量翻倍。圖片來源：Chona Kasinger for The Wall Street Journal利率飆升重燃了市場對可調利率抵押貸款的需求。但當前這類貸款與2008-09年金融危機時期推波助瀾的貸款已截然不同。

據抵押貸款銀行家協會統計，ARM（初期利率較低的抵押貸款）4月申請量同比增幅超100%。上週提交的抵押貸款申請中逾9%為可調利率類型，較去年同期的4%顯著上升。

可調利率貸款在抵押貸款市場佔比仍較小——城市研究所數據顯示，3月佔比2.1%，較去年同期的0.6%有所增長。在危機前峯值時期，這類貸款曾佔據市場半壁江山。

其復甦態勢初顯，再次印證利率攀升正擠壓購房者承受能力。但抵押貸款行業高管表示，無需擔憂危機會重演。如今的貸款產品與借款人的資質，遠比危機前數年更為安全——彼時放貸機構僅憑藉款人信用就向次級貸款者提供超低誘導利率貸款。

“如今有資格獲得這些可調利率抵押貸款(ARM)的借款人類型，與我們在2006、2007、2008年看到的合格借款人特徵截然不同，”漢密爾頓住房貸款公司首席執行官帕特·希伊表示。

希伊先生在今年早些時候開始提供5年、7年和10年期的可調利率貸款，當時浮動利率貸款的成本明顯低於30年期固定利率抵押貸款的平均利率。

希伊稱，漢密爾頓獲批浮動利率貸款的客户平均信用評分約為750分，而獲批30年期抵押貸款的申請人平均信用評分為730分。

希伊表示，自這家總部位於佛羅里達州森賴斯的貸款機構開始提供可調利率抵押貸款以來的六週內，其發放的貸款中有近11%採用浮動利率。他預計這一比例今年將達到15%至20%。

在2008-09年危機前的幾年裏，可調利率抵押貸款開始流行，當時房價穩步上漲，貸款標準寬鬆。

貸款機構以極低的初始利率吸引借款人，這最初顯著降低了抵押貸款還款額，使購房者能夠擴大預算。一些借款人很容易獲得只付息貸款，儘管他們的收入使他們不太可能在未來負擔更大的本金還款。

當貸款後來重新調整時，許多借款人無法負擔更高的還款額，被迫出售房屋。房價暴跌，使許多美國人的抵押貸款資不抵債。止贖率飆升。持有與抵押貸款相關證券的銀行、抵押貸款機構和投資者面臨鉅額虧損。

危機後的監管措施大幅減少了可調利率抵押貸款(ARM)的供應，同時加強了借款人保護。短期誘餌利率被禁止，年利率漲幅設定了上限。貸款機構和服務商必須書面通知借款人即將到來的利率變動。此外，貸款方不得再對進行ARM再融資或提前還款的借款人收取罰金。

如今申請ARM的借款人必須有能力支付遠高於初始利率的月供。次級貸款者獲得任何類型的抵押貸款都變得更為困難。根據紐約聯邦儲備銀行數據，2022年第一季度發放的抵押貸款中，僅有約2%流向信用評分低於620分的借款人，較2005年前三個月的13%顯著下降。

當前銀行傾向於將ARM保留在資產負債表中。而在金融危機前的年份裏，這些貸款常被打包出售給投資者。

據Bankrate.com數據顯示，上週可調利率抵押貸款的平均利率區間為3.63%至5.24%，具體取決於貸款條款。同期該網站統計的30年期固定利率抵押貸款平均利率為5.45%。

亞特蘭大聯邦儲備銀行指出，30年期抵押貸款利率上升導致2022年月供增加超過300美元。3月份美國中等收入家庭需要拿出收入的38.6%來支付中等價位住房的月供，較2021年底的32.6%有所上升，達到2007年8月以來的最高水平。

選擇可調利率抵押貸款(ARM)的借款人可能實現的節省金額在5月達到了至少2015年以來的最高水平，據房地產經紀公司Redfin Corp.稱。

使用所謂的5/1 ARM，借款人在五年內可節省約15,600美元——即每月260美元。這種可調利率貸款在前五年提供折扣利率，之後每年重置一次。

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本文刊登於2022年5月31日的印刷版，標題為《可調利率住房貸款迴歸，但有所變化》。