《華爾街日報》：在競爭激烈的賣方市場中，購房者搶佔先機的四種策略

根據全美房地產經紀人協會數據，4月份售出的房屋平均收到近六份報價。圖片來源：MIKE SEGAR/REUTERS今年夏季找房的購房者可能會發現，購房過程比以往任何時候都更昂貴、競爭更激烈且更令人沮喪。

面對更高的抵押貸款利率和太多人爭奪太少待售房屋的市場，厭倦了在競價中落敗的買家正在尋找任何能脱穎而出的策略。

美國商務部週二表示，4月份新房銷售量經季節性調整後摺合成年率下降16.6%，至59.1萬套，為2020年4月以來的最低水平，抵押貸款利率上升給購房者的錢包帶來了壓力。

根據全美房地產經紀人協會的數據，4月份售出的房屋平均收到近六份報價，高於一年前的五份左右。在售出的房屋中，61%的報價高於掛牌價，而一年前這一比例為53%。

儘管美聯儲加息可能意味着房地產繁榮時日無多，但目前許多購房者仍發現自己要與投資者和全現金報價競爭。除了支付現金或在競購戰中過度加價外，以下是四種可以考慮的策略。

提供更高的定金、首付或加價條款

買家讓出價脱穎而出的方法之一是提高首付比例或增加誠意金定金，NerdWallet的住房抵押貸款專家凱特·伍德表示。誠意金是買家支付的1%至2%定金，用於向賣家表明其報價的嚴肅性。

伍德女士指出，願意支付高於標準的定金能向賣家證明您對房產志在必得，“即便是3%的定金也能吸引賣家注意”。

Zillow高級傳播專家亞歷克斯·拉克特建議，面對收到多份報價的賣家時，可考慮增加首付比例以突出優勢。更高的首付既能提升貸款獲批幾率，也能消除貸款金額與評估價值比例過高的顧慮。

內布拉斯加州奧馬哈市房地產經紀人艾米·辛科表示，買家常通過"價格遞增條款"取勝——即設定最高購買價，並承諾以特定金額超越次優報價。例如她近期代理的買家先報36萬美元，隨後附加條款聲明願最高加價至40萬美元，並以2000美元優勢壓倒次高出價，最終成功購得房產。

為賣家排憂解難

全美房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯·尹指出，當前市場中賣家可能擔憂置換住房的週期。為緩解這種焦慮，買家可通過提供靈活交割日期和回租條款來提升競標成功率。

例如，提出60天內完成交易，並給予賣家額外兩個月時間繼續租住該房屋，直至找到新住所。

25歲的蔣喬伊最近從弗吉尼亞州伯克市一位賣家手中購得房產，該賣家需在原住所住到8月15日。與其他需要為孩子辦理入學手續而提出更高報價的買家不同，蔣女士能夠同意賣家8月15日的搬離日期，並提議在此之前將房屋回租給賣家。她表示，正是因為這種靈活性，她78.5萬美元的出價在多個更高報價中脱穎而出。

善用房產經紀人的人脈資源

加州奧克蘭財務規劃師簡·尤建議，尋找能幫助識別未掛牌房源或"口袋清單"（尚未公開的待售房屋）的經紀人。

例如，她最近在德克薩斯州奧斯汀購房的客户，主要依靠其強大的本地人脈網絡鎖定未掛牌房源，這正是通過經紀人的幫助實現的。

尤女士的客户還選擇了當地貸款機構。由於經紀人信任該貸款專員能快速響應（包括週末時段），故推薦了該機構。尤女士表示，這種雙重策略幫助他們成功購得房產。

南卡羅來納州查爾斯頓房產經紀人馬克·巴恩斯指出，多數賣家對潛在買家的財務實力心存顧慮。

為使客户更具競爭力，巴恩斯會請合作貸款公司主動致電賣方經紀人，就買方財務實力進行溝通。

“這看似一小步，但我見過它幫助買家成功購得房產。”他説道。

利用投資資產抵押貸款與現金買家競爭

全現金報價可能是當前火熱市場中最有效的策略，但對許多購房者來説並不可行。北卡羅來納州教堂山的財務規劃師吉姆·米勒表示，那些在經紀賬户中有大額餘額的人可以利用保證金貸款，在不實現資本收益的情況下借入這些資產。

這一策略並不適合所有人，而且可能具有風險，尤其是在股市下跌和波動性增加的情況下。

一般來説，您可以借入高達經紀賬户價值50%的保證金貸款。米勒先生建議客户借款金額遠低於允許的最大額度，以便在發生追加保證金時，預算中有足夠的緩衝空間。這種情況通常由資產價格下跌觸發。

米勒先生表示，保證金貸款讓買家能夠與現金報價競爭，並獲得快速、短期的融資。他們通常在交易完成後立即申請抵押貸款，以償還保證金貸款。

他指出，一些保證金貸款的利率約為2%至3%，而30年期抵押貸款利率超過5%，因此這些貸款頗具吸引力。

科羅拉多州格林伍德村的財務規劃師埃裏克·沃爾特斯表示，他的一些客户曾使用基於證券的信貸額度作為臨時過渡貸款來贏得競標。這種貸款類似於保證金貸款，但不能用於購買證券，通常需要更多的文書工作。

寫信給維羅妮卡·達格爾，郵箱：[email protected]

刊登於2022年6月1日的印刷版，標題為《幫助購房者的策略》。